Neo-SCPI : la nouvelle génération d’investissement immobilier collectif

Les néo-SCPI représentent une évolution récente du marché de l'investissement immobilier collectif. Ces sociétés civiles de placement immobilier se distinguent par leur approche digitale et leur volonté de simplifier l'accès à l'investissement immobilier. Avec des processus de souscription modernisés et une gestion qui se veut plus transparente, elles constituent une alternative aux SCPI traditionnelles qu'il convient d'analyser en détail. 

Révolution digitale : comment les néo-SCPI transforment l'investissement immobilier

Les néo-SCPI bouleversent les codes de l'investissement immobilier en s'appuyant sur des plateformes 100% digitales, des frais optimisés et une expérience utilisateur repensée. Cette nouvelle approche vise à éliminer les barrières traditionnelles à l'entrée tout en offrant une transparence accrue sur les actifs sous-jacents et leur performance.

Les acteurs majeurs du marché

Plusieurs acteurs se démarquent aujourd'hui sur ce segment innovant des SCPI. Iroko Zen, lancée en 2020, a été l'un des pionniers avec une approche centrée sur la durabilité et des actifs sélectionnés selon des critères ESG rigoureux. Sa plateforme entièrement dématérialisée permet un investissement à partir de seulement 5 000 €.

Remake Live se positionne quant à elle sur le segment des actifs urbains à fort potentiel, avec une stratégie d'acquisition ciblant des zones en pleine transformation. Sa particularité réside dans son application mobile qui offre un suivi en temps réel des acquisitions et des performances.

Embedded script : CTA - Ramify - SCPI

Focus sur les critères ESG

Les critères ESG sont un ensemble de standards utilisés dans le domaine de l'investissement pour évaluer les pratiques d'une entreprise selon trois dimensions :

• Environnementaux : impact sur l'environnement (émissions de CO2, consommation d'énergie, gestion des déchets, etc.)
• Sociaux : relations avec les employés, fournisseurs, clients et communautés (conditions de travail, diversité, droits humains, etc.)
• Gouvernance : pratiques de direction et de gestion (structure du conseil d'administration, éthique des affaires, transparence, etc.)

Zoom sur Iroko Zen : un modèle de néo-SCPI

Fondée en 2020, Iroko Zen s'est rapidement imposée comme une référence dans l'univers des néo-SCPI. Son approche illustre les innovations qui caractérisent cette nouvelle génération d'investissement immobilier collectif.

Une structure de frais transparente et optimisée

Iroko Zen se démarque des SCPI traditionnelles par un modèle économique repensé :

• 0% de frais d'entrée contre 8,87% HT en moyenne pour les SCPI classiques (selon l'ASPIM 2022)
• 3% HT de commission d'acquisition sur le montant des transactions
• 12% HT de commission de gestion sur les loyers perçus
• 5% HT de commission de sortie uniquement en cas de retrait avant 3 ans

Cette structure permet à Iroko de ne pas se rémunérer sur la collecte mais sur la performance réelle de ses investissements et la qualité de sa gestion, alignant ainsi ses intérêts avec ceux des investisseurs.

Un portefeuille diversifié et accessible

Avec un ticket d'entrée de seulement 5 000 €, Iroko Zen ouvre l'investissement immobilier à un public plus large :

• Plus de 110 biens immobiliers en portefeuille
• Répartition dans 6 pays européens (France, Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Portugal)
• Diversification sur 7 secteurs d'activité (bureaux, commerces, logistique, santé, éducation, loisirs, alimentation)
• Sélection rigoureuse des locataires pour sécuriser les revenus locatifs

Une croissance remarquable en quelques années

Les chiffres témoignent de l'attractivité du modèle Iroko Zen :

• 825,6 millions d'euros de capitalisation
• 18 371 associés qui ont fait confiance à cette néo-SCPI
• Un objectif de taux de rentabilité interne à 8 ans de 7%
• Des dividendes distribués mensuellement (et non trimestriellement comme beaucoup de SCPI traditionnelles)

Un parcours d'investissement simplifié en 4 étapes

L'expérience utilisateur d'Iroko Zen reflète parfaitement la promesse des néo-SCPI :

1. Souscription 100% en ligne : achat de parts et acquisition du statut de co-propriétaire du parc immobilier
2. Acquisition d'actifs par l'équipe d'investissement selon une stratégie de diversification géographique et sectorielle
3. Perception des loyers auprès de locataires soigneusement sélectionnés
4. Distribution de revenus complémentaires potentiels sous forme de dividendes mensuels

Cette digitalisation complète du processus permet une réduction des coûts opérationnels, des délais raccourcis et une meilleure expérience investisseur.

