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Quelle rentabilité espérer avec un investissement en SCPI de rendement ?

Sommaire

Vous recherchez un placement qui vous offre un bon taux de rendement sans avoir à vous soucier de sa gestion ? Ooinvestir vous propose de découvrir la SCPI de rendement ! Les performances affichées pourraient bien vous décider à franchir le pas. Le classement des rendements des SCPI en 2024 vous donnera une bonne idée de la situation du marché.

Qu'est-ce qu'un placement en SCPI ?

Investir en SCPI (ou pierre papier) consiste à acheter des parts de société civile de placement immobilier à une société de gestion. Celle-ci collecte les fonds pour investir dans des biens, la plupart du temps professionnels (immeubles de bureaux, fonds de commerce, etc.). Elle assure la gestion intégrale de vos investissements et la distribution des loyers au prorata de vos actifs, en déduisant les charges liées à la gestion des immeubles.

Ainsi, les investisseurs en pierre papier n’interviennent pas dans la gestion des actifs, ils perçoivent uniquement les dividendes reversés par la société de gestion.

Si l’investissement peut être réalisé en France, il est aussi possible de se tourner vers l’étranger. À titre d’exemple, de nombreux particuliers investissent dans des SCPI en Allemagne.

 

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Si vous investissez dans la pierre papier en Europe, la fiscalité est parfois plus intéressante : c’est pourquoi beaucoup d’épargnants choisissent cette solution.

Achat de parts de SCPI en cash ou crédit ?

Si vous disposez des liquidités nécessaires, vous pouvez investir en cash dans des parts de SCPI. Vous percevez des loyers sous forme de dividendes qui constituent un revenu complémentaire, une solution à envisager au moment de la retraite pour pallier une perte de ressources.

Vous pouvez aussi envisager d’acheter des parts de SCPI à crédit. Dans ce cas, vous bénéficiez de l’effet levier du prêt. En clair, vous empruntez à un taux plus faible que le rendement de la SCPI : les frais sont donc compensés par le rendement mensuel ou trimestriel de votre investissement. De plus, une partie des mensualités est couverte par les revenus locatifs.

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Les différents types de SCPI

Au moment d’investir, vous aurez le choix entre différentes solutions selon vos objectifs de placement.

  • La SCPI de rendement collecte les fonds auprès des épargnants pour investir dans des biens immobiliers dont elle assure totalement la gestion. Les revenus des épargnants (dividendes) correspondent aux loyers perçus, proportionnels à leur nombre de parts. Cette SCPI vous permet de faire fructifier votre épargne, de bénéficier de revenus complémentaires ou encore de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Vous réalisez un placement en SCPI avec un rendement attractif, bien au-delà des placements traditionnels, à l’image d’un livret A, d’un PEL ou du fonds euros d’une assurance vie.
  • La SCPI fiscale peut également être choisie selon son rendement, mais ce n’est pas son principal avantage. Ici vous investissez dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation à l’image des lois Pinel, Denormandie ou encore Malraux. De ce fait, vous réduisez votre impôt sur le revenu en fonction du nombre de parts achetées. La performance est donc avant tout fiscale.
  • La SCPI de plus-value : vous ne cherchez pas une solution rentable immédiatement. L’objectif est d’acheter un bien à un prix décoté pour réaliser une plus-value importante à la revente. La SCPI de démembrement, via des acquisitions en nue-propriété, est à envisager si vous recherchez des placements rentables à long terme.

Les investisseurs en pierre papier doivent déclarer leurs revenus locatifs à l’administration fiscale :  ils paieront donc des impôts, comme pour tout investissement locatif classique.

SCPI à capital fixe ou variable ?

Deux types de SCPI sont à distinguer :

  • la SCPI à capital fixe permet d’acquérir des parts lors de l’émission ou de l’augmentation des capitaux de la SCPI ;
  • la SCPI à capital variable permet d’acquérir ou de vendre des parts à tout moment. La société de gestion détermine le prix en fonction du prix du marché.

