Investir en loi Pinel et louer à sa famille

Bénéficier d’une optimisation fiscale et louer votre bien immobilier à vos parents ou encore à vos enfants : c’est possible avec le dispositif Pinel ! Sous conditions, vous avez tout à fait le droit de loger un membre de votre famille. Cadre légal, conditions, avantages, Ooinvestir vous expose comment investir en loi Pinel et louer son bien à sa famille.

Pinel : un des rares dispositifs de défiscalisation permettant de louer son bien à un proche

Depuis le 1^er janvier 2015, la loi Pinel autorise la location de votre bien Pinel dans le cercle familial, pour tous vos ascendants, vos descendants ou d’autres membres moins proches ! Seule condition : ne pas dépendre du même foyer fiscal.

Un cadre de location familial tout à fait légal

Le dispositif Pinel est réputé pour ses avantages fiscaux. Autre atout non négligeable: la possibilité de mettre le bien en location dans votre cercle familial. En effet, le propriétaire d’un logement Pinel a le droit de faire bénéficier son investissement Pinel à tout membre de sa famille, peu importe le lien de parenté !

Trois aspects doivent cependant être suivis à la lettre :

• le locataire ne peut pas être rattaché à votre foyer fiscal ;
• la rédaction d’un bail est obligatoire ;
• toutes les autres conditions de la loi Pinel doivent être respectées.

Quid des allocations logement ?

La personne de la famille qui occupe le bien Pinel peut bénéficier, sous conditions, des allocations d’aide au logement (APL, ALF, ALS). Néanmoins, la personne concernée doit impérativement être locataire et non hébergée à titre gracieux.

L’obtention de ces aides au logement dépend donc de la signature d’un bail de location, mais aussi du lien de parenté avec le membre de la famille qui en est le propriétaire. Entré en vigueur le 1^er septembre 2019, le décret n°2019-772 du 24 juillet 2019 « harmonise les dispositions relatives aux aides au logement dans le seul code de la construction et de l'habitation ».

En résumé : Le ou les propriétaires sont vos ascendants, vos descendants ou ceux de votre conjoint(e) ? Selon l’article L822-3 du Code de la construction et de l'habitation, vous ne pouvez pas percevoir d’allocation logement.

Quelles conditions ?

Pour louer votre appartement ou maison achetée en loi Pinel à quelqu’un de votre famille, vous devez impérativement respecter certaines conditions.

Depuis le 1^er janvier 2021, une maison ne peut pas bénéficier de la loi Pinel. Seuls les appartements sont éligibles.

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Les conditions de logement

Tout d’abord, le logement doit :

• être neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou ancien (à condition de réaliser des travaux de rénovation d’un montant de 25 % du prix d’achat) ;
• être loué en tant que résidence principale et au plus tard un an après son acquisition.

De plus, le logement doit impérativement se situer dans l’une des 3 zones Pinel :

Les conditions de location

Ensuite, le logement Pinel est soumis à un plafond de loyer, actualisé chaque année. Il change en fonction de la ville où vous avez réalisé votre investissement Pinel :

• 17,55 €/m² en zone A Bis ;
• 13,04 €/m² en zone A ;
• 10,51 €/m² en zone B1.

Un coefficient multiplicateur s’applique pour calculer le loyer maximum que vous pouvez demander. Ce dernier prend en compte la surface (S) de votre logement : 0,7 + 19/S. Il ne peut jamais dépasser 1,2.

Exemple :

Vous achetez un appartement de 50 m² à Lille en zone A. En multipliant le plafond de loyer Pinel de 654 € (13,04 x 50) avec le coefficient multiplicateur de 1,08 (0,7 + 19/50), vous obtenez un loyer maximum de 706 € (654 x 1,08).

Les conditions d’investissement

Autre condition, cette fois-ci liée à votre investissement. Deux plafonds s’appliquent :

• la défiscalisation Pinel s’arrête à un montant d’investissement de 300 000 € ;
• votre réduction d’impôts ne peut pas dépasser 5 500 €/m².

Exemple :

Vous achetez un bien immobilier Pinel : un appartement de 45 m² d’un montant de 320 000 € à Ajaccio. Le plafond d’investissement est dépassé (300 000 €), votre réduction d’impôt se calculera sur la base de 247 500 € (5 500 x 45).

Les conditions de revenus

Dernier plafond : celui des ressources annuelles des locataires. Les revenus du ou des membres de la famille qui vont louer votre bien doivent respecter les plafonds indiqués dans le tableau ci-dessous :

Une fois ces conditions réunies, vous pouvez bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel. Votre optimisation fiscale se calculera en fonction de la durée du bail de location.

• 12 % du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement de location de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement de location de 12 ans.                           

Quels avantages ?

Gestion locative, emplacement : la location de votre bien immobilier acheté grâce au dispositif fiscal Pinel apporte de nombreux avantages.           

Une gestion locative plus simple

Premier avantage : louer un logement acheté en loi Pinel dans le cercle familial peut faciliter la gestion quotidienne de votre bien. La communication peut se faire plus directement entre vous et le locataire.

De plus, ce type de location vous fait aussi réaliser des économies puisque vous n’avez généralement pas besoin de passer par les services d’une agence immobilière.

La possibilité de loger un membre de votre famille dans une ville au marché tendu

De nombreuses villes éligibles à la loi Pinel ont un point commun : le marché locatif y est très dynamique et les loyers sont plus élevés que dans le reste de la France. Acheter un bien Pinel pour y loger l’un de vos enfants ou l’un de vos parents représente une belle opportunité d’investissement immobilier.

C’est aussi un choix judicieux pour permettre à une personne de votre famille de s’installer dans une zone recherchée :

• lorsque votre fils ou votre fille devient étudiant et qu’il cherche un logement dans une résidence à proximité de son lieu d’étude ;
• pour loger vos parents qui souhaitent passer une partie de leur retraite en ville ou dans une région au cadre de vie idyllique (exemple : la Côte d’Azur) ;
• etc.

1. Vous avez le droit, en tant que propriétaire d’un logement Pinel, de louer cet appartement à un membre de votre famille à condition qu’il y ait eu rédaction d’un bail de location.
2. Le locataire peut bénéficier d’allocation au logement (APL, ALF, ALS), sauf si le ou les propriétaires sont vos ascendants/descendants ou ceux de votre conjoint(e).
3. Les conditions de la loi Pinel (loyer, ressources, investissement, résidence principale, etc.) s’appliquent aussi dans ce cadre de location à un membre de votre famille.
4. En tant que propriétaire, vous avez droit aux avantages fiscaux de la loi Pinel, soit une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix d’achat.