Loi Pinel : les différents critères pour sélectionner son futur appartement

Vous souhaitez investir dans un bien locatif en loi Pinel pour vous constituer un patrimoine immobilier et bénéficier d’une réduction d’impôt ? Le choix du logement est une étape incontournable pour maximiser votre rentabilité et minimiser les risques de vacance locative. Quels sont les critères de sélection pour son emplacement et sa surface ? À quels types de locataires se destine-t-il ? Suivez le guide Ooinvestir pour choisir méthodiquement votre appartement et réussir votre investissement en loi Pinel.

L'importance de la ville et de l'emplacement 

Dans tout placement immobilier, l’emplacement géographique s’impose comme le point le plus important à ne surtout pas négliger. Il est essentiel que la demande locative y soit la plus importante possible. Il en découle une série de caractéristiques qui vont jouer sur l’attractivité de votre bien immobilier locatif en loi Pinel.

S’il n’entre pas en compte dans le montant de la réduction d’impôt accordée, l’emplacement fait partie des conditions nécessaires à l’obtention de la défiscalisation. En effet, votre appartement doit impérativement se situer dans une des zones dites tendues. Cependant, les différentes communes éligibles ont chacune leurs particularités et il faut les choisir avec soin en fonction de votre projet.

Le choix de la zone en loi Pinel

En fonction du niveau de tension du marché immobilier, l’administration fiscale a effectué un classement par zones (A bis, A, B1, B2 et C) des différentes communes de France. Depuis le début de l’année 2018, les villes situées dans les zones B2 et C ont été exclues du dispositif.

Dorénavant, seules les agglomérations en zone A bis, A ou B1 permettent de remplir les conditions nécessaires de localisation pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Tout savoir des zones éligibles à la loi Pinel

Les plafonds des loyers du dispositif Pinel pour l’année 2021 sont les suivants :

- zone A bis : 17,55 €/m² ;

- zone A : 13,04 €/m² ;

- zone B1 : 10,51 €/m².

Le prix moyen de l’immobilier neuf

Il est essentiel de procéder à une étude approfondie des prix du marché immobilier des communes sélectionnées. Cela va permettre d’évaluer les différents emplacements selon votre budget, mais aussi de déterminer ceux qui offrent le plus intéressant potentiel de rendement. Certaines communes affichent un prix du neuf très élevé, alors que d’autres sont beaucoup plus accessibles. Généralement, la montée des prix va de pair avec l’attractivité. Il existe néanmoins des communes prometteuses qui offrent des programmes très abordables en immobilier neuf.

Le potentiel de croissance

Une population en baisse d’une ville est un indicateur peu rassurant. À l’inverse, une forte croissance démographique laisse présager une demande de location en hausse pour les années à venir. Il faut donc bien se renseigner en amont et analyser les statistiques pour déterminer l’emplacement le plus approprié à votre investissement locatif en loi Pinel.

Si la région de Paris possède toujours une importante demande, des villes comme Toulouse, Bordeaux ou Montpellier attirent de nombreux nouveaux habitants avec une croissance supérieure à 4 % en 2017.

Avec les récents réaménagements urbains, un emplacement peut voir son attractivité grimper en flèche, tout comme son marché immobilier et les demandes de location. C’est notamment le cas pour de nombreuses communes d’Île-de-France avec la création des nouvelles lignes du Grand Paris.

Le cadre de vie

L’environnement direct de votre bien immobilier locatif est l’une des premières choses qui vont marquer l’esprit de vos potentiels locataires lors des visites. Le calme et le sentiment de sécurité sont très importants, tout comme la présence d’espaces verts, de commerces, d’équipements municipaux, d’écoles… Tous ces éléments jouent un rôle important sur l’attractivité de votre logement et donc la réussite de votre investissement en loi Pinel. Selon l’emplacement et le cadre de vie, vous pouvez adapter votre projet à un type de locataire bien précis : étudiants, familles, actifs…

La proximité des transports en commun

La mobilité constitue un point crucial pour de nombreux locataires. La présence d’une gare, d’un arrêt de bus ou de tramway est un véritable atout pour votre logement en loi Pinel. Dans les grandes villes comme Paris, un appartement proche du métro est bien plus recherché que les autres. Si cette proximité influe sur le prix, elle assure également un risque bien plus faible de vacance locative.

Économie et emploi

Une situation géographique très dynamique sur le plan de l’emploi est la principale préoccupation des actifs sans enfants. Elle est également essentielle à tous les types de foyers. La proximité d’une zone d’entreprises au sein d’une ville à l’économie florissante fait partie des points rassurants. Cela permet d’envisager de nombreuses opportunités de travail, proche du lieu de location.

Le service d’urbanisme de la ville ciblée est une bonne source de renseignements sur un éventuel projet immobilier ou d’aménagements à venir.

