Quelle rentabilité espérer avec un investissement en SCPI de rendement ?

Vous recherchez un placement qui vous offre un bon taux de rendement sans avoir à vous soucier de sa gestion ? Ooinvestir vous propose de découvrir la SCPI de rendement ! La performance affichée pourrait bien vous décider à franchir le pas. Le classement des rendements des SCPI en 2021 vous donnera une bonne idée de ce qui existe sur le marché.

Qu'est-ce qu'un placement en SCPI ?

Investir en SCPI (ou pierre papier) consiste à acheter des parts de société civile de placement immobilier à une société de gestion. Celle-ci collecte les fonds pour investir dans des biens immobiliers, la plupart du temps professionnels (immeubles de bureaux, fonds de commerce, etc.). Elle assure la gestion intégrale de vos investissements et vous verse des loyers au prorata de vos actifs, en déduisant les charges liées à la gestion des immeubles.

Si l’investissement peut être réalisé en France, il est aussi possible de se tourner vers l’étranger. À titre d’exemple, de nombreux particuliers investissent dans des SCPI en Allemagne.

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Si vous investissez en Europe, et notamment en Allemagne, l’imposition est plus intéressante : c’est pourquoi beaucoup d’épargnants choisissent cette solution.

Achat de parts de SCPI en cash ou crédit ?

Si vous disposez des liquidités nécessaires, vous pouvez investir en cash dans des parts de SCPI. Vous percevez des loyers qui constituent un revenu complémentaire, une solution à envisager au moment de la retraite pour pallier une perte de ressources.

Vous pouvez aussi envisager d’acheter des parts de SCPI à crédit. Vous bénéficiez de l’effet levier du prêt. En clair, vous empruntez à un taux faible, ce qui engendre des frais compensés par le rendement de votre investissement. De plus, une partie des mensualités est couverte par les revenus locatifs.

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Les différents types de SCPI

Au moment d’investir, vous aurez le choix entre différentes solutions selon vos objectifs de placement.

• La SCPI de rendement permet de faire fructifier votre épargne. Vous réalisez un placement en SCPI offrant un rendement attractif, bien au-dessus des placements traditionnels à l’image d’un livret A, d’un PEL ou du fonds euros d’une assurance vie.
• La SCPI fiscale peut également être choisie selon son rendement. Néanmoins, elle offre un autre avantage qui augmente mécaniquement la performance : vous investissez dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation à l’image des lois Pinel, Denormandie ou encore Malraux. De ce fait, vous réduisez votre impôt sur le revenu en fonction du nombre de parts achetées.
• La SCPI de plus-value : vous ne cherchez pas une solution rentable immédiatement. L’objectif est d’acheter un bien à un prix décoté pour réaliser une plus-value importante à la revente. La SCPI de démembrement, via des acquisitions en nue-propriété, est à envisager si vous recherchez des placements rentables à long terme.

Les revenus locatifs perçus sont à déclarer à l’administration fiscale : vous paierez donc des impôts comme pour tout investissement locatif classique.

SCPI à capital fixe ou variable ?

Deux types de SCPI sont à distinguer :

• la SCPI à capital fixe permet d’acquérir des parts lors de l’émission ou de l’augmentation des capitaux de la SCPI ;
• la SCPI à capital variable permet d’acquérir ou de vendre des parts à tout moment. La société de gestion détermine le prix en fonction du prix du marché.

Les avantages de l’investissement en SCPI

Selon la forme choisie, ce placement offre bien des avantages :

• une rentabilité attractive tout en gardant à l’esprit qu’une perte en capital est possible, car le marché de l’immobilier reste fluctuant : la rentabilité peut être très variable selon les années ;
• la possibilité de réduire votre imposition avec une SCPI fiscale ;
• une fiscalité optimisée avec une réduction d’impôt sur le revenu et de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) via un investissement en nue-propriété ;
• une plus-value à la revente qui permet de se constituer un capital pour vous sécuriser sur le plan financier, notamment au moment de la retraite ;
• une gestion entièrement assurée par la société de gestion, vous n’avez rien d’autre à faire que d’acheter des parts. Vous gagnez un temps précieux et n’avez pas à rechercher un bureau ou un commerce capable de vous offrir une belle rentabilité ;
• un investissement à la hauteur de vos moyens. Le prix d’entrée d’un bien immobilier (bureau, commerce ou logement) peut paraître élevé pour un investisseur. Avec la SCPI, vous pouvez acheter des parts au fur et à mesure de vos possibilités. Pour les jeunes actifs, c’est une solution pour un 1^er investissement dans l’immobilier ;
• un achat possible à crédit pour bénéficier de l’effet levier du prêt immobilier et rembourser via les loyers tout ou partie de vos mensualités. Dans le cadre de la diversification de vos investissements avec l’achat de biens immobiliers en France (des bureaux ou des commerces à Paris, Marseille, Nantes, Bordeaux, etc.) ou en Europe (notamment en Allemagne), il est important de bien choisir votre société de gestion. À ce titre, consulter les avis sur Louve Invest peut s’avérer très bénéfique, car ils vous aideront à évaluer la pertinence de leurs offres de SCPI de rendement et la qualité de la gestion assurée. Cela constitue un critère important pour optimiser vos chances de succès dans votre investissement immobilier. ;
• une diversification de vos investissements avec l’achat de biens immobiliers en France (des bureaux ou des commerces à Paris, Marseille, Nantes, Bordeaux, etc.) ou en Europe (notamment en Allemagne).

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Comment investir en SCPI ?

