Photo d'un ordinateur posé à côté d'une inscription sur le crowdfunding

Les étapes de votre investissement en crowdfunding immobilier

Sommaire

Le concept de crowdfunding ou de financement participatif est directement lié à l’essor d’Internet. Ce média a permis à de nombreux projets de voir le jour grâce au soutien de multiples investisseurs, intéressés par des propositions initiées par des particuliers ou des entreprises.

Savez-vous qu’il existe aussi du crowdfunding immobilier ? Si ce sujet vous intéresse, découvrez tout ce que vous devez savoir sur le financement participatif lié à ce secteur spécifique et comment maîtriser le risque

Qu'est-ce qu'un investissement en crowdfunding immobilier ?

À l’origine, le financement participatif permettait de financer un projet sans passer par le circuit traditionnel de prêt (prêt familial ou bancaire, entre autres). Ainsi, plutôt que de demander à une seule entité (personne ou organisme) d’investir dans différents projets, il est possible d’avoir recours à de nombreux investisseurs qui placent, chacun, une somme plus ou moins importante sous forme de souscription d’obligations. 

Une date limite est fixée au projet. À son terme, l’objectif est de récupérer le montant prêté accompagné d’une plus-value.

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Le crowdfunding peut se faire sous forme de don, de prêt ou d’investissement.

Dans le cas du crowdfunding immobilier, des personnes intéressées par un projet immobilier y placent une partie de leur capital en passant par des plateformes spécialisées qui se chargent de vérifier la viabilité de l’opération.

Le crowdfunding peut concerner :

  • la construction de logement ;
  • la rénovation de biens existants ;
  • la division de terrains ;
  • l’édification d’un immeuble.

Dans tous les cas, cette typologie d’investissement financée par les particuliers doit être réalisée pour le compte de particuliers, de bailleurs sociaux ou d’entreprises non cotées en Bourse.                                                                                                     

Quelles sont les étapes à respecter pour investir en crowdfunding immobilier ?

Il est nécessaire de suivre différentes étapes pour mener à bien un projet de crowdfunding immobilier :

  • la demande de financement : les promoteurs et marchands de biens qui ont un projet de construction ou de rénovation prennent contact avec une plateforme spécialiste du financement participatif. Cette dernière imposera un certain nombre d’éléments à fournir (santé financière de l’entreprise, présentation du projet, autorisation et permis de construire…) avant de mettre en place la demande de fonds ;
  • l’analyse du projet par la plateforme : en prenant en compte les documents fournis par le promoteur, le site va analyser le projet immobilier puis définir les modalités de collecte, la durée de l’emprunt et les taux d’intérêt ;
  • l’astuce : chaque site et plateforme fixent leurs propres critères. Il convient donc de bien se renseigner en amont pour être sûr de la fiabilité de l’opération immobilière ;
  • la mise en ligne et la demande d’investissements : si la plateforme a validé l’opération immobilière, chaque investisseur intéressé pourra réaliser un placement de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros pour soutenir le promoteur, la société ou, dans certains cas, le particulier concerné ;
  • la fin de la collecte : si la collecte de fonds a atteint son objectif, les promoteurs peuvent récupérer l’argent engagé par les investisseurs et financiers et lancer le projet. Sinon, les sommes sont restituées aux investisseurs ;
  • la réalisation du projet grâce à l’argent récupéré : évidemment, le promoteur pourra utiliser uniquement le capital investi pour l’opération, et non à des fins personnelles. À ce titre, il devra fournir des reportings réguliers (par exemple avec des photos à l’appui), pour informer les investisseurs de l’avancement ;
  • dernière étape : la fin du projet et la redistribution des intérêts nets. L’objectif étant de récupérer le capital investi initialement auquel s’ajoute une plus-value liée aux intérêts de rendement. Il faut compter, en règle générale, entre 7 et 11 % de rendement pour ce genre d’investissement.

