Quel rendement pour un investissement en crowdfunding immobilier ?
Sommaire
À l’heure où le Livret A conserve des taux d’intérêt relativement bas, d’autres investissements séduisent les épargnants en proposant des taux de rendements qui approchent – voire dépassent – les 2 chiffres... C’est notamment le cas d’un placement en vogue : le crowdfunding immobilier. Tour d’horizon de cette solution qui compte de plus en plus d’investisseurs.
Présentation du crowdfunding immobilier
Une petite leçon d’anglais s’impose pour introduire cette pratique.
Définition du crowdfunding immobilier
La principe est simple : financer (funding) grâce à la foule (crowd). En effet, le crowdfunding permet à des porteurs de projets de récolter des fonds auprès de particuliers via des plateformes spécialisées.
Il ne faut pas confondre ce placement avec le crowdlending, qui consiste en un prêt (lend) participatif.
Le crowdfunding immobilier s’appuie donc sur cette méthode de financement participatif, mais l’applique à des projets immobiliers, commercialisés par des promoteurs. Apparue il y a une dizaine d’années, cette méthode connaît un grand succès, autant chez les promoteurs que les investisseurs.
Comment fonctionne concrètement le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier reste une opération simple d’accès de quelques étapes pour les 3 parties :
- le promoteur présente son projet sur une plateforme et définit le capital dont il a besoin ;
- la plateforme assure la promotion du projet et gère la collecte ;
- l’investisseur participe au projet et récupère son capital initial, majoré des intérêts, à la fin de l’opération.
Avantages et inconvénients du financement participatif dans l'immobilier
Quels intérêts ont les particuliers à investir dans le financement participatif ? Quels sont les risques associés à ce type de placement ? Avant de lire les avis clients des différentes plateformes, ce petit panorama des avantages et inconvénients vous aidera à bien synthétiser les enjeux.
Les avantages du crowdfunding immobilier
Premier avantage, la simplicité. En quelques minutes, l’investisseur peut :
- s’inscrire en tant que client sur la plateforme ;
- sélectionner le projet qui l’intéresse selon ses critères (type de promotion immobilière, taux de rendement, promoteur, etc.) ;
- investir le montant de son choix (par exemple, le ticket d’entrée est de 1 000 euros chez Homunity).
Il existe une vingtaine de plateformes de crowdfunding immobilier, mais Homunity, Anaxago, La première brique concentrent la majorité des projets sur le marché.
Autre avantage : la courte durée du placement. Selon Homunity, la durée moyenne d’investissement est de 20 mois, soit moins de 2 ans. C’est donc un investissement qui mobilise votre épargne sur une période très courte, à la différence du contrat d’assurance vie dont la fiscalité devient avantageuse au bout de 8 années de détention.
La fiscalité appliquée au crowdfunding immobilier constitue un autre de ses atouts. Auparavant, les gains générés par le crowdfunding étaient freinés par une fiscalité alignée sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu, à laquelle s’ajoutaient les prélèvements sociaux (15,5 %).
Si vous êtes dans la tranche à 41 %, tous vos revenus sont imposés à 41 % + 15,5 % = 56,5 %.
Depuis 2018, un nouveau régime fiscal est proposé aux investisseurs avec la flat tax (ou PFU). Concrètement, ce prélèvement forfaitaire à taux unique (30 %) vous permet de déclarer tous vos revenus au titre de :
- l’impôt sur le revenu (12,8 %) ;
- des prélèvements sociaux (17,2 %).
Un vrai avantage selon votre taux d’imposition sur le revenu !
Enfin, le crowdfunding immobilier présente des taux de rendement très attractifs… moyennant un certain niveau de risque.
Les inconvénients du crowdfunding immobilier
Ces investissements comportent un inconvénient majeur : le risque.
Derrière un fort taux de rendement se cache inévitablement un facteur risque plus élevé pour l’investisseur. Ces performances attrayantes doivent donc être mises en balance avec :
- les garanties offertes par ces investissements ;
- les risques qui entourent ces projets immobiliers (potentiels retards de remboursement, délais de livraison rallongés, annulation de la construction, perte partielle ou totale du capital, etc.).
Quelle est sa rentabilité moyenne ?
Le taux de rentabilité du crowdfunding immobilier est l’un de ses principaux atouts puisqu’il gravite entre 8 et 10 %. En 2021, le taux de rendement moyen s’affichait précisément à 9,24 % selon le baromètre Hello Crowdfunding. Sur la même année, le montant moyen collecté s’élevait à 973 621 euros et 124 projets avaient été financés pour un montant total de 120 728 964 euros.
Avec une telle rentabilité et de tels investissements, le crowdfunding immobilier fait partie des placements les plus attractifs.
Si financer une opération immobilière en crowdfunding reste un bon moyen de diversifier son portefeuille d’actions et d’obligations, cette solution ne doit pas représenter votre seul investissement. Il est recommandé de l’envisager comme un investissement complémentaire.
Le faible taux de défaut du crowdfunding immobilier
Le taux de défaut met en lumière les projets dont le remboursement ont pris du retard.
1 indicateur, 2 méthodes de lecture
Le taux de défaut indique les potentiels risques de pertes. Il s’exprime sous 2 formes :
- en montant. C’est le ratio entre :
- le capital restant dû des projets en retard ou en défaut de paiement ;
- et le capital restant dû de tous les prêts en cours.
Le résultat de ce calcul donne un résultat en 0 et 1. Plus le résultat est proche de 0, plus le risque est faible.
- en nombre. C’est le ratio entre
- le nombre de projets en retard ou en défaut de paiement ;
- le nombre total de projets total.
De la même manière, un score nul ou proche de 0 indique un risque moindre.
Des critères différents
Attention, le taux de défaut ne s’appuie pas sur les mêmes critères en matière de jours de retard selon l’organisme qui le publie.
|
Taux de défaut |
Retard de remboursement |
|---|---|
|
Réglementaire (par la plateforme) |
60 jours (2 mois) |
|
Financement participatif France (association des professionnels du secteur) |
180 jours (6 mois) |
Que prouve un taux de défaut faible ?
Dans le milieu du financement participatif immobilier, afficher un faible taux de défaut témoigne de :
- la bonne gestion interne de la plateforme ;
- la qualité des programmes proposés aux investisseurs.
En 2019, Homunity se targuait d’un taux de défaut et de retard à 0 %. Chez Anaxago, il restait relativement faible en 2022 : 0,09 %.
- Très accessible, de courte durée, fiscalement intéressant et affichant des taux de rendement élevés (9,24 % en 2021), le crowdfunding immobilier attire bon nombre d’investisseurs.
- Le marché ne cesse de grandir et de proposer des projets immobiliers de plus en plus variés.
- Pour vous assurer de la qualité de la plateforme, fiez-vous notamment à son taux de défaut.
