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Loi Pinel et loi Duflot : ce qui a changé

SOMMAIRE

Depuis septembre 2014, le dispositif de défiscalisation Pinel, permettant d’investir dans l’immobilier locatif, a remplacé le dispositif Duflot. Il a ainsi permis à de nombreux contribuables de bénéficier de son avantage fiscal et de contribuer au dynamisme du marché locatif en France. Si les enjeux et les grands principes de la loi Duflot et de la loi Pinel sont similaires, le dispositif Pinel, plus avantageux que son prédécesseur, vous offre plus de souplesse sur la période de mise en location du logement. Votre investissement correspondra donc au mieux à votre objectif, qu’il s’agisse de de réduire vos impôts, de vous constituer un patrimoine immobilier et/ou de percevoir des revenus complémentaires.

 

La loi Duflot a disparu au profit de la loi Pinel

Le dispositif dit « Duflot », du nom de l’ancienne ministre de l’Égalité des territoires et du logement, était réservé aux investissements immobiliers locatifs réalisés sur une période précise : entre janvier 2013 et août 2014. La loi Duflot avait pour objectif d’encourager les contribuables à rénover le parc de logements existants ou à l’étendre afin de les proposer à la location, pour des personnes aux revenus modestes. En contrepartie, ces investisseurs pouvaient bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu. Le socle de la loi Pinel était posé : faire bénéficier un contribuable d’avantages fiscaux pour dynamiser l’acquisition de biens neufs ou réhabilités sur le marché immobilier locatif, tout en le rendant plus accessible.  

Plus souple et offrant davantage d’opportunités d’investissement, le dispositif Pinel est déployé en 2014 et s’applique aux logements :

  • neufs, déjà achevés ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • nécessitant des travaux de réhabilitation ;
  • situés dans une zone éligible. 

Fort de son succès, le dispositif Pinel est reconduit jusqu’au 31 décembre 2021. 

Un zonage, regroupant les communes et les villes éligibles à plusieurs dispositifs de défiscalisation, avait été préalablement défini en 2014. Il a évolué en 2018, uniquement pour la loi Pinel, afin de se concentrer essentiellement sur les territoires où la tension immobilière est la plus forte : zone A bis, zone A et zone B1 

Ce recentrage des zones éligibles, axé sur les territoires les plus tendus, représente un gage rassurant pour tout investisseur souhaitant faire l’acquisition d’un logement en loi Pinel sur le marché immobilier locatif. Dans un contexte où la demande est plus forte que l’offre, vous aurez de grandes chances de trouver rapidement un ou des locataires et ainsi de réduire le risque locatif. 

Comme pour le dispositif Duflot, il existe des conditions d’éligibilité pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel : conditions de ressources du locataire ou des locataires, plafonnement du montant des loyers et un engagement sur une durée de location déterminée dès l’acquisition du logement. Cette notion est très importante car la durée d’engagement pour la mise en location du bien immobilier correspond à la durée sur laquelle vous pourrez bénéficier de la réduction d’impôt proposée par la loi Pinel.

Elle prévoit en outre une condition de performance énergétique minimale du logement : BBC (bâtiment basse consommation), HPE (haute performance énergétique) ou RT 2012.

Qu’il s’agisse précédemment de la loi Duflot ou désormais de la loi Pinel, il est possible de bénéficier de sa réduction d’impôt avantageuse en investissant dans une SCPI fiscale dédiée. 

Quelles différences entre le fonctionnement de l’investissement et de la réduction d’impôt en lois Duflot/Pinel ?

Plus souple quant aux conditions d’accès, mais aussi plus généreux en termes de défiscalisation, le dispositif Pinel présente plus de flexibilité qu’un investissement immobilier réalisé en loi Duflot. 

Pour vous aider à mieux cerner les différences entre la loi Duflot et la loi Pinel, voici un tableau comparatif.  

 

Dispositif d’investissement Duflot

Dispositif d’investissement Pinel

Type de logement

Neuf ou ancien réhabilité, norme RT 2012 ou BBC

Neuf ou ancien réhabilité, norme RT 2012 ou BBC

Zones éligibles

Zone A bis, reste de la zone A, zone B1

Zone B2 sous condition

Zone A bis, reste de la zone A et zone B1

Type de location

Nue, résidence principale

Nue, résidence principale

Durée de location/Durée d’engagement

9 ans

6, 9 ou 12 ans

Plafonds des loyers

Plafonds inférieurs au prix du marché de 20 %

Plafonds déterminés par l’administration fiscale chaque année

Ressources du locataire

Plafonnées

Plafonnées

Location aux parents et enfants

Non

Oui avec la loi Pinel, s’ils ne font pas partie du foyer fiscal

Réduction d’impôt (en fonction de la durée d’engagement)

18 %, 54 000 € maximum 

12 %, 18 % ou 21 %, 63 000 € maximum

Limite d’investissement

300 000 € en 2 logements maximum

300 000 € en 2 logements maximum

 

Exemple d’un investissement en loi Duflot vs en loi Pinel 

Pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf acheté au prix de 300 000 €, la loi Duflot permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 54 000 €, soit un montant de 6 000 € par an, pour une durée de location de 9 ans. 

Avec la loi Pinel, ce même logement vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant maximum de 63 000 €, soit 5 250 € par an, pendant 12 ans. Vous pouvez donc diminuer les mensualités de votre crédit immobilier ou les échelonner sur un plus grand nombre d’années, afin que votre logement s’autofinance. 

Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?

L’un des principaux avantages du dispositif Pinel par rapport à la loi Duflot réside dans son avantage fiscal. En effet, selon la durée d’engagement de mise en location du logement, le taux de la réduction d’impôt en loi Pinel peut s’élever au maximum à 21 %, contre un taux fixe de 18 % en Duflot. Par ailleurs, en proposant différents taux de réduction d’impôt correspondant à une durée locative différente, le dispositif Pinel offre une souplesse d’investissement qui s’adapte à des projets à moyen terme ou à long terme. 

La modification des conditions liées au locataire du bien facilite également la location du logement Pinel. En effet, il est possible depuis 2015 de louer son logement à un ascendant ou un descendant, à condition que ce dernier ne fasse pas partie de son foyer fiscal. Vous pouvez ainsi faire l’acquisition d’un bien immobilier et le louer à votre enfant étudiant, réalisant ainsi à la fois un investissement patrimonial, et une économie de loyer ! De quoi convaincre nombre d’entre vous qui souhaite réduire leur impôt sur le revenu, et plus encore, bénéficier des avantages d’un investissement locatif attractif. 

 

  1. La loi Pinel a remplacé le dispositif Duflot en 2014. Elle s’applique donc aux investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. 
  2. L’objectif de dynamiser l’offre de logement sur le marché immobilier locatif pour le rendre accessible reste le même. Toutefois, le dispositif Pinel présente plus de souplesse et propose une réduction d’impôt plus intéressante que son prédécesseur. 
  3. Contrairement à la loi Duflot, un investissement immobilier Pinel vous permet de louer votre logement à un proche, si ce dernier ne fait pas partie de votre foyer fiscal. 

 

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