Zoom sur les conditions de la location en loi Pinel

Avec une avantageuse réduction d’impôt à la clef, un investissement locatif en loi Pinel implique cependant de nombreux critères à respecter lors de sa mise en place et tout au long de votre engagement. Pour sélectionner un locataire conforme aux conditions du dispositif Pinel, il faut donc se montrer vigilant : c’est à vous de faire les bons choix pour bénéficier de la défiscalisation et réussir votre investissement immobilier.

Quels sont les critères d’une location Pinel et à qui s’adresse-t-elle ? Y a-t-il des limites de revenus pour les locataires ? Suivez le guide Ooinvestir pour respecter toutes les conditions de la location en loi Pinel et choisir avec soin votre locataire.

Qui peut louer un appartement Pinel ?

Dans les grandes villes de France, le marché immobilier reste déséquilibré. L’offre de logements est en pénurie alors que la demande demeure très élevée. Pour favoriser le nombre de nouveaux programmes dans l’immobilier neuf, le gouvernement a créé le dispositif Pinel. Celui-ci offre une intéressante réduction d’impôt lors de votre déclaration de revenus annuelle. En échange, le propriétaire souscrit un engagement de location pour une période initiale de 6 à 9 ans.

Découvrez la naissance de loi Pinel, issue de la précédente loi Duflot

Le logement doit être situé dans une zone tendue et loué non-meublé dans les 12 mois qui suivent son acquisition ou l’achèvement des travaux. Qu’il s’agisse d’une personne célibataire, d’un couple ou d’une famille, le locataire doit occuper l’appartement en tant que résidence principale et afficher des revenus qui ne sont pas supérieurs aux plafonds de ressources imposés. Conformément au plafond du loyer de la zone, le logement propose un loyer plus bas que la moyenne pour favoriser l’accès aux ménages modestes.

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Les documents à fournir par le locataire

Qui peut être locataire en loi Pinel ? Pour assurer qu’il soit éligible, le locataire doit vous fournir différents documents. Ils permettront de justifier de sa fiabilité et de sa conformité aux critères d’un bail de location en loi Pinel :

• un papier d’identité valable ;
• un justificatif de domicile ;
• des documents justifiant de son activité ;
• les avis d’imposition N-2 et N-1 pour vérifier que les revenus sont inférieurs aux plafonds selon la zone géographique du logement. Dans certains cas, il peut s’agir d’un avis de non-imposition.

Le cas des étudiants

Si les actifs sont des cibles appréciées pour la location Pinel, les étudiants le sont également. En fonction de la ville et de la proximité des universités, ils sont la garantie d’un faible risque de vacance locative. Situés en zone tendue, les quartiers proches des grandes écoles attirent de nombreux étudiants. De plus, ils ont généralement de faibles ressources et recherchent des logements aux loyers accessibles.

Un étudiant peut postuler pour un bail de location dans un bien immobilier neuf Pinel même s’il est rattaché au foyer fiscal de ses parents. Vous ne devez alors prendre en compte que les revenus de la personne stipulée sur le bail. Si l’étudiant n’a apporté aucun ou peu de revenus sur la déclaration annuelle, vous pouvez donc bénéficier de la réduction d’impôt. Et ce, même si les revenus des parents dépassent les seuils fixés par la loi.

Le cas de la colocation

Dans le cadre d’un investissement en dispositif Pinel, il est également possible de proposer la colocation pour votre bien immobilier locatif. Cette solution s’avère très intéressante, car elle limite grandement le risque de vacance locative. Autre avantage, les revenus des différents colocataires ne sont pas additionnés comme pour un couple. Ils correspondent chacun à un foyer fiscal. De cette manière, ils ont peu de risque de dépasser les plafonds de ressources de la zone concernée et cumulent un montant plus important pour assurer le paiement du loyer.

Louer à des membres de la famille

En tant que propriétaire en loi Pinel, vous avez la possibilité de réserver la location du bien immobilier aux membres de votre famille. La condition est simple, ils ne doivent pas faire partie de votre foyer fiscal.

Vous pouvez donc louer à vos parents ou un enfant, pour une courte période comme pour la totalité de la durée de votre engagement. Un bail en bonne et due forme est cependant exigé et un loyer doit être versé chaque mois.

