Investir en Loi Pinel : le cadre du régime micro-foncier

En plus d’une réduction d’impôt avantageuse, votre investissement immobilier Pinel peut être optimisé fiscalement via différents régimes pour déclarer vos revenus fonciers. Entre les régimes réel et micro-foncier, le fonctionnement et les avantages divergent selon votre situation et le montant des revenus issus des loyers.

Comment fonctionne le régime micro-foncier avec le dispositif Pinel ? Quels sont ses avantages ? Suivez le guide Ooinvestir pour en connaître toutes les subtilités et faire les choix les plus adaptés à votre investissement locatif en loi Pinel. 

Régime micro-foncier pour un investissement Pinel : tout comprendre 

Chaque année, au moment de déclarer vos revenus, 2 options s’offrent à vous pour signaler à l’administration le montant des loyers perçus grâce à votre bien locatif en dispositif Pinel. Selon votre choix, la déclaration ne s’exécute pas de la même manière entre régime micro-foncier et régime réel.

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement tant que le total brut des revenus fonciers ne dépasse pas un plafond de 15 000 €. Dans le cas contraire, le régime réel s’impose de lui-même. Le plafond concerne le propriétaire du logement, ainsi que tous les membres de son foyer fiscal.

Le régime micro-foncier n’est pas envisageable pour la nue-propriété, les monuments historiques et les logements au cœur d’un secteur sauvegardé.

Application du régime micro-foncier

Seuls les foyers dont les biens locatifs rapportent moins de 15 000 € de revenus fonciers à l’année peuvent prétendre au régime micro-foncier. Destiné aux investisseurs à faibles revenus fonciers, ce régime offre un abattement forfaitaire de 30 %. Il a été mis en place par l’administration fiscale pour simplifier la déclaration. L’abattement est appliqué sur le revenu brut hors charges des loyers. Il correspond à une estimation des différents frais annuels consécutifs à votre investissement immobilier locatif en loi Pinel.

Lors de la déclaration de vos revenus fonciers en 2021, il faut donc calculer les recettes des loyers perçus avec votre logement Pinel sur toute l’année 2020, sans déduire les charges. Tant que les fruits de votre location ne sont pas supérieurs au plafond de 15 000 €, vous pouvez déclarer ce montant dans le cadre du régime micro-foncier. Par exemple, si vous louez un appartement 900 €, le montant des recettes à déclarer est de 10 800 € (900 x 12).

Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Pinel, il ne vous reste plus qu’à reporter vos revenus fonciers bruts sur le formulaire 2042 C dans la rubrique « Réductions et crédits d’impôts / Investissements locatifs : loi Pinel ».

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Conformément au CGI (code général des impôts), tous les revenus issus de la location sont imposés de la manière suivante :

- selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu ;

- avec un taux de prélèvements sociaux de 17,2 %.

Différence avec le régime réel

Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel offre au propriétaire un moyen de déclarer avec exactitude l’ensemble de ses revenus fonciers, mais aussi les diverses dépenses. Chaque année, il permet de soustraire les charges aux revenus fonciers et de réaliser une déduction d’impôt.

Les charges déductibles du régime réel sont les suivantes :

• les intérêts de votre prêt bancaire ;
• les frais liés à la gestion locative ;
• les charges de copropriété ;
• le coût d’éventuels travaux et réparations ;
• les taxes et impôts.

Le bilan foncier, qui correspond à la différence entre le loyer annuel brut et les charges déductibles, peut s’avérer positif comme négatif. Le régime réel engendre donc une imposition sur le bénéfice uniquement. Dans le cas d’un déficit foncier, il permet de ne pas être imposable sur cette somme, qui est reportable pendant 10 ans.

Le régime micro-foncier ne permet pas de réaliser de déficit, mais garantit un abattement conséquent, même en cas de faibles dépenses pour votre investissement en dispositif Pinel.

Ainsi, le régime réel vous offre la possibilité de déclarer l’ensemble des charges et des frais, pour aller jusqu’à annuler vos impôts. Le surplus de charges déduites pourra même être réutilisé les années suivantes. Cependant, ce système n’est pas intéressant si vous réalisez peu de dépenses dans l’année.

Même si vous gagnez moins de 15 000 euros de recettes à l’année avec vos revenus fonciers, il est possible de passer au régime réel. Vous devez pour cela compléter le formulaire 2044 lors de la déclaration de vos revenus.

Les limites du régime micro-foncier

Avec des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an, vous êtes automatiquement éligible au régime micro-foncier. S’il permet une déclaration d’impôt simplifié, il est plus ou moins intéressant selon la situation.

Dans certains cas, il est judicieux de basculer au régime réel quand le montant de vos dépenses dépasse 30 % de la somme de vos revenus fonciers. Ce taux représente la limite forfaitaire de l’abattement du régime micro-foncier. Avec des charges comme des travaux et des intérêts d’emprunt élevés lors des premières années de votre investissement immobilier, il peut être intéressant de choisir l’option du régime réel.

Il est essentiel d’être vigilant dans le choix de votre régime d’imposition. S’il est possible de revenir au régime micro-foncier, le choix du régime réel s’effectue pour une durée minimum de 3 ans.

Micro-foncier et avantage fiscal

Que vous optiez pour le régime micro-foncier ou réel, le montant de votre défiscalisation Pinel reste le même. Tout contribuable français peut prétendre au dispositif, à condition de respecter divers critères. La défiscalisation s’applique jusqu’à une limite de 300 000 €/an et de 5 500 €/m². Investir en loi Pinel est recommandé aux foyers avec une imposition annuelle d’au moins 2 000 € et un taux d’endettement qui ne dépasse pas 30 %.