 

Cependant, cela n’empêche pas les projets de crowdfunding de comporter certains risques. En premier lieu, il faut savoir que c’est un placement relativement long. Il impose d’immobiliser entièrement le capital investi en attendant d’arriver à l’étape de récupération des fonds investis et de rendement associé. De plus, le risque de perte de capital est toujours présent.

C’est pourquoi il est important de passer par une plateforme sérieuse, qui valide chaque projet proposé par chaque promoteur en vérifiant les risques et la santé financière de la société. De quoi profiter, en tant qu’investisseur, d’une sélection de haute qualité.                                                                                 

Les conditions d'un investissement en crowdfunding immobilier

Il existe 4 grands types de programmes de crowdfunding immobilier avec chacun, des conditions spécifiques :

  • le programme de financement direct du promoteur qui concerne des projets immobiliers non construits. Pour obtenir un crédit immobilier, les banques demandent au promoteur une partie en fonds propres. C’est pour financer cette portion qu’une demande de crowdfunding peut être réalisée ;
  • le programme de financement de promotion immobilière. Il concerne des opérations immobilières déjà lancées (niveau de pré-commercialisation de l’ordre de 50 % minimum) ;
  • le programme d’achat-revente par les marchands de biens. Ici, bien que le niveau de pré-commercialisation puisse être inférieur à 50 %, le programme doit être lié à des zones spécifiques ;
  • La demande de financement pour un projet lié à un investissement locatif. Ce type de programme spécifique possède une rentabilité un peu plus faible que les autres. Toutefois, un investisseur va toucher une part du loyer proportionnelle à son investissement initial. Ici, ce sont généralement les plateformes de crowdfunding qui sont propriétaires du bien. 

Dans tous les cas, les projets financés par le crowdfunding ne permettent pas d’acheter un bien à plusieurs personnes. C’est une forme de soutien financier aux promoteurs permettant d’aider les sociétés à obtenir des fonds propres plus importants afin de faciliter la signature d’un crédit bancaire.

C’est pour cette raison qu’un investisseur finance le plus souvent un projet via la souscription d’obligations non convertibles.

Les plateformes n’acceptent, en général, que les sociétés de type SAS. Ceci pour protéger les investisseurs qui, ainsi, ne sont pas solidaires de la dette de l’entreprise.

Quelques chiffres sur le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est un marché en pleine croissance qui a atteint en 2021 en France près de 958 milliards d’euros (+90 % par rapport à 2020).

Les données partagées par les plateformes spécialisées indiquent que :

  • le montant moyen des biens immobiliers financés est de 899 933 € en 2021 (+5 % par rapport à 2020) ;
  • le taux de rendement annuel est supérieur à 9 % ;
  • le remboursement est en hausse : 301 millions d’euros en 2021 ;
  • le marché est boosté par les opérations résidentielles (8 sur 10) ;
  • le taux de défaut (soit une perte de capital et des intérêts) est de 0,09 % (0,16 % en 2020) ;
  • la longueur moyenne du placement de capital s’élève à 21,2 mois.
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L’assurance vie possède un rendement moyen de 1,32 % et les SCPI de rendement (société civile de placement immobilier) affichent un taux de distribution sur valeur de marché moyen entre 4 et 6 %, supérieur à celui des SCPI fiscales. Le crowdfunding constitue donc une solution d’investissement intéressante avec une excellente rentabilité.

Attention toutefois : les gains générés par le crowdfunding immobilier sont assujettis à une imposition à un taux de 30 % (constituée de prélèvements sociaux et d’impôts sur le revenu).

  1. Le crowdfunding immobilier permet à un promoteur de faire appel à des investisseurs extérieurs pour financer la partie en fonds propre d’un projet immobilier.
  2. En passant par une plateforme spécialisée, le risque est maîtrisé : c’est pourquoi les avis des investisseurs sont précieux.
  3. Le rendement de ces placements est supérieur à 9 % mais demande d’immobiliser son capital pendant 2/3 ans en moyenne.
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