Générer des revenus complémentaires immobiliers
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Disposer d’une nouvelle source de revenu vous intéresse ? À la retraite ou en activité, quels que soient votre situation et votre budget, vous pouvez générer des revenus complémentaires immobiliers. Différents mécanismes d’investissements existent. Le point sur tout ce qu’il faut savoir pour se lancer sereinement !
Investir dans un bien immobilier physique
Plusieurs méthodes sont possibles pour obtenir des revenus complémentaires immobiliers. Ce choix sera à faire en fonction de votre budget, de votre disponibilité et de votre objectif. Vous devrez en revanche bien connaître le marché locatif en relation avec votre projet. C'est une des clés de réussite afin de bien choisir votre bien en fonction du lieu et des locataires ciblés.
Concrètement, vous profitez de revenus complémentaires grâce au rendement locatif du bien que vous avez acquis et que vous louez.
L'argent supplémentaire dégagé est appelé cash-flow. Le cash-flow représente votre bénéfice annuel, soit la différence entre vos recettes (les loyers) et vos charges (impôts, taxes, travaux, etc.)
Investir dans un bien immobilier en location classique
Investir dans un bien pour le louer via un bail classique de 3 ans (ou un an pour un bien meublé) ne sera pas forcément une option pour acquérir des revenus complémentaires immobiliers de façon immédiate, si vous avez contracté un emprunt.
Les loyers que vous percevrez seront parfois inférieurs au montant de votre remboursement mensuel. Vous pouvez faire baisser ces mensualités en allongeant la durée de l'emprunt ou avec un apport en capital. Cela vous permet de réaliser une opération neutre tout en augmentant votre patrimoine.
Ce bien vous permettra de générer des revenus complémentaires immobiliers lorsqu’il sera totalement financé et que vous n'aurez plus d'emprunt à rembourser, soit environ 20 ans après la date de votre achat selon la durée de votre emprunt.
C'est pourquoi acheter un bien à visée locative n'est pas toujours idéal pour bénéficier de revenus complémentaires immobiliers de façon immédiate. Il s’agit plutôt d’un investissement à long terme : vous vous constituez un patrimoine qui produira des revenus dans plusieurs années.
Investir dans un bien immobilier de tourisme
Ce type de location courte a été démocratisé et facilité avec l’apparition de plateformes dédiées mettant en relation les particuliers.
Louer un meublé de tourisme vous permettra de générer des revenus complémentaires immobiliers plus conséquents qu’une location habituelle. Vous pourrez espérer des revenus entre 1,5 et 3 fois supérieurs en comparaison avec un bail classique.
Il faudra toutefois respecter des critères peu nombreux mais importants :
- La localisation de votre bien : les endroits qui seront recherchés par les vacanciers seront principalement les zones touristiques (mer, montagne, attraction locale, etc.) ou les villes avec une population supérieure à 50 000 habitants.
- Le choix du bien : tous les biens ne seront pas adaptés au tourisme. Opter pour une superficie importante ne sera pas toujours le meilleur choix
- L’agencement du bien : l’offre de logement s’étant considérablement développée, il faudra vous démarquer afin de vous assurer un bon taux de remplissage. Les photos associées à votre bien (maison ou appartement), la décoration, l’équipement disponible devront donner envie aux potentiels locataires.
- Votre disponibilité : c’est un élément primordial à ne pas mettre de côté. La gestion locative représente presque une activité à part entière. Être disponible pour réaliser le ménage, la préparation du logement, l’accueil des personnes vous demandera du temps… Un mauvais accueil ou un mauvais entretien nuira à votre réputation.
Investir dans un immeuble loué en partie
Ce type d’investissement vous donne la possibilité de conserver un des logements qui le composent au titre de résidence principale et de louer les autres logements disponibles. Une démarche qui vous fera économiser un loyer en plus de vous procurer des revenus complémentaires immobiliers.
Si ce type d’investissement demande un effort financier plus important au départ, l'achat d'un immeuble d'habitation reste un bon investissement financier car le coût global de l'immeuble sera inférieur au prix d'achat de tous les appartements de façon individuelle.
