Quels risques comporte le crowdfunding immobilier ?
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Comme des millions de Français, vous avez peut-être été tenté par une campagne de crowdfunding pour devenir client d’une nouvelle boutique ou soutenir un ami qui lance son projet. Mais savez-vous que vous pouvez aussi devenir investisseur immobilier avec ce mécanisme ? Mais avant de vous lancer, il reste important de se renseigner sur les risques que comporte ce type d’investissement.
Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Encore peu connu en France ces dernières années, le crowdfunding immobilier gagne en popularité. Mais de quoi s’agit-il exactement ?
Définition du crowdfunding immobilier
Pour comprendre le mot « crowdfunding », il suffit de le décortiquer :
- « crowd », qui signifie « foule » ;
- « funding », qui signifie « financement ».
Le terme peut donc se traduire par « financement participatif ». Pour le résumer en quelques lignes, le financement participatif désigne un moyen, pour un particulier ou une entreprise, de financer un projet par le biais d’une collecte de fonds privés, sans forcément avoir recours à un emprunt bancaire classique.
Création d’entreprise, projets personnels, etc. Le crowdfunding s’applique dans de nombreux domaines et se développe particulièrement dans l’immobilier.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Il faut d’abord bien distinguer le crowdfunding immobilier de l’investissement immobilier classique :
- un investissement immobilier locatif classique implique l’achat d’un ou de plusieurs titres de propriété dans le but d’augmenter la valeur de son patrimoine. L’investissement est généralement financé par le biais de vos finances personnelles, couplées à un emprunt bancaire ;
- le crowdfunding immobilier conduit à l’achat de titres de créance auprès d’un porteur de projet (un promoteur immobilier, dans la grande majorité des cas).
Crowdfunding et crowdlending sont à distinguer : le crowdfunding concerne un financement alors qu’un crowdlending consiste à souscrire un prêt (lend) auprès de particuliers.
Autre particularité en phase avec son époque : le financement s’effectue 100 % en ligne sur des plateformes spécialisées ! Une solution qui avantage les 3 parties :
- le promoteur immobilier récolte le capital nécessaire pour lancer son projet grâce au financement d’investisseurs privés ;
- la plateforme offre de la visibilité aux promoteurs et donne des garanties aux investisseurs ;
- l’investisseur privé investit dans l’économie réelle et récupère ses fonds, plus les intérêts, une fois le projet immobilier du promoteur terminé et vendu
Homunity, Anaxago ou encore Fundimmo : le marché du crowdfunding compte plusieurs plateformes ! Chaque client doit y investir au minimum 1 000 à 2 000 €.
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Cependant, s'il existe de nombreux avantages au crowdfunding immobilier, il est important de lui reconnaître certains risques.
Quels risques entourent l’immobilier ?
Comme tout placement dans l’immobilier, il existe des risques autour de la construction et/ou de la rénovation du bien comme :
- des potentiels retards de prestations d’artisans ;
- des délais de livraison rallongés ;
- des ventes plus longues que prévu ;
- une annulation.
Votre investissement en crowdfunding reste directement impacté par ces facteurs.
Des retards qui augmentent le taux de défaut global
Selon le baromètre Fundimmo/HelloCrowdfunding, 11 % des projets subissent des retards de remboursement. Par retard, cela signifie que le promoteur n’a pas respecté l’échéance maximale de remboursement qu’il avait prévue (c’est ce que met en lumière le taux de défaut).
Le taux de défaut actuel se situerait entre 1 et 2 % selon la plateforme Fundimmo. Une augmentation progressive qui témoigne d’un risque de perte totale de capital.
Ces risques sont imputables aux promoteurs, pas aux plateformes. Au contraire, ces dernières cherchent à les réduire au maximum. Pour ce faire, elles étudient le sérieux des promoteurs immobiliers. L’obtention d’un permis de construire, la garantie d’achèvement des travaux ou une bonne santé financière sont autant de prérequis demandés aux PME pour figurer sur ces plateformes.
Comment réduire ces risques financiers ?
Pour faire fructifier votre épargne sans trop prendre de risques, voici quelques conseils.
Investir sur une plateforme reconnue et sécurisée
De nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier existent sur le marché. N’utilisez que celles régulées par des organismes comme l’AMF ou l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution). Anaxago, Homunity ou Fundimmo en sont de parfaits exemples.
Investir en vous renseignant un minimum
Une bonne analyse précède toujours un bon investissement. Commencez par vous renseigner sur les informations à votre disposition comme :
- l’emplacement (un critère indispensable dans l’immobilier) ;
- les actifs présents dans le portefeuille ;
- les taux de rendement prévisionnels ;
- le montage de l’opération ;
- etc.
