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Loger ses enfants avec la loi Pinel

Sommaire

Vos enfants cherchent un appartement à louer ? Pourquoi pas réaliser vous-même un investissement immobilier dans le neuf ? Avec la loi Pinel, vous pouvez louer votre appartement à tout membre de votre famille, y compris vos descendants. En plus, vous bénéficiez d’une défiscalisation avantageuse. Ooinvestir vous détaille tous les mécanismes pour louer un bien Pinel à vos propres enfants.

Quelles sont les conditions pour louer son logement Pinel à ses enfants ?

En tant que propriétaire, vous êtes tenu de respecter certaines conditions si vous voulez que votre enfant soit le locataire de votre logement Pinel. Plafonds (logement, location, revenus, investissement) et allocations, voici en détail toutes les conditions du dispositif.

Les conditions de logement

Premier critère indispensable : le logement. Pour rentrer dans le cadre de la loi Pinel, l’appartement doit être soit :

  • neuf ;
  • en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • ancien (à condition de réaliser des travaux de rénovation d’un montant de 25 % du prix d’achat).

Ensuite, votre appartement doit être loué :

  • en tant que résidence principale ;
  • au plus tard 1 an après son acquisition.

La loi Pinel est segmentée en plusieurs zones. Votre investissement immobilier doit impérativement se concrétiser dans l’une d’elles :

  • en zone A, comptant Paris et 76 communes de sa petite couronne ;
  • en zone A Bis, soit le reste de l’Île-de-France, la Côte d’Azur, 4 grandes villes françaises (Lille, Lyon, Montpellier) et la partie française de l’agglomération genevoise ;
  • en zone B1, regroupant la grande couronne parisienne, les métropoles de plus de 250 000 habitants et quelques villes où le marché locatif est tendu et les loyers élevés (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Corse, les DROM, Saint-Malo).

Les conditions de location

Première condition de location : la rédaction d’un bail. Aussi évident que cela puisse paraître, un propriétaire d’un bien Pinel est tenu de respecter cette obligation légale s’il veut bénéficier d’une réduction sur ses impôts. Et ce, même s’il s’agit de vos enfants.

La loi Pinel inclut aussi un plafond de loyer en fonction de la ville où vous réalisez votre investissement. Ce plafond s’élève à :

  • 17,55 €/m² en zone A Bis ;
  • 13,08 €/m² en zone A ;
  • 10,51 €/m² en zone B1.

Pour connaître le loyer maximum de votre logement, vous devez multiplier ce plafond par un coefficient. Le calcul est simple : 0,7 + 19/S, S étant la surface de votre logement (à noter que ce coefficient ne peut jamais dépasser 1,2).

Point très important : dans le cas d’une location à l’un de vos descendants, votre fils ou votre fille ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal. En effet, il est interdit de cumuler la demi-part fiscale de votre enfant et les avantages fiscaux de la loi Pinel.

Les conditions de revenus

Votre enfant n’étant pas rattaché à votre foyer fiscal, il réalise sa propre déclaration de revenus. Pour avoir le droit de lui louer votre logement, votre fils ou votre fille doit respecter les plafonds de ressources indiqués ci-dessous :

Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 377 €

38 377 €

31 280 €

Couple

57 357 €

57 357 €

41 772 €

Foyer avec un enfant à charge

75 188 €

68 946 €

50 233 €

Foyer avec deux enfants à charge

89 769 €

82 586 €

60 643 €

Foyer avec trois enfants à charge

106 807 €

97 766 €

71 340 €

Foyer avec quarte enfants à charge

120 186 €

110 017 €

80 399 €

Par enfant à charge supplémentaire

13 390 €

12 258 €

8 969 €

Les conditions d’investissement

Votre investissement immobilier est lui aussi soumis à quelques règles :

  • la défiscalisation Pinel est plafonnée à un investissement de 300 000 € ;
  • le prix d’achat de l’appartement ne peut pas dépasser 5 500 €/m².

Les investisseurs qui respectent toutes ces conditions ont droit à des avantages fiscaux. En effet, la loi Pinel vous permet de réduire vos impôts en fonction de l’engagement locatif :

  • 12 % du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat pour un engagement de location de 12 ans.

Quid des allocations logement ?

APL, ALF, ALS… Les enfants ont-ils droit aux allocations logement de la CAF (Caisse d’allocations familiales) quand les parents sont aussi leurs propriétaires ? La réponse est non.