Louer les différents logements en meublé (donnant ainsi accès à des avantages fiscaux) ou non, financera l'achat de votre résidence principale, de votre patrimoine et vous fera bénéficier éventuellement d’un revenu supplémentaire.
En parallèle, être propriétaire d'un immeuble vous dispense de charges de copropriété. Étant le seul propriétaire, vous serez le seul décideur quant aux travaux à réaliser sur votre bien. Bien cibler votre bien est primordial pour 2 raisons principales :
- Vous allez potentiellement y vivre.
- Vous vous assurerez une forte demande locative, dont dépend la rentabilité de votre projet.
Renseignez-vous auprès des acteurs du marché immobilier local (notaires, agents immobiliers, etc.) sur les loyers pratiqués, où et comment choisir un immeuble à fort potentiel, cela vous permettra d’être sûr que les loyers couvriront le montant de votre investissement conséquent.
Lors du choix de vos locataires pensez bien qu'ils vont devenir vos voisins.
Investir dans une maison avec dépendance
Moins courante mais fréquente, la maison avec dépendance représente également un moyen pour percevoir un complément de revenu.
Certains propriétaires de maison individuelle sont d'ailleurs déjà en possession d'un bien avec ce potentiel. Une chambre supplémentaire, un garage, un abri, une dépendance, peuvent vous apporter un capital supplémentaire.
L'aménagement de l'espace en studio ou en suite (chambre avec salle d'eau et toilettes) devra être pensé intelligemment pour minimiser le coût des travaux tout en maximisant l'espace de vie.
Vous ne possédez pas encore ce type de bien ? Il faudra orienter les recherches sur une maison individuelle idéalement munie d'une dépendance séparée. Un garage ou autre emplacement disponible conviendra aussi à ce projet. Vous ferez de la maison votre résidence principale et aménagerez l'espace disponible en suite, studio, logement de petite taille voire même en plusieurs studios. Cette solution financera l’achat de votre résidence principale en plus des rendements locatifs.
Investir dans une colocation
Générer des revenus complémentaires immobiliers avec une colocation est un mode de revenu plutôt nouveau.
Ce processus permet une rentabilité qui peut être conséquente puisque vous pouvez investir dans un bien plus grand (rendant de fait le prix au mètre carré moins cher) qui vous apportera non pas un mais deux, trois ou plus, loyers. Les villes étudiantes sont à privilégier. Sans pour autant viser les métropoles, les villes comprenant un campus, une faculté, un IUT ou encore des écoles supérieures privées offrent un très bon compromis rentable.
Pour vous démarquer sur le marché locatif de la colocation, et justifier un loyer plus élevé, proposez idéalement un logement composé d'une grande pièce à vivre avec cuisine ouverte et des chambres individuelles comprenant chacune douche et toilettes personnelles.
Investir dans un bien immobilier déjà occupé
Vous souhaitez obtenir rapidement des revenus complémentaires immobiliers ? Investir dans un bien déjà loué est une bonne option.
En plus de percevoir les loyers dès l’acquisition, ce bien vous donne également un bon indicateur sur le comportement du locataire (renseignez-vous bien en amont).
De surcroît, le bien déjà occupé vous fera profiter d’un prix rabaissé (de 5 à 20 % du prix de départ) au titre de la non-jouissance immédiate de votre achat. Cette décote est calculée en fonction de la date de fin du bail actuellement engagé, de l’état actuel du bien et de l’âge de l’occupant (l’occupant de plus de 65 ans ne pourra pas forcément être délogé en fin de bail).
Quelques éléments sont à prendre en compte au moment de votre recherche d'investissement :
- L’état du bien : le bien occupé depuis plusieurs années par un même locataire pourra avoir besoin de gros travaux à la fin du bail.
- La clause de révision du loyer : à vérifier dans le bail actuel. Sans cette clause, vous ne pourrez pas réévaluer annuellement le loyer. Il restera le même sur toute la durée du bail.
- Les autres clauses du bail : lisez attentivement le bail, il peut parfois comporter des mentions qui vous impacteront financièrement (par exemple : le remplacement de l’électroménager fourni avec le logement).
