Pierre papier, l’immobilier accessible à tous
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Vous rêvez d’investir dans l’immobilier mais vous ne disposez pas encore de revenus suffisants ou d’apports conséquents ? Avec la pierre papier, vous pouvez investir votre argent dans un placement financier immobilier avec une gestion entièrement orchestrée par des entreprises spécialisées pour vous constituer un patrimoine à terme. SCPI, OPCI, SIIC, SCI… Ces produits vous intriguent ? Ooinvestir vous explique !
Qu’est-ce que la pierre papier ?
Investissement immobilier rime souvent avec achat « physique », en nue-propriété : vous récupérez les clefs d’un logement qui vous appartient. La pierre papier répond à une autre logique. Avec ce type de dispositif financier, vous achetez des parts d’une société détenant un grand ensemble, par exemple un parc d’immeubles de bureaux répartis partout en France. Ces sociétés spécialisées se chargent d’acquérir des biens immobiliers et d’en assurer la gestion pour vous, ainsi que pour les autres actionnaires.
Par nature, la pierre papier est plus accessible que l’immobilier direct. Même si les organismes fixent souvent un montant minimum de souscription, vous pouvez commencer votre investissement avec quelques centaines d’euros seulement, ce qui est impossible sur le marché immobilier « classique » où les prix d’entrée sont bien plus élevés.
La pierre papier offre aussi une mutualisation des risques. Souvent, le grand volume de bâtiments dans lequel les sociétés investissent et leur typologie (immeuble tertiaire, commerces, habitations sur le marché résidentiel…) permettent en effet de diluer les risques de ces produits : si l’une des opérations ne génère pas le rendement espéré car les locaux restent inoccupés, les autres pourront compenser.
Tous les investissements en pierre papier présentent des niveaux de risques différents. Prenez le temps de bien étudier ces placements et de vous faire conseiller par un expert financier avant de vous engager.
En choisissant d’investir en pierre papier, le montant de votre rémunération est proportionnel à votre investissement perçu, en général, chaque mois ou chaque trimestre. L’organisme prélève une commission de gestion. Cette rémunération sert à calculer le rendement de votre placement : revenus locatifs perçus - frais de gestion / montant investi.
Comme tout dispositif immobilier, vous pouvez financer votre investissement dans un dispositif pierre papier grâce à un crédit immobilier. Si le rendement net est supérieur au taux d’intérêt que vous avez obtenu, l’opération sera encore plus avantageuse.
Les différents dispositifs de pierre papier
La SCPI (société civile de placement immobilier)
La SCPI reste le dispositif le plus connu de pierre papier en France. Pour le compte de ses actionnaires, la SCPI acquiert des biens résidentiels ou des actifs professionnels, comme des immeubles de bureaux ou des fonds de commerce. Elle en assure toute la gestion, de la recherche des locataires à l’entretien en passant par le recouvrement des loyers impayés. L’investisseur n’a qu’à percevoir le revenu locatif, proportionnel aux placements réalisés.
Pour ceux qui envisagent d'investir dans des SCPI, il est essentiel de consulter les avis des investisseurs actuels pour s'assurer de la qualité et de la fiabilité des gestionnaires. Les avis Homunity, par exemple, offrent un aperçu précieux sur l'expérience des investisseurs avec des SCPI spécifiques, aidant à prendre une décision bien informée.
Vous pouvez faire le choix d’une SCPI de rendement, pour diversifier votre patrimoine et chercher un rendement élevé à votre placement. En investissant, vous profitez de la grande variété d’actifs que comporte une même SCPI. Pour obtenir les meilleures performances avec ces produits, il est recommandé de maintenir plusieurs années ses positions dans la SCPI. Vous êtes cependant libre de revendre vos parts dans une SCPI de rendement à tout moment. Attention cependant : le délai de vente de vos parts et son montant ne sont pas garantis. Ils dépendent souvent des demandes de souscription de nouveaux investisseurs.
À la différence des SCPI de rendement, les SCPI fiscales visent avant tout à réduire votre impôt, sans forcément générer d’importants revenus complémentaires. Ces sociétés civiles investissent dans des produits immobiliers à destination des particuliers en s’inscrivant dans des dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel ou le Malraux. Comme pour une SCPI de rendement, vous achetez des parts d’un grand ensemble, mais la revente est moins facile.
Vous hésitez entre investir en SCPI ou en crowdfunding ? Si le crowdfunding immobilier offre un très bon rendement, la liquidité reste moindre et le risque souvent plus élevé.
Pour aller plus loin, découvrez nos articles : L'achat et le financement de parts SCPI et Que signifie le label ISR en SCPI ?
L’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier)
Créé en 2008, l’OCPI reprend les grands fondamentaux de la SCPI : rendre l’investissement immobilier accessible à tous, avec une souscription dès 1 000 € selon le placement choisi, des rendements élevés et l’acquisition de parts dans une société.
Mais à la différence de la SCPI 100 % immobilier, un fonds en OPCI s’appuie aussi sur des actifs financiers pour valoriser sur le long terme le placement, avec une gestion dynamique des actifs. L’OPCI peut ainsi acquérir des actions et des obligations.
