Loi Pinel : un dispositif idéal pour se créer un patrimoine immobilier en toute sécurité

Devant l’instabilité de la bourse et les faibles taux de rémunération d’un placement bancaire, l’investissement immobilier représente une excellente stratégie patrimoniale sur le long terme. Combinant défiscalisation et revenus complémentaires, la loi Pinel offre une sécurité et une rentabilité satisfaisante pour investir dans le locatif et vous constituer un patrimoine au fil du temps.

Comment faire fructifier votre patrimoine avec la loi Pinel en France ? Quels avantages fiscaux offre-t-elle ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux comprendre les avantages de la loi Pinel pour vous créer un patrimoine immobilier et mener à bien vos différents projets.

L'immobilier, une valeur refuge pour de nombreux Français

Placement rassurant et rentable, l'investissement locatif est un moyen idéal pour bénéficier de revenus complémentaires avec les loyers tout en réalisant une potentielle plus-value très intéressante lors de la revente. Plus que jamais en cette période de crise sanitaire, il reste l’un des choix préférés des Français en matière d’épargne. Les motivations pour investir dans l’immobilier locatif sont multiples :

• volonté de devenir propriétaire ;
• préparer votre retraite ;
• obtenir des réductions d’impôts ;
• compléter vos revenus ; 
• transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants.

L’immobilier constitue aussi un besoin essentiel et incontournable, puisque les familles ont toujours la nécessité de changer de lieu de résidence à mesure qu’elles s’agrandissent. Les étudiants continuent de rechercher des logements proches de leurs écoles et l’habitat des seniors est devenu une réelle problématique pour de nombreuses personnes.

Année après année, le marché de l’immobilier reste très actif avec une offre et une demande qui évoluent en fonction des zones géographiques. À cela s’ajoutent des taux d’intérêt d’emprunt attractifs qui encouragent les investisseurs, novices comme experts, à acquérir de nouveaux logements à mettre en location.

Une étude réalisée en 2019 par Opinion Way montre que 48 % des investisseurs ont été motivés par les faibles taux d'intérêt pour réaliser leur projet locatif.

Défiscaliser et faire fructifier son patrimoine avec la loi Pinel

Parmi les nombreux avantages de la loi Pinel, l’un des principaux atouts consiste à pouvoir adapter l’investissement à vos besoins. En respectant les conditions imposées, le dispositif vous permet de créer votre patrimoine immobilier en profitant d’une baisse sur votre imposition annuelle.

Un investissement locatif pour se constituer un patrimoine au fil des ans

L’acquisition d’une résidence principale marque bien souvent le début de vos projets dans l’immobilier. L’ajout d’un bien locatif est une solution pour diversifier votre patrimoine. Il permet de cumuler les loyers pour bénéficier de revenus complémentaires, dans la vie active comme à la retraite. Un investissement en loi Pinel réussi n’empiète pas sur votre budget quotidien : les loyers perçus et l’économie d’impôt permettent in fine de rembourser votre crédit bancaire. Petit à petit, les sommes cumulées vous offrent la possibilité de réaliser vos envies et d’investir dans un nouveau bien locatif…

Un investissement en loi Pinel implique un engagement initial de 6 à 9 ans, qui peut être prolongé jusqu’à 12 ans. À terme, vous avez donc largement avancé sur le remboursement de votre emprunt, voire complètement remboursé en fonction de votre éventuel apport de base. Vous profitez alors pleinement des revenus des loyers et avez le choix d’habiter ou de vendre votre logement. Dans tous les cas, le patrimoine immobilier obtenu constitue un véritable coussin de sécurité financière pour l’avenir et votre projet à la retraite.

La loi Pinel permet d’investir dans la limite de 2 logements neufs par foyer fiscal. Si vous souhaitez acquérir un 3^e bien locatif ou plus, vous devrez opter pour de  la location meublée type LMNP ou d’autres dispositifs.

Une solution de défiscalisation avantageuse

Avec des zones géographiques bien définies, la loi Pinel est un investissement dans la pierre qui privilégie la sécurité et une bonne rentabilité grâce aux économies générées avec les réductions d’impôts. Le montant des avantages fiscaux dépend du total de l’investissement locatif et du choix de l’engagement de location :

• durée de location de 6 ans : réduction d’impôt à hauteur de 12 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• durée de location de 9 ans : réduction d’impôt à hauteur de 18 % du prix d’achat du bien immobilier ;  
• durée de location de 12 ans : réduction d’impôt à hauteur de 21 % du prix d’achat du bien immobilier.

Dans la limite de 300 000 € pour les sommes investies et de 5 500 €/m² pour le logement, le dispositif Pinel permet jusqu’à 63 000 € de défiscalisation maximale. La réduction à l’année atteint donc 6 000 € sur 6 et 9 ans, et 5 250 € sur 12 ans.

