SCPI à capital fixe ou à capital variable : quelle différence ?

SCPI à capital fixe ou variable, vous hésitez entre ces 2 investissements pour préparer votre avenir et vous constituer un patrimoine immobilier ? Ne vous arrêtez pas au seul critère de la rentabilité proposée et prenez connaissance des conditions d’entrée et de sortie. Ooinvestir vous guide pour faire le meilleur choix afin d’investir dans des SCPI adaptées à vos objectifs de placement immobilier.

Rappel sur l'investissement en SCPI de rendement

La SCPI de plus-value et la SCPI fiscale, constituent des formes de sociétés civiles de placement immobilier. Elle est prisée pour sa performance et s’adresse aux personnes qui recherchent une rentabilité immédiate grâce à la perception de revenus locatifs.

Vous pouvez investir en direct ou via l’assurance vie avec le support en unités de compte, plus rentable que le fonds euro. Toutefois, cette rentabilité engendre une sécurité moins importante qu’avec le fonds euro. Cela reste cependant une solution pour varier vos investissements, la diversification étant particulièrement conseillée en matière de placements. 

Fonctionnement

Le concept est très simple : nul besoin d’avoir des connaissances des marchés immobiliers ! Elle fonctionne de la manière suivante :

• vous achetez des parts ;
• votre portefeuille est géré par une société de gestion qui investit dans des immeubles  divers à Paris ou ailleurs en France ou à l’étranger (bureaux, établissements de santé, entrepôts, etc.) ;
• et vous percevez un revenu locatif.

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Fiscalité

Elle est fiscalisée de 2 manières :

• Lorsque vous percevez vos loyers, ceux-ci doivent être déclarés à l’administration fiscale. Ils sont imposés selon le barème de l’impôt sur le revenu. Un abattement de 30 % peut être appliqué si vous avez choisi le régime microfoncier (voire de 50 % pour un bien meublé). Avec le régime réel d’imposition, pas d’abattement, mais la possibilité de déduire vos charges de vos loyers (intérêts d’emprunts pour des SCPI à crédit, travaux, assurances, etc.).

• Lors de la vente de vos parts, si vous réalisez une plus-value, un impôt s’applique sur celle-ci (19 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux). Toutefois, un abattement est prévu en fonction de la durée de détention (l’abattement est progressif dès 5 ans de détention, jusqu’à atteindre une exonération totale au terme de la 30^eannée).

Avantages

Elle présente des avantages non négligeables à prendre en considération au moment de faire votre choix :

• la simplicité des investissements puisque la société de gestion prend tout en charge ;
• le coût des parts : vous pouvez en acheter quelques-unes seulement, vous n’avez pas besoin d’investir forcément de fortes sommes ;
• la diversification de vos placements : immeubles d’habitation, entrepôts, etc. Le gérant va investir dans différents immeubles pour limiter les risques ;
• la rentabilité : cette SCPI est celle qui propose la meilleure rentabilité à moyen terme grâce aux loyers perçus ;
• la possibilité de placer votre argent à Paris, partout en France, mais aussi dans des actifs à l’étranger pour diversifier vos placements et augmenter vos performances.

Inconvénients

Elle présente également quelques inconvénients à prendre en compte au moment d’investir :

• la possibilité de perte en capital ;
• la vacance locative qui réduit la performance ;
• l’épargne à long terme (il est conseillé de conserver vos placements au moins 8 ans pour espérer une meilleure rentabilité ;
• la fiscalité des revenus locatifs.

SCPI PFO Perial, Corum, Iroko Zen, Épargne Pierre, Pierval Santé : le choix est très varié ! Adressez-vous à un conseiller patrimonial pour faire les meilleurs choix et varier les investissements afin de les sécuriser et de maximiser la performance.

SCPI à capital fixe

En matière de SCPI de rendement, vous avez le choix entre 2 solutions. La 1^re est la SCPI à capital fixe.

Fonctionnement

Avec une SCPI à capital fixe, vous ne pouvez pas investir quand vous le souhaitez. Les statuts de la SCPI fixent un capital plafonné. Lorsque celui-ci est atteint, acheter de nouvelles parts n’est plus possible, sauf si le gestionnaire décide d’une augmentation du capital. C’est possible uniquement :

• si la précédente augmentation a été investie au moins à 50 % des immeubles ;
• et si les anciennes parts sont revendues à un tarif inférieur à celles proposées à la souscription.

Lors de la cession, vous devez passer par un marché secondaire où vous dépendez des offres. En clair, le tarif de vente n’est pas déterminé en amont. Avec une SCPI performante et une forte demande, vous pouvez envisager de vendre au prix fort. Dans le cas contraire, vous pourriez vendre à un tarif qui ne sera pas à la hauteur de vos attentes.

En termes de fiscalité, les règles sont les mêmes pour toutes les SCPI. Les loyers sont imposés, de même que la plus-value réalisée lors de la vente avec les mêmes abattements pour réduire votre imposition. 