Il est possible de revendre à tout moment ses parts d’OCPI. À intervalles réguliers, l’OCPI définit une « valeur liquidative ». S’il le souhaite, l’investisseur peut demander le rachat de tout ou partie de ses parts à l’organisme sur la base de cette valeur.
Pour aller plus loin, décrouvrez notre article sur Comment investir dans un OPCI ? Suivez le guide !
La SIIC (société d’investissement immobilier cotée)
Il existe des foncières cotées et des foncières non cotées. Ainsi, contrairement à la SCPI et à l’OPCI, la SIIC est cotée en bourse (comme le PEA). Elle est donc soumise aux variations des marchés financiers. Mais elle reprend les fondamentaux de la pierre papier puisqu’elle construit, achète et gère des actifs immobiliers.
Côté fiscalité, cette structure n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. En revanche, les dividendes perçus par les actionnaires sont imposables au régime classique des revenus des capitaux mobiliers. Depuis 2019, elles sont dans l’obligation de reverser au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées à leurs actionnaires.
Le risque de perte est plus élevé sur une SIIC, car elle évolue en partie sur les marchés financiers,
La SCI (société civile immobilière)
Assez développée en France, elle se distingue des autres dispositifs de pierre papier. Elle doit regrouper au moins 2 associés, qui reçoivent des parts sociales en fonction de leur apport. Une base très différente des milliers d’actionnaires d’une SCPI ou d’un OPCI !
Elle permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Souvent, elle est utilisée comme un moyen de constitution puis de transmission du patrimoine au sein d’une même famille. La gestion du ou des biens doit être assurée par les associés, qui sont personnellement solidaires des éventuelles dettes de la SCI, à hauteur de leur souscription.
Pierre papier : avantages et inconvénients
Découvrez quels sont les principaux avantages et inconvénients d’un investissement immobilier dans la pierre papier.
Les avantages de la pierre papier
- Accessibilité : l’investisseur peut engager le montant qu’il souhaite, à partir de quelques milliers d’euros.
- Mutualisation du risque : entre le nombre d’actionnaires et la diversité du patrimoine constitué, le risque est partagé.
- Cession de parts : les conditions varient d’un dispositif à l’autre et d’un organisme à l’autre mais la sortie du capital est généralement possible dans des délais courts.
- Sans contrainte de gestion. À l’exception de la SCI, la gestion est entièrement pilotée : vous n’aurez donc rien à faire !
Les inconvénients de la pierre papier
- Capital non garanti : comme pour de nombreux investissements, il existe un risque de perte de capital avec ces placements financiers.
- Rendements non garantis : SCPI, OPCI et autres SIIC affichent généralement de bons rendements. Mais une accumulation de non-paiement de loyers ou de longues vacances locatives dans les immeubles peuvent faire chuter la rentabilité.
Comment investir dans la pierre papier ?
Plusieurs manières permettent aux épargnants d’investir dans la pierre papier.
Comment investir dans une SCPI ?
Contrairement aux autres solutions dans la pierre papier, l’investissement dans une SCPI peut se faire via de nombreux leviers :
- achat de parts à crédit : comme pour un emprunt immobilier, vous vous constituez un patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit. Les intérêts d’emprunts sont déductibles de vos revenus perçus ;
- utiliser votre épargne disponible ;
- assurance vie : si votre contrat en unités de compte le permet, il est possible d’investir par ce biais et de bénéficier de la fiscalité de l’assurance vie et de vous assurer des taux de rendement plus performants ;
- en démembrement : il est possible d’utiliser la technique du démembrement pour investir en SCPI en nue-propriété ou en usufruit.
Comment investir dans un OPCI ?
Les OPCI grand public sont tous ou presque éligibles à l’assurance vie. Ils peuvent être souscrits via votre contrat et vos unités de compte. L’avantage : votre placement profite du cadre fiscal de l’assurance vie. Vous avez aussi la possibilité de souscrire en vous rapprochant directement de gestionnaires d’OPCI.
Comment investir dans une SIIC ?
Plusieurs solutions existent pour investir dans un SIIC. Vous pouvez le faire via certains placements que vous détenez déjà comme un PEA (plan d’épargne en actions). Dans ce cas, vous piloterez la gestion de vos actions. Si vous passez par un compte-titre auprès d’un intermédiaire en bourse (banque, société d’assurance, courtier…), vous n’aurez aucune gestion à assurer mais vous devrez acquitter des droits de garde inhérents au PEA.
Comment investir dans une SCI ?
Cet investissement s’effectue lors de sa constitution, en réalisant un apport de capital, ou plus tard, lors d’une augmentation de capital. Vous avez aussi la possibilité d’acquérir les parts d’un autre associé.
- Il existe différents dispositifs pour investir en pierre papier : les SCPI (dispositif le plus connu), les OPCI, les SIIC et les SCI.
- Avec ce type d’investissement, le capital n’est pas garanti : les performances peuvent varier d’une année à l’autre.
- Les placements immobiliers en SCPI présentent différents avantages tels que l’accessibilité avec un investissement à partir d’un prix très abordable.
- La fiscalité d’un investissement en SCPI s’optimise en passant par l’assurance vie : vos retraits seront moins imposés après 8 ans de détention.
