Couple homme/femme de seniors serrant la main à un conseiller

Revendre ses parts de SCPI : les règles pour une revente réussie

Sommaire

Vous avez acheté des parts de SCPI et envisagez de les revendre pour bénéficier de votre capital ? Avant de vous lancer, Ooinvestir vous invite à déterminer si c’est le meilleur moment et vous guide pour revendre vos parts en fonction de la nature même de vos SCPI (à capital fixe ou variable). 

Qu'est-ce qu'un investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI (ou pierre papier) consiste à acheter des parts de société civile de placement immobilier et devenir propriétaire de parties de biens immobiliers professionnels (immeubles de bureaux, commerces, etc.) ou de biens d’habitation.  Celles-ci constituent un très bon placement immobilier.

En contrepartie de votre investissement, une société de gestion vous verse des loyers. C’est cette société qui gère intégralement votre placement, de l’achat des biens à la réalisation des travaux en passant par la perception des loyers, les relances, etc.

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L’investissement en SCPI s’adresse à tous pour 2 raisons :

  • vous n’avez pas besoin de connaître le marché immobilier, véritable guide, la société de gestion fait les meilleurs choix pour vous ;
  • vous n’avez pas besoin d’avoir une épargne importante. Non seulement le prix des parts s’élève, pour certaines, à seulement quelques centaines d’euros, mais il est possible d’acheter des parts à crédit pour bénéficier d’un effet de levier. Vos mensualités de prêt sont compensées, totalement ou en partie, par les revenus locatifs perçus. 

Il existe 3 types de SCPI :

  • les SCPI de rendement ;
  • les SCPI fiscales ;
  • les SCPI de plus-value.

Pour investir en SCPI, vous pouvez vous adresser directement à des sociétés de gestion ou passer par l’assurance vie ou encore le PER (plan épargne retraite). Avec l’assurance vie et le PER, vous pouvez également déléguer intégralement la gestion de vos placements et les confier à des experts. 

La SCPI de rendement

Il s’agit d’un type de société civile de placement immobilier qui consiste à acheter des parts en misant sur une bonne rentabilité. L’objectif ? Faire fructifier votre épargne et se constituer un patrimoine pour l’avenir.

Plus le rendement est élevé, plus le risque de perte en capital est important. Le profil de risque de l’acquéreur des parts est étudié en amont.

La SCPI fiscale

Les SCPI fiscales ont pour vocation, au-delà de la rentabilité offerte, de réduire votre imposition via l’investissement dans des biens éligibles à des dispositifs tels que la loi Pinel, Denormandie, Malraux, etc. Votre réduction d’impôt est proportionnelle aux nombres de parts acquises. Ici, vous faites coup double en optimisant votre fiscalité tout en préparant l’avenir.

La SCPI de plus-value

Cette fois, vous envisagez un achat sur le long terme. Vous achetez des parts avec une décote importante et vous revendez plus cher. La SCPI de démembrement est un exemple typique. Vous ne percevez pas de loyers durant la phase de démembrement. En contrepartie, vous bénéficiez d’un gain important à la revente. 

Quand vendre ses parts de SCPI ?

Cela va dépendre de différents paramètres. S’il n’y a pas de durée minimale de détention, il est souvent recommandé de conserver vos parts durant 8 ans minimum, mais ce délai n’est pas inscrit dans le marbre. La SCPI fait partie des placements à moyen terme, voire à long terme.

Si vous optez pour la SCPI en démembrement, les délais peuvent être plus importants. Vous devez attendre la fin de la nue-propriété pour la vente afin de bénéficier d’un prix de vente plus élevé. 

Lors de la cession de vos parts, des frais s’appliquent. Ils varient selon la société de gestion et peuvent atteindre plus de 10 %. Mieux vaut donc attendre un peu et profiter de vos revenus locatifs en espérant une augmentation du prix avant d’envisager de les revendre.

