Les 6 étapes pour réussir son investissement en SCPI
Sommaire
Pour défiscaliser ou obtenir un capital avec un rendement optimal, la SCPI (société civile de placement immobilier) représente une solution d’investissement efficace. Il convient cependant de préparer avec soin votre opération, en fonction de vos objectifs et des différentes SCPI du marché.
Entre rendement et défiscalisation, plusieurs stratégies s’offrent à vous pour mener à bien vos projets. Alors, sur quels points essentiels se pencher avant d’investir dans une SCPI ? Ooinvestir vous accompagne étape par étape dans la réussite de votre projet d’investissement locatif en SCPI.
1. Définir ses objectifs d'investissement
Pour commencer, il est essentiel d’étudier votre situation financière et de déterminer vos objectifs patrimoniaux. C’est en fonction de ces éléments que vous pouvez affiner le choix du type de SCPI dans laquelle investir.
Il existe divers objectifs selon votre situation personnelle :
- un besoin de revenus complémentaires ;
- faire fructifier son patrimoine immobilier ;
- réduire son imposition avec la défiscalisation ;
- investir pour une retraite plus confortable ;
- préparer sa succession.
Vos objectifs doivent répondre à un besoin sur le long terme. L’AMF (Autorité des marchés financiers) est chargée du contrôle des SCPI en France. Elle préconise une durée d’investissement minimale de 8 ans.
2. Comprendre le fonctionnement de la SCPI
Une société civile de placement immobilier possède un parc d’immeubles professionnels ou d’habitation qu’elle met en location. Elle offre la possibilité d’investir dans la totalité de ses actifs au travers de parts qui en représentent un pourcentage. Si vous n’êtes pas directement propriétaire d’un logement, vous devenez un associé de la SCPI et possédez une fraction de ses actifs immobiliers.
En échange de votre investissement et moyennant une commission, la SCPI se charge de la gestion locative dans son ensemble et vous reverse les dividendes correspondants à votre part des loyers. Ces derniers sont nets de tous frais, avec une distribution mensuelle ou trimestrielle.
Les avantages de la SCPI
- Avec une moyenne de 4,18 % sur l’année 2020, les SCPI affichent un taux de rendement très intéressant. Il est bien plus élevé qu’un placement financier classique de type Livret A (0,5%) ou le PEL.
- À la différence d’un investissement immobilier classique, la mise de départ pour investir en SCPI est minime. Avec des prix de parts autour de 200 €, la SCPI se distingue par son accessibilité à tout type d’investisseur.
- Rythmée par la fluctuation des marchés, la pierre n’est pas un placement sans risque. Il est cependant nettement réduit avec un investissement en SCPI du fait de la mutualisation des risques entre les divers associés. En effet, chaque part représente un ensemble de biens variés, et donc autant de locataires.
- La SCPI prend en charge toutes les tâches liées à la gestion de ses biens immobiliers.
Malgré parfois un faible coût des parts, il n’est pas rare de voir la souscription à une SCPI soumise à un nombre minimum de parts. Il est généralement de 5 ou 10 parts.
3. Connaître les différents types d'investissements en SCPI
Selon vos objectifs patrimoniaux, vous avez le choix entre de nombreuses SCPI. Parmi elles, 2 grandes familles se démarquent : la SCPI de rendement et la SCPI fiscale.
La SCPI de rendement
Comme son nom l’indique, la SCPI de rendement vise une rentabilité élevée. Elle est constituée d’un parc immobilier à l’attention des professionnels composé de bureaux, commerces, locaux tertiaires… Il en découle des loyers importants et un taux de rendement avantageux en fonction de l’évolution du marché.
Comme tout investissement immobilier, il est possible de réaliser une plus-value lors de la revente de vos parts, mais le risque de moins-value n’est pas inexistant.
La SCPI fiscale
Destinée à l’immobilier d’habitation, la SCPI fiscale se compose de logements neufs ou anciens avec des caractéristiques avantageuses en termes de rentabilité. Néanmoins, les actifs immobiliers répondent aux conditions imposées par divers dispositifs fiscaux en vigueur : en 1er lieu, leur objectif est de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Il existe 4 types de société civile de placement immobilier fiscale :
- la SCPI Pinel ;
- la SCPI Denormandie ;
- la SCPI Malraux ;
- la SCPI de déficit foncier.
La SCPI fiscale affiche une rentabilité moins importante que la SCPI de rendement, mais se rattrape avec l’économie non négligeable générée par la défiscalisation. En échange, il est impératif de respecter une durée minimale d’engagement. Une revente anticipée implique de rembourser les sommes défiscalisées et engendre une importante décote de vos parts.