- La rareté : ce genre d’opportunité est peu répandue. Les vendeurs sont, en général, des banques, des assurances, des notaires…Tournez-vous vers une autre solution si l’opportunité de celle-ci ne se présentait pas à vous.
C'est la décote ainsi que l’immédiateté des recettes qui vous permettront de bénéficier d’un complément de revenu.
Investir dans une résidence secondaire
Générer des revenus complémentaires immobiliers grâce à une résidence secondaire est difficile mais pas impossible. Elle implique un fort taux d’occupation tout en ne faisant appel qu’à des locations courtes.
Généralement, celles-ci suffiront seulement à couvrir les frais d’entretien et le coût des intérêts de l’emprunt. Elles sont généralement meublées, vous permettant de faire bénéficier de la fiscalité intéressante de ce type de locations.
Une résidence secondaire étant généralement éloignée, la gestion est souvent déléguée à un tiers. Un procédé qui augmente les charges qui vous incombent et diminue de facto votre capacité à dégager un complément de revenu.
Quelques conseils
Afin de rentabiliser encore davantage votre investissement, des solutions existent pour réduire le coût de l'opération.
Comme pour tout achat immobilier, négociez le prix avec le vendeur. Cela vous permettra de faire diminuer votre capital de départ.
Faites ensuite jouer la concurrence entre les financeurs d'emprunts immobiliers en comparant les taux d'intérêts et les taux d'assurance. Vous pourrez également faire baisser vos mensualités en augmentant la durée de l'emprunt ou en injectant un apport personnel. Baisser vos mensualités vous permettra un rendement plus important chaque mois.
Pour les biens nécessitant des travaux, pensez éventuellement à en réaliser certains par vous-même. Envisagez plutôt des petits aménagements décoratifs (peinture, tapisserie, finitions, luminaires, etc.).
Pensez au marché de l'occasion pour les locations meublées. Vous pourrez trouver du mobilier ou de l'électroménager à petit prix et en bon état.
Investir dans un produit financier immobilier
Si vous souhaitez vous procurer des revenus complémentaires immobiliers sans vous confronter aux problèmes de gestion locative, des placements existent. Ils mêlent à la fois la simplicité d’un placement financier, la sécurité et la rentabilité d’un investissement immobilier.
Ce dispositif s’appelle la SCPI de rendement (société civile de placement immobilier). Elle offre à l’investisseur la possibilité de placer son épargne sur des produits immobiliers professionnels. Ces produits seront gérés par une société de gestion locative qui s’occupera de reverser le montant des loyers aux investisseurs au prorata de leurs parts.
Aussi appelé Pierre-Papier, les avantages de cet investissement sont nombreux et vous permettront de générer des revenus complémentaires immobiliers :
- Le risque inhérent à tout placement financier est moindre car il recouvre un grand nombre de biens et de locataires issus du milieu professionnel. Le marché de l’immobilier professionnel est un considéré comme stable et plus sain comparé au marché résidentiel.
- La rentabilité de ce placement fait partie des meilleures. Sur 10 ans d’investissement, les SCPI offrent en moyenne 8,2 % de bénéfices (contre 5,8 % pour les actions par exemple) avec un niveau de sécurité très rassurant.
- Ce plcement comprend une absence totale de gestion locative (travaux, taxes foncières, frais d’entretien).
- La souplesse de cet investissement vous permet d’effectuer un placement au plus proche de votre budget. Le ticket d’entrée, soit la somme minimum pour investir, auprès des SCPI est en moyenne de 200 €. Toutefois, pour produire des revenus significatifs, il est conseillé de pouvoir investir au moins 4 000 €.
- L’imposition de ces revenus est simple. Ils seront à intégrer dans votre déclaration de revenus au titre des revenus fonciers.
Cet investissement n’ouvre pas droit à des avantages fiscaux.
Investir dans une SCPI peut vous permettre de générer des revenus complémentaires immobiliers tout en réduisant votre impôt. Il s’agit des SCPI Pinel. Ce dispositif s’adresse à des personnes cherchant une réduction d’impôt sur plusieurs années, cela nécessite de bloquer le capital engagé sur une période étendue. Pour en savoir plus consultez notre article « Défiscalisation et SCPI ».