Cibler un type de locataire adapté

En tant qu’investisseur, vous devez déterminer à qui le logement va s’adresser lorsqu’un emplacement vous intéresse. Le choix du bien locatif et de ses caractéristiques va influer sur la pertinence de votre investissement Pinel. Pour qu’il soit attractif et entraîne une demande de location soutenue, le logement et son environnement doivent correspondre à une cible bien définie.

Les étudiants

Malgré un turn-over important, les logements adaptés aux étudiants sont très recherchés. Si vous jetez votre dévolu sur un quartier à proximité des grandes écoles et des universités, un appartement de petite surface semble tout indiqué. Avec un marché immobilier souvent en pénurie sur ce type de logements, le risque de vacance y est extrêmement faible. Certaines villes se montrent très propices à un investissement Pinel à destination des étudiants comme Dijon, Caen, Grenoble, Montpellier et bien d’autres.

Les actifs seuls ou en couple

Les jeunes cadres ou actifs ont généralement pour priorités des quartiers dynamiques et vivants. Le réseau de transports est également essentiel, ainsi que la proximité des bassins d’emploi. Un logement avec un accès rapide au centre-ville et à toutes les commodités semble un excellent point de départ.

Les familles

Avec des préoccupations différentes, les familles attachent une grande importance à l’environnement pour élever leurs enfants. Si l’emploi et les transports restent importants, elles sont prêtes à faire des concessions pour la tranquillité. Un logement proche des écoles, dans une ville qui compte différents équipements sportifs et une vie de quartier paisible, constitue un véritable atout.

Se positionner sur une surface et un type de logement

En complément de l’avantage fiscal qui permet de réduire vos impôts, bien choisir votre appartement joue un rôle crucial pour la rentabilité de votre investissement. La surface de ce dernier dépend de votre budget, mais doit également être déterminée en fonction du projet immobilier et du type de locataire visé.

Le studio et l’appartement de 2 pièces

Si votre budget est réduit, le studio est la solution idéale et offre une rentabilité supérieure (de 5 à 7 %) aux appartements de grande surface. Il se montre parfaitement adapté aux besoins des étudiants et des actifs vivant seuls avec un taux d’occupation de 18 à 20 mois en moyenne. Le nombre d’occupants pendant l’engagement de location de votre investissement en loi Pinel sera plus élevé, mais le bien immobilier restera très demandé.

Le 2 pièces est une petite surface qui offre plus de stabilité pour le paiement des loyers. Plébiscité par les couples, il entraîne une plus longue période de location et affiche des prix abordables en fonction de la ville et du quartier.

Il est cependant essentiel d’opter pour ces logements dans des villes qui sont recherchés par les jeunes actifs, étudiants et autres personnes seules.

Attention : En plus d’un turn-over important, les nombreux locataires successifs des petites surfaces peuvent accélérer la dégradation du logement. Il faut donc prévoir un budget de remise en état plus conséquent.

Les grandes surfaces de 3, 4 et 5 pièces

Majoritairement destiné aux familles, l’appartement de grande surface vous offre une location plus pérenne. Avec une durée moyenne d'occupation de 5 ans, il est l’assurance d’une vacance locative réduite. De plus, vous avez moins de risques de loyers impayés avec des locataires fidèles. À la fin de l’engagement de votre investissement en loi Pinel, la plus-value a plus de chance d’être élevée, du fait de la rareté de ce type de biens sur le marché immobilier.

Là encore, le choix d’un appartement de 3, 4 ou 5 pièces doit coïncider avec votre projet. De la proximité des écoles et des transports en commun à la tranquillité des lieux, tout doit privilégier le bonheur des familles.

Avec une colocation, chaque locataire est soumis à son propre foyer fiscal. Les revenus ne sont pas additionnés comme pour un couple. Il est donc plus aisé de ne pas dépasser les plafonds imposés. 

Avec une faculté de location plus aisée pour la petite surface, il peut être judicieux d’opter pour un double investissement locatif. Vous pouvez ainsi réaliser l’achat de 2 logements en studio au lieu d’un seul de plusieurs pièces et maximiser votre rentabilité. La seule condition est de ne pas dépasser la limite d’un investissement en loi Pinel de 300 000 €/an pour bénéficier pleinement de la réduction d’impôt.

1. Votre bien doit se situer dans les zones éligibles A bis, A ou B1.
2. Votre stratégie pour le choix de l’emplacement de votre bien locatif Pinel dépend de nombreux critères comme le prix de l’immobilier, la proximité des transports, la croissance de la ville, le cadre de vie…
3. Il est essentiel que le type de locataire ciblé (étudiant, actif ou famille) soit en adéquation avec l’emplacement choisi.
4. Le choix de la surface de votre bien locatif s’effectue en fonction de l’emplacement et du locataire visé pour maximiser vos chances de réussir votre investissement Pinel.