Département de Seine-Saint-Denis : tout ce qu’il faut savoir pour investir en loi Pinel

Vous êtes redevable de l’impôt sur le revenu ? Vous pouvez investir en loi Pinel pour diminuer votre imposition d’une part et augmenter votre patrimoine immobilier d’autre part. Jusqu’au 31 décembre 2024, ce dispositif de défiscalisation vous octroie en effet un abattement fiscal intéressant pour l’achat d’un appartement neuf ou d'une maison neuve et sa mise en location aux conditions légales dans une zone de tension locative. Proche de Paris, dynamique et très bien desservi par les transports en commun, le département de Seine-Saint-Denis réunit toutes les conditions pour réussir votre investissement immobilier en loi Pinel sur le marché locatif. Ooinvestir pour guide pour mieux vous lancer votre projet et assurer la réussite de votre investissement dans un département en pleine transformation !

Département de Seine-Saint-Denis : zone A bis et zone A

Le plan de zonage Pinel en Seine-Saint-Denis classe les communes de la petite couronne en zone A bis (notamment Aubervilliers, Montreuil, Neuilly Plaisance et Saint-Denis) et celles de l’agglomération parisienne en zone A (notamment Bobigny, Noisy le Grand, Noisy le Sec et Sevran).

Ces 2 zones sont éligibles au dispositif Pinel. Elles fixent les conditions de location que le propriétaire d’un logement neuf devra respecter pour obtenir l’avantage fiscal prévu. Ce dernier est calculé en pourcentage du prix de l’appartement ou de la maison concerné. Plus la durée d’engagement à demeurer à la location aux conditions légales est importante, plus la réduction de l’impôt sur le revenu est importante :

• 12 % du prix pour 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans.

Les plafonds de la loi Pinel applicables en Seine-Saint-Denis

Le choix de la ville pour votre achat est particulièrement important lorsque vous réalisez un investissement locatif en loi Pinel. La zone dans laquelle se situe votre appartement neuf ou votre maison neuve détermine les paramètres de votre future location en loi Pinel.

Le plan de zonage du dispositif Pinel instaure 5 zones : A, Abis, B1, B2 et C. Les appartements neufs situées en zone B2 et C ne sont pas éligibles au Pinel. Le dispositif Pinel a en effet été instauré pour dynamiser la construction et la location de logements neufs dans des zones identifiées comme tendues c’est-à-dire là où les ménages peinent à trouver une location de qualité à loyer modéré.

Dans les zones éligibles, A, Abis et B1, la loi fixe des conditions légales de location que vous devrez impérativement respecter pour bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu. Concrètement, au moment de proposer votre appartement ou votre maison à la location et de choisir votre futur locataire vous devrez respecter 2 plafonds.

Loi Pinel : le plafond de loyer en Seine-Saint-Denis

En Seine-Saint-Denis, les communes de la petite couronne c’est-à-dire en zone A bis du plan de zonage Pinel, le calcul du loyer s’effectue sur une base de 17,55 € au m². Les communes de l’agglomération parisienne c’est-à-dire situées en zone A sont, elles, soumises à un plafonnement du m² de loyer fixé à 13,08 €.

Ce plafond légal ne détermine pas, à lui seul, le calcul du loyer. Ce dernier s’effectue en déterminant la surface utile du logement et en y appliquant un coefficient multiplicateur.

Ce calcul s’effectue en 4 étapes :

1. Calcul de la surface utile du logement concerné = Surface habitable en m² + (0,5 x surface de son extérieur en m²)
2. Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / Surface utile) + 0,7
3. Détermination du plafond Pinel dans la zone : x € / m²
4. Calcul du plafond de loyer : x.(0,7+19/surface utile).surface utile.