Embedded script : CTA - Anaxago - SCPI - 50€ offert

Remake Live : allier rendement et impact social

Lancée par Remake, société de gestion créée en 2021 par une équipe issue de grands noms de l'immobilier (Perial, SwissLife AM, Amundi), Remake Live s'impose comme un acteur innovant des néo-SCPI avec une proposition unique combinant performance financière et engagement social.

Une approche tarifaire compétitive

Remake Live se distingue de la majorité des SCPI par une politique tarifaire avantageuse :

• 0% de frais d'entrée, une rareté sur le marché des SCPI
• Accessible dès 204€ (prix d'une part au 31/12/2024)
• Frais de gestion de 18% TTC des revenus encaissés par la SCPI
• Pénalité de sortie de 5% uniquement en cas de vente durant les 5 premières années

Cette structure encourage l'investissement à long terme tout en supprimant la barrière d'entrée souvent dissuasive des frais initiaux.

Une stratégie d'investissement hybride et innovante

Remake Live développe un modèle d'allocation original qui la démarque des autres acteurs :

• 90-95% du portefeuille investi dans des actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, entrepôts)
• 5-10% du portefeuille dédié à l'immobilier social, sans logique de performance financière
• Une sélection rigoureuse des actifs et des locataires professionnels pour sécuriser les revenus

Cette double approche permet de réconcilier recherche de rendement et impact social positif, répondant ainsi aux attentes d'une nouvelle génération d'investisseurs.

Des performances qui dépassent les objectifs

Remake Live a démontré sa capacité à générer des rendements attractifs comme le démontre l’historique de son taux de distribution :

• Taux de distribution 2024 : 7,50%
• Taux de distribution 2023 : 7,79%
• Taux de distribution 2022 : 7,64%
• Objectif initial de rendement moyen annuel : 5,5%
• Revenu par part 2024 : 15,29€

La SCPI a ainsi systématiquement dépassé son objectif de rendement depuis son lancement, confirmant la pertinence de son approche.

Évolution du prix de part

L'historique du prix de part témoigne d'une gestion prudente et stable :

• 2024 : 204€ (stabilité par rapport à 2023)
• 2023 : 204€ (hausse de 2% par rapport à 2022)
• 2022 : 200€

Cette évolution contrôlée du prix de part, combinée à des taux de distribution élevés, démontre un équilibre entre valorisation du capital et génération de revenus.

Une flexibilité d'acquisition adaptée à tous les profils

Remake Live propose une large gamme de modalités d'investissement :

1. Acquisition directe avec ou sans crédit
2. Démembrement viager ou temporaire
3. Intégration dans des contrats d'assurance-vie sélectionnés (Himalia, Intencial Liberalys Vie, NetLife 2, Patrimoine Vie Plus)
4. Épargne retraite via différents PER (INTENCIAL Liberalys Retraite, PER Pertinence Retraite, PER Version Absolue Retraite)

Cette diversité de modes d'acquisition permet à Remake Live de s'adapter aux différents objectifs patrimoniaux des investisseurs, qu'il s'agisse de préparer sa retraite, optimiser sa fiscalité ou générer des revenus complémentaires.

Un engagement social concret

La part du portefeuille dédiée à l'immobilier social traduit une vision engagée de l'investissement immobilier :

• Contribution au développement de logements accessibles
• Soutien à des projets immobiliers à vocation sociale
• Conciliation entre performance financière et utilité sociale

Cette dimension éthique répond aux attentes croissantes des investisseurs en matière d'investissement socialement responsable, sans pour autant sacrifier le rendement global du placement.

Cet article pourrait également vous intéresser : Label ISR et SCPI : comment réaliser un investissement responsable ?

Performances et stratégies d'investissement

Au-delà de leur interface moderne et de leur accessibilité, l'attrait principal des néo-SCPI réside dans leurs approches d'investissement et leurs performances financières. Ces nouveaux acteurs se démarquent par des stratégies d'acquisition souvent plus agiles et des critères de sélection d'actifs qui peuvent différer des SCPI traditionnelles. L'analyse de leurs rendements et de leurs choix d'allocation permet de mieux comprendre leur proposition de valeur réelle pour l'investisseur au-delà de l'innovation technologique.

