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Bien choisir son type de SCPI en fonction de ses objectifs

Sommaire

Avec des mises de départ moyennes autour de 1 000 €, la SCPI se distingue comme un placement immobilier très accessible. Une importante épargne n’est pas nécessaire pour investir et les possibilités sont multiples. Il faut cependant étudier avec soin votre situation et vos objectifs pour sélectionner la SCPI qui vous convient le mieux.

Quels sont les différents types de sociétés civiles de placement immobilier ? Comment faire les bons choix ? Ooinvestir vous accompagne dans la réalisation de votre projet d’investissement locatif en SCPI pour maximiser vos chances de réussite.

Investissement en SCPI : comment ça fonctionne ?

À la différence d’un logement mis en location dans l’immobilier classique, une SCPI propose de devenir propriétaire d’une partie d’un vaste parc immobilier d’immeubles d’habitation ou à vocation professionnelle, comme des bureaux ou des commerces. Avec la « pierre-papier », vous devenez propriétaire d’un pourcentage de l’ensemble, en fonction du nombre de parts acquises. En tant qu’associé de la SCPI, vous recevez alors des dividendes mensuellement ou trimestriellement, issus des loyers perçus. Du fait des actifs immobiliers variés et des nombreux locataires, le risque de vacance et d’impayé est mutualisé et donc peu élevé.

Des frais sont prélevés par la SCPI qui se charge de l’ensemble de la gestion locative. Ainsi, vous n’avez pas à vous préoccuper des tâches fastidieuses comme la recherche de locataires et les relations qui en découlent, l’entretien des biens immobiliers et bien d’autres. Lorsque les dividendes sont versés, ils sont nets de tous frais.

Deux fonctionnements existent parmi les diverses SCPI du marché en France.

Plus souple, la SCPI à capital variable permet de réaliser l’achat de parts à n’importe quel moment. Il en est de même pour la revente. La SCPI s’occupe du rachat pour plus de simplicité, mais se réfère au prix du marché.

Avec une SCPI à capital fixe, l’acquisition de parts ne s’effectue qu’à la souscription ou en cas d’augmentation du capital. Vous avez la possibilité de vous charger vous-même de leur revente en faisant jouer l’offre et la demande. Nécessitant du temps et un certain savoir-faire, cette solution permet de faire grimper les prix et ainsi la rentabilité de votre investissement locatif. Mais attention, une baisse est également toujours possible.

Les 4 grands types de SCPI

Il existe différentes sortes de sociétés civiles de placement immobilier avec chacune ses spécificités. Selon votre situation et les objectifs pour votre patrimoine, elles apportent leur lot d’avantages et d’inconvénients.

La SCPI de rendement

En 2020, les SCPI de rendement ont affiché une rentabilité moyenne de 4,18 % net de charges. Un taux de rendement élevé qui dépasse largement les placements financiers classiques de type Livret A ou PEL ou les fonds euros de l’assurance vie.

Elles se basent sur un parc immobilier professionnel pour percevoir des loyers importants et obtenir un taux de rentabilité élevé.

Plusieurs catégories de biens immobiliers sont représentées :

  • Les immeubles de bureaux sont les plus fréquents et se retrouvent généralement dans les quartiers d’affaires réputés des grandes villes.
  • Les commerces sont des murs de magasins dans des centres commerciaux, galeries marchandes et emplacements recherchés pour favoriser des investissements pérennes dans la pierre.
  • Certaines SCPI se spécialisent dans des secteurs d’activités précis et porteurs, comme la santé ou l’Europe.
  • D’autres se concentrent sur des zones géographiques très recherchées et à fort potentiel.
  • Les SCPI diversifiées misent sur des solutions variées avec toutes sortes d’actifs immobiliers : bureau et commerce dans différents secteurs d’activité.

La revente de vos parts de SCPI de rendement peut vous permettre d’obtenir une intéressante plus-value. Il y a cependant un risque de moins-value, comme pour tout investissement immobilier.

La SCPI fiscale

Les SCPI fiscales se concentrent sur l’immobilier d’habitation et respectent les conditions imposées pour prétendre aux divers dispositifs de défiscalisation en vigueur. Les logements sélectionnés peuvent être neufs ou anciens. Ici, la défiscalisation s’affiche comme la priorité recherchée, au détriment de la rentabilité.