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L’acquéreur doit s’assurer, en choisissant ses SCPI, de la liquidité de son placement. La liquidité représente la possibilité de disposer de ses placements quand il le souhaite, et surtout, quand il en a besoin.

Autre question à vous poser : le type de structures.

Comment vendre ses parts en SCPI à capital fixe ?

Avec la SCPI à capital fixe, la souscription peut se faire de 2 manières :

  • vous achetez des parts sur le marché primaire, lors de l’augmentation du capital de la société civile de placement immobilier, ou lors de l’émission de nouvelles parts. Sur le marché primaire, les parts sont émises directement par les sociétés de gestion.
  • vous achetez sur le marché secondaire. Sur ce marché, les parts peuvent être échangées de gré à gré entre acheteurs et vendeurs ou via la société de gestion. 

Si vous envisagez la vente de vos parts de SCPI, c’est vers les marchés secondaires que vous devrez vous orienter. Ils sont régulés par les sociétés de gestion et regroupent toutes les demandes d’achats et de ventes des associés. 

Les démarches pour vendre des parts de SCPI sur le marché secondaire

Vous souhaitez récupérer votre capital ? Remplissez simplement un formulaire de vente qui indique le nombre de parts que vous souhaitez céder (vous pouvez effectuer une cession partielle ou totale) et le prix minimum souhaité. En parallèle, un nouvel investisseur renseigne sur un carnet d’ordre le nombre de parts souhaitées et le prix qu’il est prêt à payer.

Ensuite, c’est la loi de l’offre et de la demande qui opère. Le prix d’exécution est déterminé en confrontant 5 ordres les plus bas et les ordres les plus élevés. Les sociétés de gestion confrontent les ordres environ une fois par mois. Si vos conditions séduisent les acheteurs, vous pourrez vendre rapidement vos parts. S’il y a beaucoup d’acquéreurs et peu d’offres, vous pouvez envisager d’augmenter le prix pour un gain plus important. 

Vous pouvez choisir de vendre vos parts de SCPI de gré à gré, c’est-à-dire directement à l’acheteur sans passer par les sociétés de gestion. 

Comment vendre ses parts en SCPI à capital variable ?

Avec la SCPI à capital variable, il n’y a cette fois pas de marché secondaire. Vous vendez vos parts directement aux sociétés de gestion au prix de souscription en vigueur, duquel sont retranchés les frais de sortie. 

Vous adressez un ordre de retrait à la SCPI par courrier avec accusé de réception. 

Deux solutions se présentent alors :

  • la demande est supérieure à l’offre de titres, la transaction est effectuée sur la base de la valeur de retrait ou valeur de reconstitution de la SCPI qui peut être augmentée ou réduite de 10 % ;
  • si l’offre est supérieure à la demande, la SCPI peut être contrainte de créer un fond de remboursement. Il est constitué grâce aux ventes d’actifs immobiliers liquides pour bénéficier rapidement de liquidités et racheter les parts, notamment au sein d’un contrat d’assurance vie incluant des parts de SCPI.

Les SCPI doivent conserver des fonds propres à hauteur de 10 % de leur capitalisation. La revente de parts de SCPI est donc limitée si les nouvelles acquisitions ne sont pas suffisantes. 

En clair, pour la revente de SCPI à capital variable, mieux vaut être patient et attendre que la demande de rachat soit élevée…

  1. La vente de participation dans une SCPI peut s’effectuer à tout moment, la durée de détention n’est pas imposée. Il convient toutefois d’attendre que la demande de rachat soit plus importante pour espérer un gain plus élevé. 
  2. La SCPI à capital fixe bénéficie d’un marché secondaire qui permet la vente directe aux acheteurs pour une transaction immobilière rapide et sans frais.
  3. La SCPI à capital variable oblige la revente aux sociétés de gestion, ce qui peut ralentir le processus si les SCPI ne disposent de fonds propres suffisants.
  4. La confrontation entre l’offre et la demande va impacter le montant de la revente, les ordres les plus bas et les ordres les plus élevés sont confrontés pour déterminer le prix final.
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