Comment réussir son investissement en loi Pinel aux Lilas ?

La commune des Lilas offre un cadre de vie verdoyant et une excellente accessibilité à ses habitants. Cette ville proche du 20^e arrondissement de Paris affiche une bonne attractivité locative, des conditions idéales pour y acheter un bien immobilier locatif neuf. Classée en zone Pinel A bis, la ville des Lilas vous permet de bénéficier des avantages de la loi Pinel pour votre investissement immobilier locatif dans le neuf. Avec Ooinvestir, découvrez les avantages d’investir dans le locatif neuf aux Lilas, les caractéristiques du marché immobilier local et les atouts de la ville.

Pourquoi investir en immobilier loi Pinel aux Lilas ?

Les Lilas est une commune de 23 119 habitants située à l’est du 20^e arrondissement de Paris. Les communes de Bagnolet au sud, Romainville à l’est et Pantin au nord entourent cette ville. Villemomble, Roisny-sous-Bois ou encore Noisy-le-Grand se situent à proximité.

Le prix des appartements aux Lilas s’élève à 7 268 € par m², soit un prix bien supérieur à celui du département Seine-Saint-Denis (4 272 € par m²), et qui dépasse légèrement le prix moyen d’Île-de-France (7 027 €). Cela s’explique en partie par la rareté des biens dans cette ville, dont le parc immobilier est essentiellement composé de logements anciens.

La demande immobilière locative locale progresse, notamment du fait de l’attractivité croissante de la commune avec le projet d’aménagement Grands Lilas. Ce projet est principalement axé sur la création d’un éco-quartier rassemblant diverses activités telles que l’artisanat, les loisirs et la culture.

Cette commune de Seine-Saint-Denis bénéficie par ailleurs d’un bon réseau de transport. En effet, elle est traversée par les départementales D20, D35 et D117. La ligne 11 du métro parisien et 5 lignes de bus la desservent aussi.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les programmes immobiliers neufs disponibles aux Lilas, contactez un professionnel. Il pourra notamment vous fournir de la documentation gratuite sur des biens immobiliers neufs et de précieux conseils sur l’investissement en loi Pinel.

Le marché immobilier neuf et la loi Pinel aux Lilas

La ville des Lilas se trouve en zone A bis du dispositif Pinel, ce qui signifie que le marché immobilier y est tendu. En effet, la demande locative y est plus forte que l’offre de logements.

Réaliser un investissement dans l’immobilier locatif neuf présente un réel intérêt dans cette commune de Seine-Saint-Denis, où 63 % des ménages sont locataires de leur logement. La ville des Lilas attire les actifs et les familles qui souhaitent profiter de la proximité de la capitale tout en bénéficiant des atouts d’un quartier vivant.

Pour répondre à leurs besoins, des programmes immobiliers neufs sont disponibles aux Lilas, à l’image de la résidence Les Duplex des Lilas, composée d’appartements de 3 à 4 pièces, avec une livraison prévue pour le 4^e trimestre 2022. 

Depuis janvier 2021, seuls les appartements sont concernés par le dispositif Pinel. La loi Pinel ne s’applique plus aux maisons.

Comme cette commune de France est éligible à la loi Pinel, vous pouvez réaliser des économies d’impôts équivalant à :

• 12 % du prix d’achat du logement neuf pour une durée de mise en location de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat de la nouvelle construction pour une durée de mise en location de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat de l’appartement en le mettant en location pendant 12 ans.

Par ailleurs, le dispositif Pinel offre des réductions d’impôt dans la limite de 300 000 € de prix d’achat des biens immobiliers et d’un prix au m² de 5 500 €. Or, le prix de l’immobilier pour Les Lilas s’élève à 7 268 € par m², ce qui signifie que la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit ne concernera probablement pas la totalité du prix de votre appartement. Le calcul de la défiscalisation de la loi Pinel s’appliquera sur la base de ces seuils.

Pour bénéficier des avantages de défiscalisation de la loi Pinel, vous devez respecter d’autres conditions.

• Tenir compte des plafonds des ressources des locataires. Dans la commune des Lilas, ce plafond est de 38 377 € pour une personne seule, ou 57 357 € pour un couple sans enfant.
• Le plafond du loyer est calculé sur la base de 17,55 € par m², car la ville des Lilas se trouve en zone A bis.
• Le bien immobilier neuf doit servir de résidence principale pour son locataire.

Vous devez aussi acheter un appartement neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou un bien ancien entièrement rénové. 

Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel réussi aux Lilas

Santi et Anne, couple sans enfant, décident d’acquérir un appartement de 3 pièces de 40 m² et d’une valeur de 290 720 € dans une résidence des Lilas, en périphérie de Paris.

Objectif de leur projet : élargir leur patrimoine immobilier, obtenir un revenu locatif régulier et réduire leurs impôts. Avec un apport de 100 270 €, ils ont pu obtenir de leur banque un prêt de 190 000 €, pour une mensualité de 931 € sur 20 ans.

Le couple opte pour une durée de mise en location de 12 ans afin de bénéficier du taux de réduction d’impôt le plus élevé. Mais le prix moyen de l’immobilier dans cette commune de Seine-Saint-Denis dépasse le seuil de 5 500 € par m² et celui de leur appartement affiche 7 268 €/m². Ce plafond sera donc pris en compte pour le calcul des réductions d’impôts, qui seront donc basées sur la somme de 220 000 € (5 500 x 40). Avec une location sur 12 ans, Santi et Anne pourront donc prétendre à une défiscalisation totale de 46 200 € (220 000 x 21 %), soit 3 850 € d’économies d’impôts annuelles ou 320 € par mois.

Pour profiter de la réduction d’impôt, il faut aussi respecter un plafond de loyer dont le calcul est le suivant : 17,55 € (plafond au m² en zone A bis) x 40 (surface) x 1,17 (coefficient multiplicateur), ce qui donne 821 €.

BLOC simulateur Calcul loyer Pinel

Le coefficient multiplicateur de la loi Pinel est calculé de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface habitable totale. Sa valeur ne doit pas dépasser 1,2.

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, Santi et Anne doivent choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds suivants :

Même si le loyer mensuel ne couvre pas la mensualité de 931 €, la différence est compensée par l’économie d’impôt mensuelle offerte par la loi Pinel. Le couple pourra même économiser 210 € par mois [320 - (931 - 821 €)], assez pour anticiper les périodes de vacances locatives et couvrir les frais de copropriété. Sans effort d’épargne, Santi et Anne se constituent ainsi un patrimoine immobilier appelé à prendre de la valeur aux portes de Paris.

1. La commune des Lilas se trouve en zone Pinel A bis, ce qui permet de bénéficier des réductions d’impôt octroyées par le dispositif Pinel.
2. Les actifs et les familles sont attirés par cette ville de Seine-Saint-Denis, idéalement située aux portes de Paris et bien desservie en réseau de transport.
3. La demande locative est forte dans la ville des Lilas grâce à sa proximité avec le 20^e arrondissement avec la capitale.