Conformes aux critères demandés par le gouvernement, ils permettent de profiter de la réduction d’impôt accordée par 4 dispositifs :

La SCPI de plus-value

En investissant dans l’immobilier d’habitation, ce type de SCPI agit pour valoriser au mieux les actifs sur le très long terme. L’objectif final est d’optimiser la plus-value obtenue à la revente.

Le démembrement

Intéressant pour les ménages fortement imposés, un investissement SCPI en démembrement temporaire ne prend en compte que la nue-propriété. L’usufruit des biens est donc cédé lors de la souscription. Vous ne percevez donc pas de loyers jusqu’à la liquidation. Cependant, vous bénéficiez d’un prix de parts plus avantageux pour vous constituer un capital et profitez d’une éventuelle plus-value lors de la revente.

Définir son profil d'investisseur et ses objectifs

Les objectifs pour votre patrimoine varient selon votre situation personnelle et financière. Il est donc essentiel de bien étudier votre profil d’investisseur pour vous orienter vers la SCPI la plus adaptée à vos besoins. N’hésitez pas à solliciter des professionnels pour vous guider et vous apporter des conseils sur les choix les plus judicieux.

Déterminer vos objectifs

Avec différents fonctionnements et méthodes de souscription (comptant ou à crédit), la SCPI répond à des objectifs variés. Elle permet de cumuler des revenus complémentaires, de faire fructifier votre patrimoine, de réduire votre imposition et/ou préparer sa retraite et sa succession. À long, voire très long terme, ces objectifs constituent la base de votre choix de SCPI.

La tranche d’imposition

En tant que revenus fonciers, les dividendes issus des parts de SCPI sont imposés sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Votre tranche marginale d’imposition est donc d’une importance capitale dans le choix de la société civile de placement immobilier. En effet, plus elle est élevée, plus vos revenus locatifs sont imposés. De votre situation découle donc le choix entre les différentes sortes de SCPI sur le marché.

Choisir le meilleur type de SCPI pour son projet d'investissement locatif

3 grands types d’objectifs permettent d’orienter le choix de SCPI le plus adapté à votre situation pour investir dans la pierre.

SCPI de rendement : obtenir des revenus complémentaires

Si vous souhaitez favoriser l’obtention de revenus complémentaires, la SCPI de rendement constitue le placement immobilier idéal. Malgré un montant d’entrée accessible à tous, elle affiche un taux de rendement des plus intéressants et convient aussi bien à un jeune investisseur qu’à une personne cherchant à augmenter ses revenus à l’approche de la retraite.

Avec peu de contraintes et de risques, la SCPI de rendement vous dispense de toute la gestion locative. De plus, l’investissement peut se financer via un crédit pour bénéficier de l’effet de levier.

SCPI fiscale et démembrement : réduire l’imposition annuelle

Dans le cas où la tranche d’imposition des investisseurs se situe entre 30 et 45 %, les SCPI fiscales sont recommandées. Si leur taux de rendement avoisine les 2 %, elles permettent de faire d’importantes économies grâce aux déductions fiscales. Pour exemple, une SCPI Pinel peut permettre un investissement locatif maximum de 300 000 € pour une réduction d’impôt d’un montant de 63 000 € sur 12 ans. Elles sont idéales en complément d’autres placements pour contrebalancer leur manque de rendement. 

À long terme, le démembrement contribue également à faire fructifier un capital sans payer d’impôt sur des revenus locatifs. Il s’agit d’une 2e solution adaptée aux foyers les plus imposés.

Il est également possible d’investir dans une société civile de placement immobilier en convertissant les parts en unités de compte d’assurance-vie. Au bout de 8 ans, vous bénéficiez de l’avantageuse fiscalité de l’assurance-vie et d’une liquidité immédiate.

SCPI de plus-value : valoriser vos parts sur le long terme

Les investisseurs les plus chevronnés qui ne nécessitent pas de revenus immédiats trouveront leur compte sur le très long terme avec une SCPI de plus-value. Pouvant aller jusqu’à 15 années, ce type d’investissement en SCPI offre alors un capital conséquent et une belle perspective pour la hausse de valeur des biens concernés.

  1. Un investissement en SCPI se traduit par l’achat de parts dans différents biens immobiliers et non d’un seul.
  2. Il existe 4 grands types de SCPI : la SCPI de rendement, la SCPI fiscale, la SCPI de plus-value et la SCPI en démembrement.
  3. Le choix du type de SCPI s’effectue selon votre situation et les objectifs pour votre patrimoine.
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