Différentes solutions vous sont offertes si vous souhaitez constituer votre patrimoine et acheter des parts de SCPI :

• acheter des parts de SCPI à une société de gestion en direct ;
• ouvrir une assurance vie. Au-delà du fond en euros, l’assurance vie vous permet d’investir en SCPI de rendement ;
• ouvrir un plan épargne retraite. Le PER permet également de diversifier vos placements et donc d’investir en SCPI.

Quelle que soit la solution choisie pour acheter des SCPI, vous bénéficierez d’une gestion déléguée : vous confiez votre argent à des professionnels qui maîtrisent parfaitement le marché immobilier.  

Quel est le rendement moyen des SCPI ?

Avant d’investir, vous recherchez le rendement des sociétés civiles de placement immobilier ? Celui-ci varie d’une année à l’autre pour une SCPI de rendement. 

Comment avoir une idée de la rentabilité d’une SCPI ?

Plusieurs indices vous donnent une idée du rendement. Naturellement, vous pouvez consulter les chiffres des années précédentes. Toutefois, les marchés étant fluctuants, les performances passées ne peuvent préjuger de celles à venir. L’indicateur de rendement d’une SCPI est le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché).

Le TDVM (ou taux de distribution sur valeur de marché) a remplacé le taux de rendement depuis le 1^erjuillet 2012. Il est calculé comme suit : (dividende brut avant prélèvement libératoire année N / Prix de part acquéreur moyen année N) x 100.

Autre point à étudier par l’investisseur : le taux d’occupation. Idéalement, il doit se situer au-delà de 90 %.

Le taux d’occupation représente la part des biens immobiliers achetés par les sociétés civiles de placement immobilier qui sont occupés par des locataires. Plus un bien est occupé, plus les loyers sont réguliers.

Enfin, la capitalisation constitue un élément important. Il s’agit de la taille ou de la valeur de marché d’une SCPI. Elle permet d’apprécier sa capacité à assumer des difficultés financières éventuelles.

Par exemple, en 2021, la capitalisation d’Épargne Pierre s’élevait à 1 361 milliards d’euros contre 327 milliards d’euros pour Activimmo.

Le rendement des SCPI en 2021

Le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) moyen en 2021 affichait 4,45 % selon l’Aspim (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier). Il se maintient au-dessus de 4 % depuis plusieurs années (il était de 4,18 % en 2020).

Voici un classement du site meilleurtaux.com à propos du classement des SCPI offrant les meilleures performances en 2021 :

• Activimmo : 6,02 % ;
• Vendôme Régions : 5,91 % ;
• Épargne Pierre : 5,36 % ;
• Immorente : 4,64 % ;
• PF Hospitalité Europe : 4,53 % ;
• Pierval Santé : 4,42 % ;
• PF Grand Paris : 4,42 % ;
• Épargne Foncière : 4,40 %.

Ces investissements sont particulièrement rentables comparés aux supports d’épargne traditionnels tels que le livret A ou encore le LDDS (livret de développement durable et solidaire) qui ne rapportent que 1 %. Même le PEL (plan épargne logement) souscrit depuis le 1^er août 2016 ne rapporte que 1 %.

Un rendement non garanti avec un investissement en SCPI

Si le rendement promis reste attractif, le parc immobilier demeure en permanente évolution. La société civile de placement immobilier ne constitue pas un investissement sûr, un risque de perte en capital est à envisager. Aussi, il est nécessaire avant toute souscription de parts de SCPI de faire une étude de votre profil. Objectif : viser une performance adaptée à vos attentes tout en maîtrisant le risque selon votre capacité à l’assumer. En clair, si vous placez toute votre épargne, mieux vaut privilégier un rendement plus faible avec un risque moins élevé.

Exemple de rendement d’une SCPI

Vous envisagez de réaliser un investissement dans une SCPI de rendement, mais le concept de rentabilité reste encore flou pour vous ? Voici un exemple d’investissement réussi.

Vous investissez 100 000 euros en cash dans des SCPI de rendement avec une rentabilité moyenne de 5 %. Vous conservez vos parts durant 20 ans. En imaginant une revalorisation du capital de 1 % par an ainsi qu’une revalorisation des loyers de 1 % également, le gain net de l’opération s’élève à 121 132,31 €.

L’effort d’épargne mensuel est de 503,38 €. La valeur de revente du bien immobilier atteint 111 037,29 €.

Si vous faites le choix d’un investissement en SCPI de rendement avec un prêt à 2,75 % sur 20 ans, sans apport personnel, le résultat sera le suivant : le gain affiché est de 87 012,40 € avec un effort d’épargne mensuel de 55,45 €.

Attention toutefois, le gain est estimé hors fiscalité. Les revenus locatifs sont imposables, comme c’est le cas pour un investissement en direct, lorsque vous achetez seul un bien immobilier. Le montant de l’imposition dépend de votre tranche d’imposition.

Par exemple, pour des revenus fonciers à hauteur de 6 000 euros par an et une tranche d’imposition à 30 %, vous paierez en microfoncier 1 260 € par. Un abattement de 30 % est appliqué sur les loyers perçus, pour une somme imposable de 4 200 euros.

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1. En moyenne, le rendement d’une SCPI en 2021 affichait 4,45 %. Certaines ont offert un rendement supérieur à 6 %.
2. La SCPI de rendement permet de faire fructifier votre épargne et de constituer votre patrimoine pour préserver votre avenir financier.
3. La souscription de parts de SCPI peut engendrer une perte en capital pour l’investisseur selon le comportement du marché de l’immobilier.
4. La société de gestion se charge intégralement de gérer votre SCPI de rendement, c’est elle qui choisit les bureaux et commerces dans lesquels elle investira votre argent, en France ou dans le parc immobilier en Allemagne notamment.