Loi Pinel : avantages et contraintes fiscales

La loi Pinel fait partie des dispositifs de défiscalisation les plus populaires sur le marché de l’investissement locatif en France. En tant qu’investisseur, vous avez la possibilité d’acheter un bien immobilier neuf tout en réduisant votre impôt sur le revenu !Si cette loi vous offre plusieurs avantages fiscaux, certaines conditions d’éligibilité peuvent devenir contraignantes. Construire votre patrimoine immobilier en loi Pinel vous intéresse ? Ooinvestir vous détaille les atouts et contraintes pour optimiser votre défiscalisation en loi Pinel.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel

Investir dans un bien immobilier neuf Pinel présente plusieurs atouts pour un contribuable qui souhaite réduire leurs  impôts. En plus de la déduction fiscale, le propriétaire perçoit également un loyer qui finance son investissement...

Un dispositif de défiscalisation attractif et flexible

L’atout majeur du dispositif réside dans sa déduction fiscale. Elle peut atteindre jusqu’à 21 % du coût de revient de votre bien immobilier dans la limite d’un investissement de 300 000 €, soit jusqu’à 63 000 €.

Pour profiter de cet avantage fiscal, vous devez vous engager à louer votre bien pendant une durée fixée. Chaque engagement locatif équivaut à un taux de défiscalisation. Initialement, vous avez le choix de louer votre appartement pendant 6 ou 9 ans et de prolonger le temps de location par périodes de 3 ans, jusqu’à un maximum de 12 ans. Vous êtes donc libre de repenser votre projet régulièrement et ainsi obtenir une réduction maximale d’impôts de 21 %.

Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt équivaudra à :

• 12 % du prix d’acquisition pour une période de 6 ans ;
• 18 % du prix d’acquisition pour une période de 9 ans ;
• 21 % du prix d’acquisition pour une période de 12 ans.

Attention, le dispositif Pinel est reconduit jusqu’en 2024. Cependant, à partir du 1^er janvier 2023, l’avantage fiscal sera progressivement moins avantageux.

Exemple d’un investissement en loi Pinel, selon le temps d’engagement locatif :

Vous achetez un appartement à Nîmes pour 220 000 €. Votre gain fiscal sera :

• pour 6 ans : 220 000 x 12 % = 26 400 €. Soit 4 400 € de déduction fiscale par an ;
• pour 9 ans : 220 000 x 18 % = 39 600 €. Soit 4 400 € de déduction fiscale par an ;
• pour 12 ans : 220 000 x 21 % = 46 200 €. Soit 3 850 € de déduction fiscale par an.

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Le 2^nd avantage fiscal du dispositif réside dans la possibilité de déduire certaines charges de vos loyers perçus si vous faites le choix d’une imposition au réel de vos ressources locatives :

• la taxe foncière ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les frais d’entretien et de réparation ;
• les primes d’assurance ;
• les frais de garantie du prêt ;
• les frais salariaux liés à l’emploi d’un gardien ou d’un concierge ;
• les charges de copropriété.

Les contraintes du dispositif de défiscalisation Pinel

Pour bénéficier d’une déduction fiscale dans le cadre d’un achat immobilier en loi Pinel, plusieurs conditions sont à respecter.

Des investissements régis par des plafonnements

Pour aider les ménages modestes à accéder à des logements neufs de qualité et développer la construction de biens dans des villes situées en zones tendues, le dispositif a déterminé plusieurs conditions d’éligibilité.

Premièrement, vous êtes limité à 2 logements par an et devez également respecter un double seuil d’investissement. Le coût total des biens acquis ne doit pas dépasser un coût maximal de 300 000 euros par an pour un coût d’achat qui doit rester inférieur à 5 500 €/m². Ainsi, si le prix de revient (prix d’acquisition + frais annexes) est supérieur à l’un de ces 2 seuils, la part excédentaire ne sera pas prise en compte. Le plafond s’appliquera pour le calcul de l'avantage fiscal.