Rappel des avantages fiscaux de la loi Pinel

En plus des revenus issus des loyers, la défiscalisation accordée par le dispositif Pinel permet d’augmenter la rentabilité de votre opération. Elle dépend du montant de votre investissement locatif et de la durée de votre engagement :

• engagement de location de 6 ans : une réduction d’impôt de 12 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• engagement de location de 9 ans : une réduction d’impôt de 18 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• engagement de location de 12 ans : une réduction d’impôt de 21 % sur le prix d’achat du bien immobilier.

À la suite de la loi de Finance 2021, le gouvernement a décidé de diminuer la défiscalisation pour l’année 2023. Réduction d’impôt maximale :

• 10,5 % sur 6 ans ;
• 15 % sur 9 ans ;
• 17,5 % sur 12 ans.

En 2024, la réduction d’impôt sera encore réduite :

• 9 % sur 6 ans ;
• 12 % sur 9 ans ;
• 14 % sur 12 ans.

Quel revenu pour louer en loi Pinel ?

Tous les locataires potentiels ne répondent pas aux conditions de la loi Pinel. La personne louant le bien doit impérativement justifier d’un montant de revenus annuels qui ne dépasse pas le plafond de ressources établi par l’administration pour la zone attractive concernée. Grâce à ce plafond, le gouvernement favorise l’offre de logements de qualité pour les ménages à revenus modestes et intermédiaires.

Les plafonds de ressources

Parmi les conditions de location du dispositif Pinel, les revenus de vos locataires ne doivent pas dépasser certaines valeurs pour profiter de la réduction d’impôt. Le choix du locataire doit donc être effectué en fonction d’un plafond de ressources qui varie selon la composition de son foyer fiscal et la zone tendue à laquelle la ville du logement appartient. L’administration fiscale a classé les villes de France en différentes zones : A bis, A, B1, B2 et C. La loi Pinel reprend ce classement, mais se limite aux 3 premières zones. Depuis l’année 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif.

Pour un investissement locatif Pinel réussi, vous devez donc prendre en compte le plafond de ressources qui correspond au nombre de personnes composant le foyer fiscal de vos potentiels locataires. Le montant maximal est différent pour une personne célibataire vivant seule, un couple avec un enfant ou une famille avec plusieurs enfants. Chaque année, les plafonds de revenus sont révisés pour s’adapter à l’évolution du coût de la vie. Les valeurs à ne pas dépasser en 2021 sont les suivantes :

Il est impératif de respecter également le plafond de loyer. Il dépend lui-aussi de la zone du logement.

Les plafonds de loyer pour l’année 2021 sont :

• zone A bis : 17,55 €/m² ;
• zone A : 13,04 €/m² ;
• zone B1 : 10,51 €/m².

Comment sélectionner un locataire en loi Pinel ?

Le plafond de ressources est une condition essentielle pour votre investissement en loi Pinel à travers le choix de votre locataire. Il est impératif de le respecter pour obtenir la réduction d’impôt accordée par le dispositif lors de votre déclaration de revenus.

Vous devez donc être certain de l’exactitude de renseignements qui vous sont fournis. Pour y parvenir, le locataire doit vous envoyer une copie de son avis d’imposition de l’année N-2. Si un bail est conclu en 2021, le revenu fiscal de référence doit être celui affiché sur l’avis d’imposition de l’année 2019. Il ne reste plus qu’à vérifier que le montant n’est pas supérieur au plafond de la loi Pinel correspondant aux potentiels locataires. 

En cours de location, si les revenus de votre locataire augmentent et dépassent les seuils, le bail reste valable et vous continuez à profiter de la réduction d’impôts.

Il est judicieux de s’assurer de l’authenticité des documents fournis avant de sélectionner un locataire. Il est possible de demander l’avis d’imposition original pour le scanner ou le photocopier vous-même. Vous aurez ainsi le document sous la main en cas de contrôle et vous serez assuré de pouvoir profiter de la réduction d’impôt de votre investissement locatif en loi Pinel.

1. Votre logement en dispositif Pinel situé dans une zone tendue doit être loué nu en tant que résidence principale, dans les 12 mois suivant son acquisition.
2. Toute personne peut prétendre à un bail de location en loi Pinel, y compris les étudiants et les membres de votre famille, à la condition d’avoir des ressources inférieures au plafond.
3. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est obligatoire de choisir un locataire dont les revenus respectent le plafond de ressources. Ce dernier varie en fonction de la composition du foyer et de la zone fiscale du logement.