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Investir en loi Pinel : calculer la valeur locative de votre logement

Sommaire

La valeur locative d’un logement sert de base pour le calcul des impôts fonciers par l’administration fiscale. Pour un investisseur, elle permet d’évaluer la rentabilité potentielle d’un projet locatif dans le cadre de la loi Pinel. Avec une valeur locative strictement encadrée, le dispositif impose des plafonds de loyers à respecter pour pouvoir prétendre à son avantageuse réduction d’impôt.

Comment se définit la notion de valeur locative ? Comment la calculer en vue d’un investissement Pinel ? Quel plafond faut-il respecter et comment déterminer le loyer maximal du logement ? Suivez le guide Ooinvestir pour calculer avec précision votre capacité de loyer et préparer efficacement votre investissement en loi Pinel.

Qu'est-ce que la valeur locative d'un logement ?

La notion de valeur locative est employée pour déterminer la somme qu’il est possible d’obtenir via la location d’un bien immobilier. Dans l’optique d’un projet d’investissement immobilier, la valeur locative constitue une donnée essentielle pour évaluer sa capacité de rendement au fil des ans.

Divers critères entrent en compte lors du calcul de la valeur locative d’un logement.

  • les catégories : il en existe 8 au total, allant du logement insalubre au bien locatif haut de gamme ;
  • la superficie : l’ensemble de la surface au sol est compris, sans condition de hauteur du plafond. Elle s’applique à toutes les pièces de la propriété avec les différentes dépendances comme le garage, les greniers… ;
  • le confort : les divers éléments de confort présents sont convertis en m² pour établir leur valeur. Ils sont ensuite ajoutés à la surface globale. Ainsi, une baignoire compte pour 5 m², un lavabo 3 m², un système au gaz 2 m², etc.

La valeur locative cadastrale

D’un point de vue administratif, l’administration fiscale utilise le terme de valeur locative cadastrale pour servir de référence au calcul des impôts locaux. Ce niveau de loyer moyen, appliqué sur une année entière, permet ainsi de fixer le montant de la taxe d'habitation et de la taxe foncière sur les diverses propriétés bâties ou non bâties.

Au travers des modifications apportées au logement, la valeur locative d'un bien immobilier peut s’agrandir ou diminuer. L’administration fiscale comptabilise 6 changements qui justifient un nouveau calcul :

  • toute construction supplémentaire ou nouvelle reconstruction ;
  • les modifications sur le volume ou la surface du logement pour le bâti et les changements via des travaux ou des phénomènes naturels pour le non-bâti ;
  • le changement d'affectation du bien immobilier (le plus souvent transformation d’un local commercial en habitation) ;
  • les travaux d'améliorations qui modifient de manière importante le logement sans pour autant modifier la superficie ;
  • une modification bénéfique ou négative pour les occupants sur le plan environnemental par des phénomènes extérieurs. Par exemple, l’installation d’équipements collectifs utiles à proximité, ou d’établissements occasionnant des nuisances.

Calcul du loyer en loi Pinel : un procédé encadré    

Le gouvernement a créé le dispositif Pinel pour favoriser l’accès à la location de logements neufs et de qualité aux foyers modestes. Des plafonds de loyers ont donc été mis en place afin de rester à une valeur locative accessible. Applicable uniquement dans les zones et villes au marché immobilier tendu, la loi Pinel permet à un locataire avec des revenus moyens de vivre dans des secteurs attractifs.

En échange, le dispositif récompense les propriétaires investisseurs en leur accordant une intéressante réduction d’impôt. Excellente opportunité pour réduire votre imposition annuelle, l’avantage fiscal Pinel peut atteindre jusqu’à 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement de 12 ans de location, avec une économie globale de 63 000 €.

Accessible à tous, la loi Pinel impose de respecter un certain nombre de conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt. Outre le plafond de loyer, un plafond limite également le choix du locataire en fonction de ses ressources. Avec 2 investissements au maximum, la défiscalisation ne s’applique plus au-delà de 300 000 €/an et de 5 500 €/m².

Le montant de l’avantage fiscal du dispositif Pinel dépend de la durée d’engagement choisie, ainsi que des sommes investies :

  • location de 6 ans : une réduction d’impôt à un taux de 12 % sur le prix de revient de votre bien immobilier ;
  • location de 9 ans : une réduction d’impôt à un taux de 18 % sur le prix de revient de votre bien immobilier ;
  • location de 12 ans : une réduction d’impôt à un taux de 21 % sur le prix de revient de votre bien immobilier.