Il est important de bien évaluer le montant de votre imposition avant d’investir en loi Pinel. Le dispositif ne permettant pas de reports, une économie trop importante sera automatiquement perdue. Vous devez donc investir une somme adaptée à vos besoins et à votre imposition pour l’achat de votre bien immobilier, afin de maximiser la rentabilité.

Loi Pinel : des conditions à respecter

Il est obligatoire de remplir tous les critères pour prétendre à la réduction d’impôt du dispositif Pinel. Parmi eux, l’emplacement de votre logement neuf. Il doit se situer dans les zones au marché immobilier tendu. Elles sont déterminées par l’administration fiscale à travers les zones Abis, A, B1, B2 et C. Depuis 2018, seules les zones Abis, A et B1 sont éligibles à la loi Pinel.

Dans l’optique de privilégier les foyers modestes, le gouvernement a mis en place des plafonds pour les loyers et pour les ressources des locataires. Pour bénéficier des avantages fiscaux, vous devez donc louer votre logement à un locataire dont les revenus ne dépassent pas les valeurs de la grille instaurée par l’administration fiscale en fonction de la zone et de la composition du foyer fiscal.

Les plafonds de loyers sont les suivants :

• zone Abis : 17,43 €/m² ;
• zone A : 12,95 €/m² ;
• zone B1 : 10,44 €/m².

D’autres conditions sont à prendre en compte :

• La location des biens immobiliers doit être effectuée en tant que résidence principale, avant la fin des 12 mois suivant l’acquisition.
• Les logements doivent respecter les dernières normes thermiques et de construction RT2012 (et RE 2020 à partir du 1er juillet 2021). 
• Un investissement Pinel s’effectue dans le cadre de l’achat de biens immobiliers neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA). Si vous souhaitez investir dans l’ancien, les travaux de réhabilitation devront atteindre 25 % minimum du coût de l’opération.

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Exemple d’investissements Pinel pour diversifier son patrimoine

En 2015, François a réalisé un investissement en loi Pinel pour un logement dans la ville de Melun en Ile-de-France. Il avait alors une imposition annuelle de 4 000 €. Son appartement de 3 pièces d’une superficie de 57 m² a été acheté au prix de 182 400 soit 3 200 €/m².

L’investisseur a obtenu un prêt de 182 400 € sur 20 ans à la banque, pour une mensualité de 830 €. La ville de Melun est située en zone A et affiche un plafond de loyer de 12,95 €. François a donc loué son appartement à un loyer maximal de 762 € (surface habitable 57 m² x plafond Pinel 12,95 € x coefficient multiplicateur de 1,033).

Le coefficient multiplicateur est calculé avec la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur ne peut dépasser 1,2.

Engagé pour une période de 6 ans, François a bénéficié d’un avantage fiscal de 12 % sur 182 400 € soit un total de 21 888 €. L’investisseur a cumulé une économie de 3 648 € à l’année et 304 € par mois. La différence de 68 € entre la mensualité du crédit (830 €) et le loyer perçu (762 €) a été largement compensée par la réduction d’impôt obtenue (304 - 68 = 236 €).

Au terme de son engagement de 6 ans, François a ensuite choisi de vendre son bien immobilier pour réinvestir dans un nouveau logement locatif dans l’optique d’y habiter à la retraite.

François a dorénavant 45 ans et est marié avec sa compagne Valérie. Leur imposition annuelle commune s’élève à 5 000 €. François investit une 2^nde fois en loi Pinel dans un logement situé à Avignon dans le Vaucluse. Le couple achète un appartement de 3 pièces de 68 m² en plein centre-ville au prix de 238 000 soit 3 500 €/m².

Avec un apport de 68 000 €, ils négocient un crédit de 170 000 € sur 20 ans pour une mensualité de 775 €. La ville d’Avignon étant située en zone A, François et Valérie optent pour un loyer maximum de 673 € (surface habitable 65 m² x plafond Pinel 10,44 € x coefficient multiplicateur de 0,992).

À la suite d’un engagement total de 12 ans, le couple obtient une économie globale de 49 980 € (238 000 x 21 %) soit 4 165 € à l’année et 347 € par mois.

Un investissement qui se montre très rentable grâce à l’économie mensuelle qui couvre largement la différence de 102 € entre le prêt (775 €) et le loyer (673 €).

Par la suite François choisit de continuer la location de son logement en LMNP et fait en sorte que son bail s’arrête une fois son crédit remboursé. À la retraite, il pourra alors habiter son appartement d’Avignon. Déjà propriétaire de sa résidence principale, il pourra la revendre ou la transmettre à ses enfants.

1. L’immobilier représente une valeur sûre pour votre épargne en comparaison du placement bancaire et de la bourse.
2. La loi Pinel permet de se constituer un patrimoine au fil du temps et de bénéficier des revenus des loyers.
3. La défiscalisation du dispositif Pinel peut atteindre jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
4. Il est essentiel de respecter toutes les conditions de la loi Pinel pour obtenir la réduction d’impôt.