Investir en SCPI en nue-propriété
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Vous recherchez le meilleur investissement pour préparer votre avenir et optimiser votre fiscalité à moyen terme ? Ooinvestir vous dévoile les avantages de la SCPI en nue-propriété, une solution qui pourrait vous intéresser si le rendement immédiat n’est pas votre premier objectif…
Qu'est-ce que la SCPI de nue-propriété ?
La SCPI en nue-propriété est une SCPI de démembrement. Elle appartient donc à la catégorie des SCPI de plus-value.
Avec cet investissement, l’actif est séparé en 2 parties :
- l’usufruit : l’usufruitier du bien immobilier en tire profit. C’est lui qui perçoit les revenus locatifs ;
- la nue-propriété : le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien. Il n’en deviendra pleinement propriétaire qu’à la fin du démembrement.
En clair, avec ce dispositif, vous achetez des parts de SCPI dont vous ne tirez aucun profit à court terme.
Quelles sont les caractéristiques de l'investissement en SCPI de nue-propriété ?
Comme pour toute SCPI, vous achetez des parts et devenez propriétaire uniquement d’une partie d’un bien immobilier ou d’un vaste ensemble, comme c’est le cas pour la SCPI de rendement ou la SCPI fiscale.
La seule différence ? Vous ne bénéficiez d’aucun rendement, puisqu’en tant que nu-propriétaire, vous ne jouissez pas du bien. Et tout au long de la période de démembrement, vous ne percevez aucun loyer.
Par ailleurs, comme pour tout investissement en SCPI, le capital n’est pas garanti. Sachez par ailleurs qu’il n’est pas possible de revendre vos parts avant la fin du démembrement sans l’accord de l’usufruitier.
Investissement en SCPI de nue-propriété : fonctionnement
Voici le fonctionnement de la SCPI en nue-propriété :
- vous achetez des parts de SCPI à prix décoté pour compenser le fait que vous ne percevrez pas de loyers. La décote peut atteindre 40 % de la valeur du bien immobilier selon la durée de détention des parts ;
- vous confiez la gestion de vos parts à une société spécialisée qui se charge d’investir dans des biens en démembrement pour vous permettre de profiter des avantages de cet investissement ;
- à terme, l’usufruit rejoint la nue-propriété, vous pouvez alors vendre vos parts et dégager une plus-value sur laquelle vous paierez l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Acheter en nue-propriété : une solution avantageuse et pas si complexe ! Choisir la bonne SCPI pour ce type d’investissement est essentiel, puisque vous déléguez intégralement la gestion de votre épargne à ces experts de l’immobilier.
La fiscalité de l'investissement en SCPI de nue-propriété (et autres avantages)
Sur le plan fiscal, la SCPI de nue-propriété est tout à fait spécifique dans la mesure où vous ne percevez pas de revenus locatifs tout au long du démembrement. Cela signifie que vous êtes en train de constituer votre patrimoine sans alourdir votre imposition lors de cette première phase.
Pour mémoire, tous les loyers perçus en SCPI sont imposés. Mais comme vous ne percevez pas de revenus, cela n’augmente pas votre imposition. De plus, puisque vous ne jouissez pas du bien en tant que nu-propriétaire, le montant investi dans l’immobilier n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est la personne qui détient l’usufruit qui s’acquitte de la taxe foncière.
Lors de la vente des parts, à la fin du démembrement, vous réalisez un bénéfice puisque vous revendez logiquement plus cher, en raison d’un prix d’achat décoté. Ces plus-values sont imposées : un taux forfaitaire de 19 % est appliqué, ainsi que des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Un abattement s’applique aussi selon la durée de détention de vos parts de SCPI. L’exonération est totale pour l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Mais l’avantage fiscal n’est pas le seul atout de la SCPI en nue-propriété.
Un prix d’achat très attractif
Pour compenser l’absence de revenus locatifs, le tarif des parts à l’achat est décoté. Le niveau de la décote se calcule généralement ainsi :
- 20 % pour un démembrement de 5 ans ;
- 30 % pour une durée de 10 ans ;
- 35 à 40 % pour une durée de 15 ans ;
- 40 à 45 % pour un démembrement de 20 ans.
Avec une SCPI en nue-propriété sur 20 ans, vous achetez des parts à un prix très réduit, mais bénéficiez aussi d’un abattement quasi maximal au titre de l’impôt sur les plus-values.
Une liberté de choix en fin de démembrement
Si vous avez besoin de récupérer votre épargne au terme de l’opération (avec un beau bénéfice pour les meilleures opérations immobilières), vous pouvez céder vos parts de SCPI. Mais vous pouvez aussi faire le choix de les conserver et obtenir ainsi un revenu complémentaire. Cette fois, vous serez alors pleinement propriétaire et percevrez des loyers des locataires de votre bien.
Un prix de vente bien plus élevé que le prix d’achat
Avec un placement en SCPI en nue-propriété, votre objectif est d’acheter des parts à prix décoté pour bénéficier in fine d’un capital très important. De cette manière, vous réalisez de nombreux projets ou envisagez un nouvel investissement, avec un montant de départ bien plus élevé. Vous pouvez aussi choisir de profiter d’un complément de revenus qui compensera la perte de ressources au moment de la retraite.
Diversifier ses investissements
La SCPI en nue-propriété est une forme spécifique de société civile de placement immobilier. C’est une solution à envisager si vous souhaitez diversifier vos placements. Il est ainsi possible d’acheter à la fois des parts de SCPI de rendement pour une rentabilité immédiate avec des loyers, tout en préparant l’avenir avec des SCPI en nue-propriété. Grâce à cette répartition, vous limitez le risque de perte en capital : vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier !
Comment acheter puis revendre ses parts de SCPI de nue-propriété ?
La souscription de parts de SCPI en nue-propriété peut se faire auprès des entités suivantes :
- banque ;
- conseiller en gestion de patrimoine ;
- plateforme Internet dédiée aux SCPI ;
- société de gestion.
Les parts de SCPI peuvent aussi être souscrites via l’assurance vie si vous souhaitez diversifier vos placements et ne pas tout miser sur le fonds euros. Corum, PF Grand Paris… Vous trouverez différentes SCPI proposant un démembrement temporaire.
Autre possibilité : acheter des parts grâce à un crédit ou faire appel à votre épargne. Toutefois, cette 2e solution est plus complexe à mettre en place dans cet investissement pierre papier. En effet, comme l’investisseur ne perçoit pas de revenus de manière temporaire, la banque peut refuser de financer ce projet.
Si vous souhaitez céder vos parts avant la fin du démembrement, sachez que vous devrez obtenir l’accord de l’usufruitier et du gestionnaire de la SCPI. En revanche, une fois pleinement propriétaire des parts, vous pouvez les céder en adressant un formulaire de vente au gestionnaire de la SCPI. Les parts vont alors se retrouver sur le marché de l’acquisition, mais perdront un peu de leur attractivité puisqu’aucune décote n’est appliquée : le remembrement a déjà eu lieu !
- La SCPI en nue-propriété sépare la propriété de l’usufruit : l’acquisition de parts en nue-propriété permet ainsi d’obtenir un tarif décoté.
- Avec la SCPI en nue-propriété, vous ne percevrez pas de revenus locatifs tout au long de la période de démembrement.
- L’investissement en SCPI en nue-propriété offre une fiscalité avantageuse. De plus, vous n’êtes pas soumis à l’IFI tout au long du démembrement.
- Au moment de la revente, ce type de SCPI génère une plus-value importante, son montant sera d’autant plus élevé que la durée de détention est longue.