Sollicitez les avis d’autres clients particuliers via votre entourage, des groupes sur les réseaux sociaux ou sur des forums pour passer à un niveau d’information supérieur.
Diversifiez votre investissement
Miser toute votre épargne sur un seul placement serait une erreur. Grâce à son faible prix d’entrée, l’investissement participatif constitue un petit placement idéal, sur lequel vous pouvez espérer d’importantes retombées. En parallèle, ce type d’investissement peut être accompagné par une acquisition immobilière plus classique, comme l’achat d’un appartement pour du locatif. Avec ce type d’investissement, le gain de l’un pourrait compenser la perte de l’autre.
Votre objectif principal : lisser le risque en lisant sur des projets avec des taux de rendement plus élevés, plus risqués mais plus courts (qui vont donneront des liquidités régulières) et sur des projets avec un plus faible potentiel mais qui sécurisent vos opérations et votre patrimoine à long terme.
Pourquoi le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus ?
Rendements élevés, fiscalité avantageuse, faible durée d’investissement, grande variété de projets, pas de gestion de votre part : la liste des avantages du crowdfunding immobilier est grande.
Une rentabilité largement supérieure à d’autres placements
Pour connaître la sécurité d’un investissement, fiez-vous à son rendement. Plus il est élevé, plus le risque est grand, mais plus il peut rapporter gros.
Face au 1 % d’intérêt du livret A (au 1er février 2022) et au 1,30 % pour le fonds euros d’un contrat d’assurance vie en 2021, l’immobilier participatif affichait une tout autre ambition : entre 6 à 12 % par an (avant impôts) pour une moyenne d’environ 9,21 % en 2021.
Ces taux élevés doivent être mis en corrélation avec 2 éléments :
- les garanties proposées par les plateformes sont plus modérées que les investissements classiques ;
- les risques plus importants de ces projets immobiliers.
Selon le baromètre HelloCrowdfunding, le montant moyen d’un financement en crowdfunding immobilier grimpe au fil des années : 689 100 € en 2019, 826 000 € en 2020 et 904 000 € en 2021.
Une fiscalité différente des investissements classiques
Dans le cadre d’un achat immobilier classique (logement locatif, SCPI, etc.), vos revenus fonciers sont soumis à une imposition basée sur votre taux marginal d’imposition (après abattement).
La SCPI est une société civile de placement immobilier qui regroupe une multitude d’investisseurs et compte une grande variété d’actifs. Ils sont pilotés par une société de gestion désignée par les associées et agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers).
Avec une opération de crowdfunding immobilier, votre capital - une fois remboursé - n’est pas soumis à l’imposition. Seuls les intérêts perçus sont concernés par le prélèvement forfaitaire unique de 30 % (ou flat tax), réparti de la façon suivante :
- 12,8 % d’imposition sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Si votre revenu fiscal fait partie des tranches supérieures de l’impôt sur le revenu, l’avantage devient encore plus intéressant.
En 2021, 958 millions d'euros ont été collectés par le crowdfunding immobilier.
Une durée d’investissement plus faible
Un prêt immobilier vous engage sur une période longue, qui peut s’étendre maximum de 25 ans (soit 300 mois). En crowdfunding, vous pouvez récupérer vos fonds soit :
- à l’issue de l’opération immobilière ;
- dans les 2 ans (de 12 à 24 mois).
La durée du projet est donc sensiblement réduite.
Une plus grande variété d’opérations immobilières
Qu’il s’agisse de destination (résidentiel, tertiaire, social, etc.), de promoteurs, de localisation ou encore de typologie (construction ou réhabilitation), le financement participatif propose des projets divers et variés pour répondre à toutes les attentes et à tous les profils.
Un investissement sans gestion de votre part
Rendez-vous chez le notaire, supervision des travaux, réunion du syndicat de copropriété, etc. Un achat immobilier classique demande beaucoup de temps. Du temps que vous gagnerez lors d’une opération de crowdfunding puisque la plateforme s’occupe de tout !
- Le crowdfunding désigne un moyen de financer un projet par le biais d’une collecte de fonds privés sans forcément avoir recours à un emprunt bancaire classique.
- Pour diminuer les risques financiers liés au crowdfunding, investissez sur des plateformes agréées, renseignez-vous sur le projet et diversifiez votre investissement.
- Rendement élevé, fiscalité avantageuse, faible durée d’investissement, variété de projets, absence de gestion de votre part : le financement participatif vous fait découvrir une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier !
