OPCI ou SCPI, quelles différences ?

OPCI ou SCPI ? Si vous recherchez le meilleur fonds de placement immobilier, découvrez ce qui distingue ces 2 solutions ! Ooinvestir vous aide à choisir l’investissement pierre-papier le mieux adapté à vos objectifs… ou à vous orienter vers une solution hybride qui mixe ces 2 options !

Définition de l'OPCI

L’organisme de placement collectif immobilier, OCPI, désigne un investissement immobilier indirect. Vous n’achetez pas un bien immobilier en tant que tel, mais vous achetez des parts d’OPCI. L’épargne collectée auprès des investisseurs est ensuite investie par l’organisme pour l’acquisition de biens immobiliers.

Toutefois, son spectre se révèle plus large. Pour booster la performance, les biens immobiliers ne sont pas les seuls actifs ciblés : des investissements sont aussi réalisés, en bourse. Soumise au contrôle de l’autorité des marchés financiers (AMF), l’OPCI doit simplement respecter 2 conditions essentielles :

• au moins 60 % de sa capitalisation doit être composée d’investissements immobiliers ;
• au moins 10 % de sa capitalisation doit se présenter sous forme de liquidités.

Il existe 2 types d’OPCI pour constituer votre portefeuille d’actifs :

• le fonds de placement immobilier (FPI) ;
• la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).

Définition de la SCPI

La société civile de placement immobilier désigne une solution d’investissement qui vise à investir indirectement dans l’immobilier locatif uniquement. Hormis la destination des sommes récoltées, le fonctionnement de base reste le même que celui de l’OPCI :

• vous achetez des parts de SCPI (en direct ou via un contrat d’assurance vie) ;
• l’argent récolté est investi dans des biens immobiliers, qui seront mis en location (bureaux, commerces, entrepôts, immeubles résidentiels, etc.) ;
• vous percevez des revenus locatifs (sauf pour la SCPI de plus-value en démembrement : la nue-propriété ne permet pas de percevoir des loyers pendant la période démembrement).

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La souscription de parts de SCPI peut se faire via :

• la SCPI de rendement pour bénéficier de revenus locatifs réguliers avec une bonne rentabilité. Une solution idéale pour valoriser son épargne ou profiter de l’effet levier du crédit ;
• la SCPI fiscale s’adresse aux foyers souhaitant optimiser leur imposition. Grâce à un dispositif de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie, etc.), il est possible de réduire votre impôt sur le revenu ;
• la SCPI de plus-value vise à acheter des parts à prix décoté. Avec la SCPI en démembrement, vous êtes nu-propriétaire et ne percevez pas de revenus locatifs. En contrepartie, à la fin de la période de démembrement, vous pouvez espérer une très belle plus-value.

Risque et liquidité : OPCI ou SCPI ?

Lorsque vous achetez des parts d’OPCI ou de SCPI, il existe toujours un risque de perte. Cependant, celui-ci diffère selon l’option choisie.

Les risques

Les investissements en OPCI et en SCPI impliquent un risque de perte. Contrairement à l’épargne traditionnelle (Livret A, LDDS, PEL, etc.), le montant investi ne peut être garanti.

Parmi les principaux facteurs de risques :

• les sociétés de gestion peuvent effectuer une mauvaise gestion et ne pas offrir aux épargnants une rentabilité suffisante. De plus, l’immobilier reste un secteur fluctuant, avec des prix qui évoluent dans le temps, et parfois à la baisse. Enfin,  en cas de vacance locative, les placements en SCPI et en OPCI perdront en rentabilité ;
• une OPCI s’endette pour financer ses acquisitions et ses travaux. En fonction des fluctuations de l’immobilier et des taux d’intérêt, si les sources de financement diminuent, cela peut impacter le prix des parts et leur rentabilité et donc créer un risque ;
• Avec l’OPCI, vous pouvez investir en bourse. Or, les variations des marchés financiers et leur sensibilité au contexte économique et géopolitique en font un investissement plus risqué que l’immobilier, plus résilient face aux crises.

C’est pourquoi l’OPCI s’avère un peu plus risquée que la SCPI.