Il existe aussi une 3e catégorie dont le but est la valorisation du patrimoine pour favoriser l’obtention de plus-value sur le long terme. Ces SCPI de plus-value se concentrent majoritairement sur l’immobilier d'habitation.
4. Comparer les frais et les coûts de gestion
Comme les frais peuvent varier d’une SCPI à une autre, il faut bien les prendre en compte avant d’investir. Le montant des frais impacte directement le rendement de l’opération. Une détention prolongée des parts est essentielle pour les rentabiliser. Ils se divisent entre les frais de souscription et de gestion.
Les frais à la souscription
Aussi appelés commission de souscription, les frais d’entrée sont l’équivalent des frais de notaires et d’agence lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Ils s’élèvent généralement entre 8 et 10 % de votre investissement.
Les coûts de gestion
Le coût moyen de la gestion d’une SCPI représente 12 % du montant des loyers générés. Elles regroupent l’ensemble des frais liés à l’entretien des actifs immobiliers, les charges de copropriété, les travaux, la publication des bulletins trimestriels, la taxe foncière et autres frais courants. Les dividendes perçus par les investisseurs sont nets de frais.
5. Augmenter son rendement avec la fiscalité
Les loyers issus de votre SCPI de rendement sont imposés de la même manière qu’un revenu foncier classique. Il existe cependant 2 solutions pour gagner en rendement au travers d’une réduction d’impôt.
La réduction d’impôt de la SCPI fiscale
Avec une rentabilité autour de 2 %, la SCPI fiscale affiche un taux moins important que la SCPI de rendement. Sa fiscalité avantageuse s’applique dès la 1re année de souscription. Même avec un investissement locatif en décembre 2021, vous profitez d’une réduction d’impôt sur le revenu en 2022. Une solution qui s’avère très intéressante pour les ménages les plus fortement imposés. Ainsi, une SCPI fiscale Pinel permet une déduction d’impôt de 14 % de votre investissement immobilier jusqu’à 300 000 €, soit un maximum de 42 000 €.
La SCPI en part d’assurance vie
Choisir d’investir dans la pierre via un contrat d’assurance vie en SCPI permet également de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. En plus d’obtenir une décote sur le prix de base des parts de SCPI, vous profitez d’une exonération d’impôts sur vos revenus au bout de 8 ans. Un abattement fiscal est prévu en cas de transmission.
6. Choisir un investissement en SCPI adapté à son profil et à sa stratégie d'investissement
Que vous souhaitiez maximiser le capital ou défiscaliser, plusieurs options sont envisageables selon votre situation financière. Il convient de faire coïncider cette dernière avec vos objectifs pour choisir la solution de souscription la plus adaptée.
La SCPI avec achat comptant des parts
Cette solution est idéale pour les investisseurs à la recherche de revenus complémentaires. Un investissement immobilier en SCPI au comptant offre un rythme de loyers réguliers une fois le délai de jouissance passé. Il constitue également un placement rentable pour votre trésorerie qui permet de diversifier vos actifs.
L’achat de parts via un crédit bancaire
Avec des taux toujours très intéressants en 2021, le crédit bancaire est plus que jamais avantageux pour investir à long terme dans une SCPI. Dorénavant, tous les profils d’investisseurs peuvent injecter de grandes sommes avec un minimum de risques.
En plus de pouvoir acheter un plus grand nombre de parts, il offre la possibilité de déduire les intérêts du crédit de vos revenus fonciers. De quoi bénéficier d’un effet de levier et de rembourser complètement ou en partie le montant du crédit avec les loyers générés.
La SCPI en démembrement
En tant qu’investisseur, si vous souhaitez limiter l’investissement de départ ou augmenter le nombre de parts, la méthode du démembrement est une excellente solution. Vous choisissez alors de céder l’usufruit pour ne garder que la nue-propriété des actifs immobiliers. Vous possédez toujours les parts de la SCPI, mais vous ne percevez plus de loyers. À terme, vous profitez des bénéfices de la capitalisation et de la revente. Sans revenus fonciers, vous ne payez pas d’impôt, ce qui constitue une solution de placement privilégiée pour les ménages avec une imposition élevée.
- La SCPI vous permet d’investir pour défiscaliser ou favoriser le rendement sans vous préoccuper de la gestion d’un bien immobilier.
- Les frais de gestion et de souscription, ainsi que les solutions de défiscalisation doivent être pris en compte avant d’investir en SCPI.
- Différentes solutions d’investissement en SCPI existent en fonction de votre situation financière et de vos objectifs patrimoniaux.