Les avantages de l’investissement en SCPI

Selon la forme choisie, ce placement, généralement de long terme, offre bien des avantages :

  • une rentabilité attractive tout en gardant à l’esprit qu’une perte en capital reste possible, car le marché de l’immobilier reste fluctuant : les rendements peuvent se montrer très variables selon les années ;
  • la possibilité de réduire votre imposition avec une SCPI fiscale ;
  • une fiscalité optimisée avec une réduction d’impôt sur le revenu et de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) via un investissement en nue-propriété ;
  • une plus-value à la revente qui permet de se constituer un capital pour vous sécuriser sur le plan financier, notamment au moment de la retraite ;
  • une gestion entièrement assurée par la société de gestion, vous n’avez rien d’autre à faire que d’acheter des parts. Vous gagnez un temps précieux et n’avez pas à rechercher un bureau ou un commerce capable de vous offrir des gains intéressants ;
  • un investissement à la hauteur de vos moyens. Le prix d’entrée d’un bien immobilier (bureau, commerce ou logement) peut paraître élevé pour un investisseur. Avec la SCPI, vous pouvez acheter des parts au fur et à mesure de vos possibilités. Pour les jeunes actifs par exemple, c’est une solution pour un 1er investissement dans l’immobilier ;
  • un achat possible à crédit pour bénéficier de l’effet de levier du prêt immobilier et rembourser via les loyers tout ou partie de vos mensualités. Dans le cadre de la diversification de vos investissements avec l’achat de biens en France (des bureaux ou des commerces à Paris, Marseille, Nantes, Bordeaux, etc.) ou en Europe, il est important de bien choisir votre société de gestion. À ce titre, consulter les avis sur Louve Invest par exemple vous aidera à évaluer la pertinence de leurs offres de SCPI de rendement et la qualité de la gestion assurée. Un critère important pour optimiser vos chances de succès dans votre investissement immobilier ;
  • une diversification de vos investissements avec l’achat de biens immobiliers en France (des bureaux ou des commerces à Paris, Marseille, Nantes, Bordeaux, etc.) ou en Europe.
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Comment investir en SCPI ?

Différentes solutions existent si vous souhaitez constituer votre patrimoine et acheter des parts de SCPI :

  • acheter des parts de SCPI à une société de gestion en direct ;
  • ouvrir une assurance vie. Au-delà du fond en euros, l’assurance vie en unités de compte vous permet d’investir en SCPI de rendement ;
  • ouvrir un plan épargne retraite. Le PER contribue aussi à diversifier vos placements et vous donne la possibilité d’investir en SCPI.

Quel est le rendement moyen des SCPI ?

Vous désirez connaître les rendements des sociétés civiles de placement immobilier avant d’investir ? Soyez vigilants, ils varient d’une année à l’autre pour les SCPI de rendement. 

Comment avoir une idée de la rentabilité d’une SCPI ?

Plusieurs indices vous donnent une idée du rendement. Naturellement, vous pouvez consulter les chiffres des années précédentes. Toutefois, les performances passées ne peuvent préjuger de celles à venir. Auparavant, l’indicateur de rendement d’une SCPI était le TDVM (ou taux de distribution sur valeur de marché)

Quelle que soit la solution choisie pour acheter des SCPI, vous bénéficierez d’une gestion déléguée : vous confiez votre argent à des professionnels qui maîtrisent parfaitement le marché immobilier.  

Quel est le rendement moyen des SCPI ?

Avant d’investir, vous recherchez le rendement des sociétés civiles de placement immobilier ? Celui-ci varie d’une année à l’autre pour une SCPI de rendement. 

Comment avoir une idée de la rentabilité d’une SCPI ?

Plusieurs indices vous donnent une idée du rendement. Naturellement, vous pouvez consulter les chiffres des années précédentes. Toutefois, les marchés étant fluctuants, les performances passées ne peuvent préjuger de celles à venir. L’indicateur de rendement d’une SCPI est le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché).

Le TDVM se calcule de la manière suivante : (dividende brut avant prélèvement libératoire année N / Prix de part acquéreur moyen année N) x 100.

Pour plus de simplicité, le taux de distribution (TD) remplace désormais le TDVM (qui reste néanmoins souvent utilisé). Le TD se calcule en divisant le dividende brut annuel par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. 

Autre point à étudier par l’investisseur : le taux d’occupation. Idéalement, il doit se situer au-delà de 90 %.

Le taux d’occupation représente la part des biens immobiliers achetés par les sociétés civiles de placement immobilier qui sont occupés par des locataires. Un bien occupé rime avec loyers réguliers.

Enfin, la capitalisation constitue un élément important. Il s’agit de la taille ou de la valeur de marché d’une SCPI. La capitalisation permet d’apprécier sa capacité à assumer des difficultés financières éventuelles.

Par exemple, en 2023, la capitalisation de Primovie (Primonial Reim) s’élevait à 5,2 milliards d’euros contre une capitalisation de 2,9 milliards d’euros milliards d’euros pour Corum Origin.