Analyse des rendements comparés aux SCPI traditionnelles

Si les néo-SCPI séduisent par leur accessibilité et leur transparence, qu'en est-il de leurs performances ? Les données des trois dernières années montrent des rendements globalement comparables aux SCPI classiques, oscillant entre 4% et 6% selon les produits. Certaines néo-SCPI parviennent même à surperformer le marché grâce à des stratégies d'acquisition plus agiles et des frais de structure optimisés.

Cet article pourrait également vous intéresser : quelle rentabilité espérer avec un investissement en SCPI ?

Diversification géographique et sectorielle

Les néo-SCPI se distinguent souvent par des stratégies d'investissement plus diversifiées que leurs homologues traditionnelles. Alors que ces dernières restent majoritairement concentrées sur l'immobilier de bureaux parisien, les néo-SCPI n'hésitent pas à explorer d'autres segments comme l'immobilier commercial en régions, le résidentiel européen ou les actifs alternatifs (santé, éducation, logistique).

Avantages et inconvénients pour l'investisseur

Comment intégrer les néo-SCPI dans sa stratégie patrimoniale

Face à la volatilité des marchés financiers et aux rendements limités des placements sans risque, les néo-SCPI offrent une alternative intéressante pour diversifier son patrimoine. Leur positionnement unique, entre accessibilité des marchés financiers et solidité de l'immobilier traditionnel, leur confère une place de choix parmi les outils patrimoniaux modernes. Examinons comment ces nouveaux produits peuvent s'articuler avec d'autres classes d'actifs et répondre à différents objectifs d'investissement selon votre profil et votre horizon temporel.

Quelle place dans une allocation d'actifs équilibrée ?

Les néo-SCPI peuvent constituer une composante intéressante d'un portefeuille diversifié, particulièrement pour les investisseurs à la recherche d'une exposition au secteur immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Elles peuvent compléter d'autres classes d'actifs comme les actions, les obligations ou l'immobilier en direct.

SCPI traditionnelles et néo-SCPI : concurrence ou complémentarité ?

Plutôt que de les opposer, de nombreux conseillers en gestion de patrimoine recommandent une approche complémentaire. Les SCPI traditionnelles apportent stabilité et track-record* éprouvé, tandis que les néo-SCPI offrent innovation et accessibilité.

(*historique de la vie d’une entreprise ou d’un fonds de placement.)

Embedded script : CTA - Corum - SCPI

Questions fréquentes sur les SCPI digitales 

Qu'est-ce qu'une SCPI digitale ?

Une SCPI digitale (ou néo-SCPI) est une société civile de placement immobilier dont la gestion et la souscription sont entièrement dématérialisées. Elle se caractérise par des frais d'entrée souvent réduits, une interface numérique moderne et une transparence accrue sur les investissements et les performances.

Comment souscrire à une SCPI en ligne ?

La souscription se fait directement sur le site de la société de gestion ou via une plateforme partenaire en quelques étapes : création d'un compte, sélection du montant d'investissement, transmission des documents d'identité et bancaires (KYC), puis signature électronique du bulletin de souscription.

Quels sont les risques associés aux SCPI digitales ?

Les principaux risques incluent : l'historique de performance encore limité de ces jeunes structures, le risque de liquidité (difficulté potentielle à revendre rapidement ses parts), la dépendance aux conditions du marché immobilier, et parfois une taille de capitalisation plus modeste que les SCPI traditionnelles.

Cet article pourrait également vous intéresser : SCPI connaître les risques d’un investissement en SCPI

Comment choisir la meilleure plateforme pour investir ?

Comparez la structure des frais (entrée, gestion, sortie), examinez la stratégie d'investissement et sa diversification, vérifiez l'historique de performance même s'il est récent, évaluez la qualité de l'interface utilisateur et des outils de suivi, et renseignez-vous sur le montant minimal d'investissement requis.

Les néo-SCPI, portées par la digitalisation de la finance, ont conquis un public jeune et connecté. Leur pérennité dépendra toutefois de leurs performances réelles et de leur adaptation aux évolutions du marché immobilier. À terme, le secteur devrait se consolider autour de quelques acteurs clés qui auront su marier technologie et expertise immobilière.

1. Les SCPI digitales se distinguent par des frais d'entrée souvent réduits ou nuls, rendant l'investissement immobilier plus accessible.
2. Leur processus de souscription 100% en ligne offre une expérience utilisateur simplifiée et rapide.
3. Elles proposent généralement une transparence accrue avec des interfaces permettant de suivre en temps réel l'évolution du portefeuille et des performances.
4. Malgré leur modernité, ces placements restent des investissements immobiliers de moyen à long terme, avec les mêmes fondamentaux et risques que les SCPI traditionnelles.