Avantages

Si vous souhaitez investir dans la SCPI à capital fixe, il est possible de faire de bonnes affaires en passant par les marchés secondaires. Si les épargnants ont besoin de liquidité rapidement, ils sont susceptibles de vendre moins cher leurs parts. De quoi augmenter la rentabilité de votre investissement et envisager à terme une plus-value intéressante.

Inconvénients

Avec la SCPI à capital fixe, différents inconvénients sont à prendre en compte :

• la vente est soumise à la loi de l’offre et de la demande, ce qui vous rend dépendant des marchés secondaires et de leur activité ;
• le coût des parts revendues n’est pas corrélé à la valeur des biens de la SCPI ;
• lorsque la SCPI ferme son capital et empêche de souscrire, elle perd en visibilité, ce qui pourrait inciter les épargnants à se diriger vers une autre SCPI ;
• les SCPI à capital fixe offrent généralement une mutualisation plus faible que celles à capital variable.

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SCPI à capital variable

Découvrez le fonctionnement de cette SCPI pour déterminer si elle correspond à vos objectifs… et les conditions pour acheter et revendre !

Fonctionnement

La SCPI à capital variable permet d’investir à tout moment. Lorsque le plafond statutaire est atteint, un vote de l’assemblée générale suffit pour augmenter les plafonds et donc autoriser une nouvelle collecte. Cette fois, vous investissez uniquement sur un marché primaire.

Le tarif des parts émises est connu à l’avance, il s’agit du prix de souscription. Pas de spéculation, le tarif n’est pas déterminé par le niveau des offres, mais par la valeur des biens immobiliers de la SCPI.

C’est le gestionnaire qui se charge de la vente. Ce n’est donc pas à vous de chercher des investisseurs.

Là encore une fiscalité s’applique sur les loyers perçus et sur la plus-value au moment de la vente.

Avantages

Cette SCPI propose différents avantages :

• vous êtes assuré de vendre au bon tarif puisque celui-ci dépend de la valeur des biens de la SCPI ;
• vous n’avez pas à gérer la vente, tout est délégué à un gestionnaire à qui vous faites part de votre volonté de vendre ;
• un fonds de remboursement alimenté par la cession de l’immeuble permet de vous rembourser si la trésorerie n’est pas suffisante au moment de la revente.

Inconvénients

Avant de choisir cette SCPI, vous devez prendre connaissance de ses limites :

• le choix du gestionnaire est crucial : sa prestation doit être optimale puisque le coût de vos parts est directement lié à la réussite de son action et à la performance de la SCPI ;
• en cas de crise, la valeur des parts pourra être décorrélée de la valeur des biens de la SCPI afin de vous permettre de vendre plus rapidement, mais moins cher ;
• vous ne maîtrisez pas le tarif de vente. Si les tarifs sont élevés et que les acheteurs ne sont pas au rendez-vous, vous n’avez pas la possibilité de négocier pour vendre plus rapidement.

Comparatif SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable

Vous avez encore besoin d’y voir plus clair pour déterminer le meilleur choix pour préparer l’avenir ? Ooinvestir vous propose un comparatif de ces 2 types de SCPI.

Au moment de souscrire il n’existe pas de différence si vous passez par le marché primaire. Il sera alors nécessaire de remplir un bulletin qui devra indiquer notamment le montant de vos achats, le nombre de parts que vous souhaitez acquérir et la manière dont vous allez financer cette opération. Il est possible d’investir :

• comptant grâce à votre épargne ;
• à crédit, une solution à envisager si vous êtes imposé au réel (les intérêts sont déductibles de votre revenu) et souhaitez profiter de l’effet de levier.

SCPI à capital fixe vs SCPI à capital variable : les grandes différences

En résumé, vous l’aurez compris, ces 2 types de SCPI présentent 3 distinctions majeures :

• l’acquisition : la SCPI à capital fixe est plus restrictive, il est nécessaire que le capital soit revu à la hausse pour acheter sur le marché primaire ;
• la vente : elle simplifiée avec la SCPI à capital variable, c’est la société de gestion qui prend tout en charge ;
• le prix de vente : dépendant des offres, les prix de vente peuvent connaître de fortes augmentations, mais peuvent aussi être revus à la baisse.

En clair, la SCPI à capital variable semble proposer plus de souplesse et des tarifs plus justes dans la mesure où ils sont liés à la performance de la SCPI.

Toutefois, le choix se fera selon votre profil d’investisseur. Faites appel à un conseiller patrimonial pour déterminer quel type de SCPI souscrire !

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1. La SCPI à capital variable permet d’acheter uniquement sur un marché primaire tandis que la SCPI à capital fixe dispose d’un marché secondaire.
2. Le prix de vente de SCPI à capital variable est fixé par la société de gestion selon la performance. Quant aux prix des parts de SCPI à capital fixe lors de la vente, ils dépendent des offres et des demandes.
3. En termes de rentabilité et de fiscalité, ces 2 types de SCPI proposent les mêmes conditions.