La liquidité

L’OPCI remporte le match. Vous pouvez sortir de votre investissement en 2 mois maximum : la société de gestion rachète vos parts.

En revanche, pour vendre des parts de SCPI à capital fixe, vous devez passer par un marché secondaire de gré à gré. Il faut ainsi que des acheteurs se présentent. De plus, il est parfois nécessaire de revoir le prix à la baisse, ce qui engendre une perte de rentabilité. Pour les SCPI à capital variable, la vente est conditionnée à de nouvelles inscriptions, une solution également peu liquide.

Les frais

Connaître les frais de votre investissement en pierre papier s’impose pour déterminer s’il est plus intéressant de s’orienter vers l’une ou l’autre de ces solutions.

L’OPCI s’avère plus attractive car les sociétés de gestion facturent des frais d’entrée à hauteur de :

• 3 à 5 % pour les OPCI ;
• 8 à 12 % pour les SCPI.

Les rendements de SCPI sont donc fortement impactés par des frais plus lourds. Toutefois, certaines SCPI comme Iroko Zen proposent des produits sans frais d’entrée, une solution à étudier pour optimiser votre investissement.

Les frais de gestion diffèrent également :

• entre 1,5 et 4,5 % pour les OPCI ;
• entre 7 et 18 % pour les SCPI.

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Le match de la fiscalité

La taxation constitue un élément clé pour comparer la performance d’un placement. Voici ce que vous devez retenir sur la taxation des SCPI et des OPCI.

Les OPCI

Pour les SPPICAV, vous payez la flat tax de 30 % (12,8 % d’impôts sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). La plus-value est également imposée à 30 %.

Les FPI sont imposées à la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux. Les plus-values à revente sont imposées à 36,2 % (19 % d’impôts et 17,2 % de prélèvement sociaux).

Les SCPI

La fiscalité immobilière s’applique. Les revenus fonciers sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition, ce qui rend ce placement moins intéressant fiscalement pour les personnes dont la tranche marginale d’imposition excède 30 %.

Les plus-values à la revente sont imposées à 36,2 %.

Une imposition plus souple avec l’assurance vie

Les SCPI et les OPCI peuvent être achetées via un contrat d’assurance vie pour diversifier votre épargne. Dans ce cas, vous bénéficiez de l’avantage fiscal l’assurance vie avec un taux d’imposition de seulement 7,5 % après 8 ans de détention des parts. Idéal pour un investissement à long terme !

Imposition des OCPI et des SCPI : tableau récapitulatif

SCPI ou OCPI, ces placements entrent dans le calcul de l’IFI, excepté lorsque l’investisseur choisit la SCPI de démembrement.

Comment choisir entre SCPI ou OPCI ?

Le choix entre OPCI et SCPI dépend de vos objectifs de placements. Si vous recherchez la performance, orientez-vous vers la SCPI. Cet investissement propose un rendement moyen de 4,53 % en 2022 contre 1,23 % pour l’OPCI.

En revanche, si vous ne souhaitez pas voir votre argent bloqué, l’OPCI reste beaucoup plus liquide. Les ventes peuvent se faire sous 2 mois, contre un délai parfois bien plus long pour les SCPI.

Sur le plan fiscal, l’OCPI se montre plus attractive, mais les performances nettes restent meilleures avec la SCPI.

Avant de prendre votre décision entre investir dans une SCPI ou une OPCI, il peut être utile de consulter les avis d'autres investisseurs. Les avis Ramify peuvent être précieux pour peser les facteurs de risque, de liquidité et les performances passées des placements que vous envisagez.

Enfin, si vous envisagez une diversification plus importante, l’OPCI peut répondre à vos attentes avec la possibilité d’investir dans la pierre papier, mais aussi d’acheter des actions.

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1. Les performances de la SCPI restent bien supérieures à l’OPCI, ce qui en fait un investissement plus intéressant pour constituer votre patrimoine.
2. L’OPCI est plus avantageuse que la SCPI en matière de frais et sur le plan fiscal.
3. Privilégiez l’OPCI si vous recherchez un investissement liquide : la revente des parts est simplifiée et plus rapide.