C’est ce qu’indique l’article L822-3 du code de la construction et de l’habitation : « Les aides personnelles au logement ne sont pas dues aux personnes locataires d'un logement dont elles-mêmes, leurs conjoints ou l'un de leurs ascendants ou descendants, jouissent d'une part de la propriété ou de l'usufruit, personnellement ou par l'intermédiaire de parts sociales de sociétés, quels que soient leurs formes et leurs objets ».

Quels avantages à louer à ses enfants ?

Location simplifiée, coup de pouce et constitution de patrimoine, situation privilégiée : louer son logement Pinel à l’un de ses descendants présente plusieurs avantages. 

Un logement locatif plus simple à gérer

Premier avantage : louer à votre enfant peut faciliter la gestion de votre bien immobilier. Les échanges avec votre fils ou votre fille sont normalement plus fluides qu’avec un locataire inconnu.

En cas de problème, vous limitez le risque de mauvaises surprises, car vous pouvez venir constater l’état du bien plus facilement en louant à un membre de votre famille qu’à un locataire inconnu. De plus, vous pouvez réaliser des économies en vous dispensant des services d’une agence immobilière.   

Un coup de pouce pour votre enfant, un patrimoine pour toute la famille

Deuxième avantage : vous faites d’1 pierre 2 coups.

D’un côté, vous donnez l’opportunité à votre enfant de commencer plus facilement dans la vie active, dans un logement de qualité à un prix attractif. Sur du moyen terme, le loyer vous permet de rembourser vos mensualités et vos charges sur plusieurs années, le tout en défiscalisant vos impôts.

De l’autre, vous vous constituez un patrimoine immobilier valorisant. En payant son loyer, votre enfant finance un logement qui intégrera votre succession.

La possibilité de loger votre enfant dans une ville au marché tendu

Autre avantage de ce type de location : installer vos ascendants dans une ville très recherchée. Bien souvent, la recherche d’un logement locatif s’accompagne de compromis sur l’état, l’emplacement ou la surface du bien.

En tant que parents, vous avez le choix de placer vos descendants dans une ville qui correspond à leurs projets scolaires et/ou professionnels. Paris, Annecy ou Aix-en-Provence, libre à vous de choisir la ville où vous souhaitez réaliser votre investissement, tant qu’elle respecte le cadre fixé par le dispositif.  

Exemple de location Pinel à son enfant

Votre enfant souhaite poursuivre ses études à Lyon. Seulement, le marché locatif y est très tendu et les loyers sont particulièrement élevés. Il va être difficile de lui trouver un logement avec un loyer accessible dans une résidence de son choix.

La solution : acheter un appartement avec le dispositif Pinel. Vous faites l’acquisition d’un appartement de 2 pièces d’une surface de 32 m² et d’un montant de 259 000 € dans un immeuble du 7e arrondissement. Votre enfant a un job étudiant et ne fait plus partie de votre foyer fiscal. Tous les critères de logement sont remplis.

Pour la location, Lyon étant en zone A, le loyer est plafonné à 13,04 €/m². Le plafond de 517  € (13,04 x 32) multiplié par un coefficient de 1,2 (0,7 + 19/32) vous donne un loyer mensuel maximum de 500 €.

Concernant les conditions de revenus, en tant que personne seule, votre enfant devra respecter le plafond de ressources de 38 377 €. Dans le cas où votre enfant vit en couple, ce plafond s’élève à 57 357 €.

Dernier point : la réduction de vos impôts. Vous obtiendrez une défiscalisation sur la base du prix d’achat (259 000 €) et en fonction de l’engagement locatif.

Engagement locatif

Taux de la réduction

Montant de la réduction d’impôt

6 ans

12 %

31 080 €

9 ans

18 %

46 620 €

12 ans

21 %

54 390 €

À Lyon, le prix moyen au m² en location est de 17 €, soit 544 € en moyenne pour un 32 m². Un investissement Pinel vous permet de loger votre enfant à un prix 8 % inférieur au marché, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt et en vous constituant un patrimoine immobilier de qualité dans la 2e ville de France.

 

  1. La loi Pinel autorise tous les investisseurs à louer leur bien aux membres de sa famille, y compris un enfant, à condition de respecter toutes les conditions du dispositif.
  2. Pour louer votre logement Pinel à votre enfant, il ne doit plus faire partie de votre foyer fiscal.
  3. APL, ALF, ALS, un enfant locataire ne peut pas bénéficier des allocations logement de la CAF si ses parents sont les propriétaires du logement loué. 
  4. Facilité de gestion, coup de pouce pour votre enfant, constitution de patrimoine, location dans une ville au marché locatif tendu, choix de la résidence : louer votre logement Pinel vous apporte, à vous et à votre enfant, de nombreux atouts.

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