Exemple :

Si vous investissez dans un logement de 250 000 € avec 40 m² de surface habitable, le coût se situe en dessous du seuil de 300 000 €. Cependant, celui de 5 500 €/m² est dépassé : l’acquisition s’élève à 6 250 € par m² (250 000/40). Le coût total de votre défiscalisation sera donc calculé sur la base de 220 000 € (40 m² x5 500 €/m²) et non de 250 000 €.

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Le plafonnement de loyer est la 2^e contrainte du dispositif. Vous n’êtes pas libres d’en fixer le montant ! Par conséquent, pour profiter de la défiscalisation, vous devez respecter un seuil maximal qui dépend de la zone (A, A bis ou B1) où se situe votre appartement. Le seuil évolue chaque année et s’entend charges non-comprises. Cette condition est ainsi susceptible d’impacter la rentabilité de votre bien. Découvrez les plafonds mensuels pour les baux conclus ou renouvelés en 2021.

Enfin, lors de l’acquisition d’un bien Pinel, vous devez également considérer le plafond de ressources de vos locataires. Vous devez vous assurer que leurs ressources soient inférieures au seuil fixé par la zone géographique concernée.

Découvrez le niveau de revenu maximal des locataires d’un logement Pinel selon les zones en métropole et en Outre-mer en 2021.

Une imposition sur vos revenus locatifs

Même si vous êtes éligible à une réduction d'impôt sur les 6, 9 ou 12 ans d’engagement locatif, les loyers perçus augmenteront votre imposition totale.

De fait, les loyers de vos biens Pinel sont classés en tant que revenus fonciers et s’ajoutent ainsi à vos autres rentrées d’argent.

Pour déclarer ces nouvelles rentrées d’argent, vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition :

• le régime micro-foncier : pour les gains locatifs bruts inférieurs à 15 000 €/an. Il accorde un abattement forfaitaire de 30 % sur la somme des recettes encaissées.
• le régime réel : pour les gains locatifs bruts supérieurs à 15 000 €/an. Sous ce régime, vous pouvez déduire plusieurs charges comme : la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, etc.

Quel que soit le régime que vous choisissez, vous êtes éligible au même montant de réduction d’impôt offert par la loi Pinel. Vous avez le choix entre ces 2 régimes si vous percevez moins de 15 000 €/an. Voici un exemple concret du calcul de votre revenu foncier en loi Pinel :  

Exemple :

Si vous achetez un bien de 50 m² en zone B1 pour un montant de 220 000 euros, le loyer maximal sera de 552 €/mois. Si vous louez votre bien pendant 12 ans, vous serez éligible à une réduction de 4 400 €/an. Si votre bien est loué tout au long de l’année, vous percevrez à la fin un revenu foncier de 6 624 €. Il représente donc un surplus dont vous devez tenir compte avant d'investir.

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Pour optimiser votre investissement immobilier, Ooinvestir vous conseille de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Celui-ci vous oriente vers des solutions pertinentes, adaptées à votre profil personnel et financier et à vos objectifs.

Tableau comparatif : Avantages/contraintes de la loi Pinel

1. La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation attractif et flexible. Pour en profiter, l’investisseur peut choisir de louer son bien 6, 9 ou 12 ans (temps modulable) et obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %.
2. Son autre atout réside dans le choix entre les régimes d‘imposition micro-financier ou réel ; soit un abattement forfaitaire de 30 % sur la somme des recettes encaissées ou une déduction de charges des sommes perçues.
3. L’un des inconvénients Pinel réside dans l’acquisition de 2 logements maximum par an et le respect de la limite de 2 seuils : un investissement total maximal de 300 000 € et de 5 500 €/m².
4. Parmi les contraintes, vous devez respecter les plafonds de loyers et de ressources fixés par l’État lors de votre achat en loi Pinel.
5. Les montants perçus par le contribuable sont classés comme revenus fonciers et augmentent ainsi son revenu imposable.