Ooinvestir vous donne les clés pour calculer votre réduction d’impôt en loi Pinel

Le gouvernement français a opté pour une exclusion des maisons en tant que logements éligibles à la loi Pinel en date du 1er janvier de l’année 2021. Dorénavant, seule l’acquisition d’un appartement dans un bâtiment d’habitation collectif vous offre la possibilité de prétendre à la réduction d’impôt.

Un calcul à effectuer selon les zones fiscales

Si vous envisagez d’investir dans un appartement en loi Pinel, il est important de déterminer avec précision la valeur locative de votre potentiel bien immobilier. Vous pouvez donc en amont évaluer le montant maximal du loyer que vous pourrez proposer à un locataire.

Le dispositif Pinel est soumis à un zonage qui s’appuie sur celui de l’administration fiscale (zones A bis, A, B1, B2 et C) en fonction du niveau de tension entre l’offre et la demande. Depuis 2018, les villes doivent se situer dans les zones A bis, A et B1 pour être éligibles. Chaque zone possède son propre plafond de loyer établi selon les prix moyens de ces secteurs particulièrement recherchés. S’ils restent plus bas pour privilégier les foyers modestes, la réduction d’impôts accordée vient s’ajouter à la valeur locative de votre logement. 

Selon la zone de votre bien immobilier Pinel, sa valeur locative se calcule à partir des plafonds de loyers suivants pour l’année 2021 :

  • zone A bis : 17,55 €/m2 ;
  • zone A : 13,04 €/m2 ;
  • zone B1 : 10,51 €/m2 .

Qu’il s’agisse du plafond du loyer ou celui des ressources pour votre locataire, il est impératif de ne pas le dépasser sous peine de voir votre avantage fiscal annulé.

Une formule de calcul qui privilégie les petites surfaces

En plus du montant de votre réduction d’impôt, la valeur locative du logement est une information incontournable pour définir sa rentabilité. Il faut donc commencer par connaître la zone fiscale du bien immobilier, ainsi que sa surface.

La formule est la suivante : surface habitable x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur

Avec une valeur qui ne dépasse pas 1,2, le coefficient multiplicateur se calcule en divisant la surface par 19 avant d’y ajouter 0,7 :

  • pour un appartement de 40 m² : (19/40) + 0,7 = 1,175 ;
  • pour un appartement de 70 m² : (19/70) + 0,7 = 0,97.

Tous les appartements d’une superficie inférieure ou égale à 38 m2 bénéficient du coefficient maximal de 1,2.

Ooinvestir vous permet de faire la simulation du loyer de votre bien acquis en loi Pinel

Exemple de calcul de la valeur locative d’un investissement Pinel

Nicolas souhaite investir dans le cadre du dispositif Pinel pour se constituer un patrimoine et diminuer son imposition annuelle de 6 000 €. En pleine recherche de logements, il est intéressé par 2 solutions. Il souhaite évaluer leur valeur locative et leur rentabilité.

La 1re concerne un bien locatif de 2 pièces de 55 m² à Lille en zone A. Nicolas va donc pouvoir proposer son appartement à un loyer de 749 € (surface habitable 55 m² x plafond Pinel 13,04 € x coefficient multiplicateur de 1,045). Le prix d’achat est de 275 000 € soit 5 000 €/m².

La 2nde concerne un bien locatif de 4 pièces de 70 m² à Wasquehal en zone B1. Nicolas va donc pouvoir proposer son appartement à un loyer de 714 € (surface habitable 70 m² x plafond Pinel 10,51 € x coefficient multiplicateur de 0,971). Le prix d’achat est de 275 000 € soit 3 928 €/m².

Avec un apport de 45 000 €, Nicolas évalue le crédit de 230 000 € sur 20 ans à une mensualité de 1 050 €. Il souhaite s’engager pour un minimum de 9 ans. Avec un investissement de 275 000 €, il bénéficiera donc d’une réduction d’impôt de 49 500 € (275 000 x 18%), soit 5 500 € à l’année et 458 € par mois.

La solution la plus rentable est l’appartement de Lille. Elle affiche une différence de 301 € entre sa valeur locative et le coût du crédit qui est compensée par l’économie fiscale de 458 €. L’investissement Pinel de Nicolas lui permettra d’obtenir un rendement mensuel de 157 € (458 - 301).

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  1. La valeur locative cadastrale sert de référence pour le calcul des impôts locaux et peut évoluer selon les modifications apportées.
  2. La valeur locative d’un bien immobilier Pinel est calculée en fonction du plafond de loyer de la ville, de la surface et d’un coefficient multiplicateur.
  3. Le plafond du loyer Pinel varie selon les zones fiscales A bis, A et B1.
  4. La valeur locative d’un logement Pinel se combine avec le montant de la réduction d’impôt pour déterminer la rentabilité de l’investissement.

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