Vous pouvez aussi étudier le rendement global immobilier (RGI) d’une SCPI. Cet indicateur prend en compte à la fois le rendement d’une SCPI et la revalorisation de son patrimoine.

Le rendement des SCPI en 2023

Selon l’Association française des sociétés de placement Immobilier (Aspim), après une année 2023 où le taux de distribution (TD) moyen a stagné à 4,52% contre 4,53% en 2022, la performance de la pierre papier est attendue en hausse pour 2024 (5 % en moyenne).

Voici un tableau récapitulatif des SCPI offrant les meilleures performances en termes de rendement pour 2023 :

SCPI

 

Rendement 2023

Transitions Europe (Arké REIM)

Diversifiée (hôtel, bureaux, …)

8,16%

Remake Live

Diversifiée (hôtels, résidences, …)

7,79%

Iroko Zen

Diversifiée (santé, entrepôts, ...)

7,12%

Epargne Pierre Europe

Diversifiée (locaux d’activité, …)

6,26%

Epsilon 360

Diversifiée (bureaux, …)

6,25%

Log In

Logistique 

6,21%

Coeur de Régions

Diversifiée (locaux d’activité, …)

6,20%

Corum Origin

Diversifiée (santé, éducation, …)

6,06%

Corum Eurion

Diversifiée

5,67%

Ces investissements sont plus rentables que les supports d’épargne traditionnels tels que le livret A ou encore le LDDS (livret de développement durable et solidaire), dont le taux affiche actuellement 3 %. Un PEL (plan épargne logement) souscrit depuis le 1er janvier 2024 rapporte 2,25 %.

Un rendement non garanti avec un investissement en SCPI

Si le rendement promis reste attractif, le parc immobilier demeure en permanente évolution. La société civile de placement immobilier est donc un investissement qui comporte des risques. Pour se prémunir contre le risque de perte en capital, il est recommandé de faire une étude de votre profil avant toute souscription de parts de SCPI. Objectif : viser une performance adaptée à vos attentes tout en maîtrisant le risque selon votre capacité à l’assumer. En clair, si vous placez toute votre épargne, mieux vaut privilégier un rendement plus faible avec un risque moins élevé.

Exemple de rendement d’une SCPI

Vous envisagez de réaliser un investissement dans une SCPI de rendement, et vous voulez savoir ce que vous pouvez obtenir concrètement à terme ?  Voici un exemple d’investissement réussi.

Vous investissez 100 000 euros en cash dans des SCPI de rendement avec une rentabilité moyenne de 5 %. Vous conservez vos parts durant 20 ans. En imaginant une revalorisation du capital de 1 % par an ainsi qu’une revalorisation des loyers de 1 % également, le gain net de l’opération s’élève à 121 132,31 €.

L’effort d’épargne mensuel est de 503,38 €. La valeur de revente de vos parts de l’ensemble immobilier atteint 111 037,29 €.

Si vous faites le choix d’un investissement en SCPI de rendement avec un prêt à 2,75 % sur 20 ans, sans apport personnel, le résultat sera le suivant : gain affiché de 87 012,40 € avec un effort d’épargne mensuel de 55,45 €.

Attention toutefois, le gain est estimé hors fiscalité. Les revenus locatifs sont imposables, comme c’est le cas pour un investissement en direct, lorsque vous achetez seul un bien immobilier. Le montant de l’imposition dépend de votre tranche d’imposition.

Par exemple, pour des revenus fonciers de 6 000 euros par an et une tranche d’imposition à 30 %, vous paierez en microfoncier 1 260 € par an. Un abattement de 30 % est appliqué sur les loyers perçus, pour une somme imposable de 4 200 euros.

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  1. En moyenne, le rendement moyen d’une SCPI en 2023 affichait 4,52 %. En 2024, un rendement supérieur à 5 % est envisagé.
  2. La SCPI de rendement permet de faire fructifier votre épargne et de constituer votre patrimoine pour préserver votre avenir financier.
  3. Bien qu’elle offre de nombreux avantages, la souscription de parts de SCPI comporte des risques de perte en capital pour les investisseurs.
  4. La société de gestion se charge de gérer intégralement votre SCPI de rendement (collecte, gestion, distribution) afin de mutualiser les risques. C’est elle qui choisit les bureaux et commerces dans lesquels elle investira votre argent, en France ou dans un parc immobilier étranger.

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