Avec un maximum de 63 000 € sur 12 ans, l’avantage fiscal varie selon la durée d’engagement et le montant de votre investissement locatif :

• location de 6 ans : défiscalisation équivalente à 12 % sur le prix de revient de votre achat immobilier ;
• location de 9 ans : défiscalisation équivalente à 18 % sur le prix de revient de votre achat immobilier ;
• location de 12 ans : défiscalisation équivalente à 21 % sur le prix de revient de votre achat immobilier.

Parmi de nombreuses conditions, le dispositif Pinel impose des plafonds de loyers et des ressources plafonnées pour bénéficier des avantages fiscaux. Mis en place par le gouvernement, leur objectif est de privilégier l’accès des foyers modestes à des logements neufs dans les zones attractives.

Quels sont les atouts du régime micro-foncier pour votre investissement Pinel ? 

Bien moins contraignant que le régime réel, le régime micro-foncier est adapté aux « petits » investisseurs. Il se montre très intéressant lorsque l’investissement locatif engendre peu de frais et charges.

Un abattement forfaitaire en micro-foncier

Le principal intérêt du régime micro-foncier réside dans son abattement forfaitaire de 30 % qui s’applique sur le cumul des revenus fonciers de l’année. Puisqu’il n’implique aucune déduction de charges, sa comptabilité est plus aisée et ne nécessite pas de faire appel à un professionnel. 

Il constitue une solution adaptée à un logement neuf en loi Pinel qui n’entraîne normalement pas de travaux ni de grosses dépenses avant plusieurs années.

Si vous avez réalisé un investissement immobilier Pinel dans un appartement avec des loyers de 900 €, vous déclarez donc 10 800 € de revenus fonciers. Vous n’avez eu que très peu de charges la 1^re année, pourtant vous obtenez une déduction de 3 240 € avec l’abattement de 30 % du régime micro-foncier.

Une déclaration simplifiée 

Le 2^nd atout du régime micro-foncier est la simplicité de sa déclaration. Elle n’entraîne pas de calcul compliqué. Il vous suffit d’inscrire la somme de votre loyer brut annuel lors de votre déclaration d'impôt classique avec le formulaire 2042 à la rubrique "Revenus fonciers". L’abattement est automatiquement appliqué par l’administration fiscale.

À la différence du régime réel, vous n’avez pas à conserver l’ensemble des justificatifs de vos dépenses en cas de contrôle.

Exemple d’un investissement Pinel avec déclaration des loyers au régime micro-foncier

Investissement Pinel :

François et Sonia ont investi en loi Pinel dans un bien locatif de 3 pièces de 60 m² situé dans un immeuble du centre de Lille. Ils souhaitent se constituer un patrimoine immobilier et réduire leur imposition annuelle grâce à l’avantage fiscal. Le prix d’achat de leur logement neuf est de 252 000 € soit un prix de 4 200 €/m². Ils optent pour un engagement initial de location de 9 ans.

Avec 40 000 € d’apport, François et Sonia ont obtenu un crédit de 212 000 € sur 20 ans pour une mensualité de 990 €. Située en zone A, la ville de Lille affiche un plafond de loyers à 13,04 €. Ils peuvent donc proposer leur appartement à 794 € (surface habitable 60 m² x plafond Pinel 13,04 € x coefficient multiplicateur de 1,016).

Le coefficient multiplicateur est de : 0,7 + 19 / 60 = 1,016 (valeur maximale 1,2).

Les plafonds pour l’année 2021 sont les suivants :

- A bis : 17,55 €/m² ;

- A : 13,04 €/m² ;

- B1 : 10,51 €/m² .

Impôt et régime micro-foncier :

François et Sonia déclarent les recettes des loyers perçus à hauteur de 9 258 € (794 x 12). Ils bénéficient de l’abattement de 30 % du régime micro-foncier et voient donc leurs revenus fonciers imposés à hauteur de 6 669 € (9 258 - 30 %).

Cette somme est ensuite déduite des prélèvements sociaux : 6 669 x 17,2% = 1 147 €. L'impôt sur le revenu avec la tranche de 30 % du couple s’ajoute ensuite : 6 669 x 30 % = 2 000 €.

Au régime micro-foncier, les impôts de François et Sonia pour les revenus locatifs de leur appartement Pinel s’élèvent à 3 147 € (2 000 + 1 147). Ajoutée à un impôt de 5 000 € sur leurs salaires, l’imposition annuelle globale du couple s’élève à 8 147 €.

Réduction d’impôt :

Au bout de 9 ans de location, François et Sonia bénéficient d’un taux de 18 %. Ils cumulent donc une défiscalisation globale de 45 360 € (252 000 x 18 %), soit une économie annuelle de 5 040 € et de 420 € par mois.

Ils vont pouvoir déduire 5 040 € par an de leur imposition annuelle de 8 147 €. De plus, la différence de 196 € entre le crédit (990 €) et le loyer (794 €) est largement compensée par l’économie mensuelle de la réduction d’impôt (420 - 196 = 224 €).

François et Sonia réalisent donc une opération rentable en profitant des avantages fiscaux de la loi Pinel et du régime micro-foncier.

1. Le régime micro-foncier concerne les investisseurs dont les revenus fonciers ne sont pas supérieurs au plafond de 15 000 €.
2.  Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur le total des sommes du loyer brut annuel. 
3. Contrairement au régime réel, le régime micro-foncier ne permet pas de réaliser de déficit foncier. 
4. Avec un investissement immobilier locatif qui entraîne peu de dépenses, le régime micro-foncier est l’option idéale.
5. La déclaration du montant des loyers perçus est très simple avec le régime micro-foncier.