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Investir en SCPI au comptant

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Vous avez entendu parler des SCPI et souhaitez profiter de leur rentabilité pour faire fructifier votre épargne et constituer votre patrimoine ? Deux modes d’acquisition vous sont proposés : l’achat au comptant ou l’achat à crédit. Ooinvestir vous dévoile les avantages d’une acquisition de parts de SCPI au comptant pour dynamiser votre épargne.

Qu'est-ce qu'un achat de parts de SCPI au comptant ?

Pour mémoire, investir en SCPI consiste à acheter des parts d’un projet immobilier selon vos possibilités financières. Une société de gestion se charge d’acquérir les biens immobiliers (professionnels ou d’habitation), de faire réaliser les travaux éventuels, de collecter le loyer et de vous verser vos revenus fonciers. En clair, vous déléguez totalement la gestion de votre investissement immobilier.

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Pour acheter vos parts, 2 solutions sont envisagées :

Soit vous achetez au comptant, ce qui signifie que vous utilisez votre épargne pour investir ;

Soit vous achetez des parts à crédit via un emprunt immobilier pour bénéficier de l’effet de levier de cette opération. Le loyer perçu couvrant en partie les mensualités du crédit.

Vous pouvez investir dans différentes SCPI en optant pour l’achat de parts en cash :

  • la SCPI de rendement qui vise à faire fructifier votre capital et obtenir un revenu complémentaire en misant sur une rentabilité élevée ;
  • la SCPI fiscale qui a pour vocation cette fois d’optimiser la situation fiscale de l’investisseur. Il s’agit ici de financer des immeubles d’habitation et de profiter de dispositifs de défiscalisation à l’image de la loi Pinel ;
  • la SCPI de plus-value qui mise sur une rentabilité à long terme. Vous achetez des parts à prix décoté et la structure les revend plusieurs années plus tard en réalisant une plus-value importante. En contrepartie, vous ne percevez pas de loyers pendant toute la durée de l’opération.

Pour en savoir davantage, n'hésitez pas à consulter notre article consacré aux spécificités du cashback en SCPI

Quels sont les avantages d'un investissement en SCPI au comptant ?

Investir en SCPI au comptant est une solution préconisée pour les épargnants à la recherche d’un investissement qui génère des revenus immédiats.

  • Cet investissement immobilier est accessible à tous. Dans la pierre-papier, la mise de départ est plus faible que dans l’immobilier traditionnel. Elle est adaptée à l’épargne dont vous disposez. Si vous n’avez que 1 000 ou 2 000 euros à engager, cela ne vous empêche pas de souscrire quelques parts.
  • Avec la SCPI au comptant, vous pouvez augmenter le nombre de parts au fil des années selon votre épargne et vos rentrées d’argent ponctuelles. Par exemple, en achetant de nouvelles parts lorsque vous percevez des primes.
  • Vous faites fructifier votre épargne avec une rentabilité plus élevée que celle proposée par les placements traditionnels (assurance vie avec fonds en euro, Livret A, PEL, etc.).
  • Vous percevez des revenus locatifs réguliers pour bénéficier d’un complément de revenus.
  • Si vous êtes fortement fiscalisé, vous pouvez opter pour une SCPI en démembrement afin de dynamiser votre épargne sans pour autant alourdir votre imposition.

Les avantages sont nombreux : pas de revenus fonciers durant quelques années puisque vous ne percevez pas de loyer, un patrimoine qui sort de l’IFI, une forte plus-value à la revente.

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  • Vous diversifiez votre épargne et mutualisez les risques pour allier rentabilité et sécurité (même si le risque de perte en capital existe toujours).
  • Votre épargne est gérée par des experts, vous n’avez pas besoin de connaître le marché immobilier pour investir et vous constituer votre patrimoine.
  • Investir en SCPI en cash peut proposer une rentabilité attractive, encore améliorée par l’augmentation potentielle du prix de vos parts chaque année.
  • Vous bénéficiez d’un investissement immobilier flexible. Hormis dans certains cas (nue-propriété, SCPI fiscales, etc.), vous pouvez revendre vos parts dès que vous avez besoin de liquidité. Cependant, il est recommandé de les conserver quelques années pour maximiser la profitabilité de l’opération.

Quelle rentabilité espérer ?

Les perspectives de rendement avec un investissement en SCPI sont bien supérieures à celles d’un placement traditionnel. Oubliez le Livret A et le PEL, la société civile de placement offre un taux de rendement bien plus attractif.

En 2021, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), le rendement moyen s’élevait à 4,45 %. Ce taux de distribution est particulièrement intéressant et fait de l’investissement en pierre papier un placement incontournable pour votre épargne. Bien sûr, il existe des risques inhérents à un tel investissement immobilier. Toutefois, le risque peut être limité en investissant dans des secteurs porteurs, à l’image de la logistique qui a le vent en poupe, notamment depuis la crise sanitaire de 2020. À titre d’exemple, en 2021, les SCPI « Logistique et locaux d’activité » présentent une rentabilité moyenne de 5,67 %.

La rentabilité d’un investissement en SCPI est variable selon la société de gestion, le type d’immeuble (SCPI de bureaux par exemple) ou encore le taux d’occupation de l’immeuble.

Quelle est la fiscalité appliquée aux revenus générés par un investissement en SCPI au comptant ?

Lorsque vous faites l’achat de parts de SCPI de rendement ou fiscale, vous percevez des loyers. Ces revenus sont catégorisés dans les « revenus fonciers ».

Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Deux régimes fiscaux coexistent :

  • le micro-foncier s’applique aux revenus bruts fonciers inférieurs à 15 000 € par an. Ce régime est applicable aux contribuables ayant acheté des parts de SCPI au comptant, uniquement s’ils perçoivent également des revenus fonciers en direct. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué ;
  • le régime réel ne permet pas de bénéficier d’un abattement mais il donne la possibilité de déduire des charges pour réduire le montant de l’imposition. Dans le cadre d’un achat à crédit, vous pouvez par exemple déduire vos intérêts de prêt - ce qui n’est bien sûr pas le cas avec l’achat de parts de SCPI au comptant.
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  1. La SCPI au comptant consiste à acheter des parts de société civile de placement immobilier avec votre épargne sans faire appel au crédit bancaire.
  2. Investissement flexible, il permet de faire fructifier votre épargne, de la diversifier et d’obtenir des revenus complémentaires.
  3. En 2021, le rendement moyen s’élevait à 4,45 % selon l’ASPIM, une rentabilité portée notamment par le succès de la SCPI Logistique.
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