La détermination du loyer exigible pour votre maison ou appartement en zone Pinel vous paraît un peu complexe ? Rassurez-vous ! Ooinvestir vous donne 2 exemples concrets pour bien comprendre ce calcul :

 

Exemple 1

Vous proposez un appartement 2 pièces de 35 m² avec une loggia de 4 m² à Saint Denis en zone A bis La surface utile au sens de la loi Pinel est de 35 + (0,5 x 4) soit 37 m². Le m² est soumis à un plafond de loyer de 17,55 €. Le coefficient multiplicateur est lui de (19/37) + 0,7 soit 1,2   Le loyer exigible maximum pour votre appartement 3 pièces dans l’agglomération parisienne est de (17,55 x 1,2) x 37 = 779 €.

Exemple 2

Vous proposez un appartement 3 pièces de 60 m² avec une terrasse de 6 m² à Neuilly sur Marne. Cette commune de l’agglomération parisienne se situe en zone A du plan du dispositif Pinel. La surface utile au sens de la loi Pinel est de 60 + (0,5 x 6) soit 63 m². Le m² est soumis à un plafond de loyer de 13,08 €. Le coefficient multiplicateur est lui de (19/63) + 0,7 soit 1,001. Le loyer exigible maximum pour votre appartement 3 pièces à Neuilly sur Marne dans l’agglomération parisienne est de (13,08 x 1,001) x 63 = 825 €.

Pinel : le plafond de ressources du locataire en Seine-Saint-Denis

Au moment de sélectionner le locataire de votre logement neuf (appartement ou maison) en petite couronne ou dans l’agglomération parisienne en Seine-Saint-Denis, vous devrez vous assurer que celui-ci ne dépasse pas le plafond de ressources prévu en zone A bis ou A du dispositif Pinel. Ce plafond dépend de la composition du foyer concerné et est révisé chaque année. En 2021, il s’établit comme suit :

Après la livraison de votre appartement en résidence ou maison, le Pinel vous donne 12 mois pour trouver un locataire éligible. La loi vous autorise à exiger de votre futur locataire qu’il vous fournisse ces justificatifs de revenus. Feuilles de salaire et avis d’imposition vous permettent donc de vérifier son éligibilité Pinel.

Etat du marché de l'immobilier neuf en Seine-Saint-Denis

Concerné par de nombreux projets d'infrastructures ou de réaménagement, le département de Seine-Saint-Denis voit son attractivité fortement augmenter. Les projets de rénovation urbaine respectueux de la vie de quartier, les travaux du Grand Paris dans le 93 et des jeux Olympiques de 2024 vont notamment considérablement améliorer les dessertes et permettre l'éclosion de programmes neufs. C’est le moment pour investir en Pinel dans un appartement ou une maison située dans ce département en pleine mutation !

Comme partout en France, les chantiers ralentis par la crise sanitaire au deuxième trimestre 2020, ont repris et la livraison des appartements neufs en résidence aura lieu au cours de l'année 2021.

En France à l'échelle nationale, les prix sur le marché de l'immobilier neuf sont réputés plus chers que ceux de l'ancien. Un constat qui ne se vérifie pas toujours en Île-de-France où les prix du marché de l'ancien sont particulièrement élevés. Ainsi le comparatif des prix dans le neuf et l'ancien du site de référence Seloger.com montre que ceux-ci sont, par exemple, quasi identiques dans la ville de Bondy en Seine-Saint-Denis !

De Neuilly-sur-Marne au sud à Tremblay au nord et de la Seine à l'ouest à la Marne à l'est, le département de Seine-Saint-Denis offre actuellement de belles opportunités pour investir en loi Pinel. S'il fallait donner un exemple, à Neuilly-sur-Marne ce ne sont pas moins de 6000 nouveaux logements qui sont actuellement programmés ! Des appartements neufs en nouvelle résidence de qualité qui n'auront aucun mal à séduire un locataire dans les 12 mois qui suivent leur livraison (durée maximale imposée par la loi pour formaliser un contrat de location aux conditions Pinel).

Quelle que soit la ville concernée par votre investissement, la demande locative est très forte en Seine-Saint-Denis. Il s'agit d'en profiter pour optimiser votre investissement immobilier sur le marché locatif en y ajoutant les avantages du volet défiscalisation de la loi Pinel : un patrimoine immobilier doublement intéressant !