Comment investir en loi Pinel à Saint-Ouen ?

Située au nord de Paris, Saint-Ouen est l’une villes des plus attractives de l’Île-de-France. Éligible à la loi Pinel, c’est une commune idéale pour réaliser un investissement immobilier au cœur de la Seine-Saint-Denis et réduire vos impôts. Des appartements neufs en construction aux conditions du dispositif en passant par un exemple concret, découvrez avec Ooinvestir comment bien investir en loi Pinel à Saint-Ouen.

Pourquoi investir à Saint-Ouen en loi Pinel ?

Saint-Ouen-sur-Seine, plus communément appelée Saint-Ouen, est une commune à la limite nord du XVIII^e arrondissement de Paris.

Avec ses 50 670 habitants, elle est la 12^e ville la plus peuplée du département de Seine-Saint-Denis. Populaire et avec des prix de l’immobilier plus accessibles (6 542 €/m²) que Paris (11 361 €/m²), la commune affiche beaucoup d’arguments en sa faveur.

La ville offre un cadre de vie très animé grâce à ses nombreux quartiers :

• le quartier du centre-ville, avec ses nombreux commerces, sa gare routière et ses infrastructures publiques ;
• le quartier Garibaldi, avec tous ses commerces, sa proximité avec le métro et son futur Hôpital Grand Paris Nord ;
• le quartier des Puces, réputé lui aussi pour ses commerces et ses restaurants ;
• le quartier des Docks, où les anciennes usines sont transformées en écoquartier.

La ville dispose aussi d’un très bon réseau de transports en commun avec :

• 3 lignes de métro (4, 13 et 14) ;
• 1 ligne de RER (C) ;
• 5 arrêts de tramway sur la ligne T3b ;
• 14 lignes de bus ;
• 2 lignes de Noctilien.

Cette très bonne desserte va encore s’améliorer et Saint-Ouen va rentrer dans une nouvelle dimension grâce au Grand Paris Express. La station Saint-Denis Pleyel, située à 300 mètres de la commune, permettra d’emprunter les lignes 14, 16 et 17 en 2024. La ligne 15, quant à elle, est annoncée pour 2030.

Très attractive sur le plan économique, la ville compte :

• un pôle tertiaire de plus de 200 000 m² qui accueille de très grandes entreprises (Danone, L’Oréal, GDF Suez, Sony France, etc.) ;
• 5 grands parcs d’activité ;
• de nombreux immeubles de bureaux.

Entre dynamisme économique, proximité avec Paris et vie animée, Saint-Ouen offre de belles perspectives locatives aux investisseurs immobiliers.

Situation du marché neuf et loi Pinel à Saint-Ouen

Le projet d’urbanisme de Saint-Ouen s’articule autour de plusieurs thématiques comme :

• mettre en valeur l’environnement ;
• favoriser la mixité ;
• construire de nouveaux logements ;
• respecter le patrimoine ;
• désenclaver certaines parcelles ;
• mettre en valeur certains quartiers.

Aujourd’hui, 14 programmes neufs sont actuellement en construction à Saint-Ouen. La livraison de nombreux logements est prévue :

• en 2021 pour la résidence Brooklyn (4^e trimestre) ;
• en 2022 pour les résidences Society, la Villa des sources et la Closerie des Roserais (3^e trimestre) ;
• en 2023 pour :
  • les résidences Villa du Landy et Égérie (2^e trimestre) ;
  • The One, le Corner – Upside et l’Atelier – Upside (3^e trimestre) ;
  • Neo Deco et Perspective (4^e trimestre) ;
• en 2024 pour les résidences Réciproque – Est, Réciproque – Ouest et Zoom L14 (1^er trimestre).

Avec une demande de logements supérieure à l’offre, Saint-Ouen se trouve en zone A Bis de la loi Pinel. Tous ces programmes neufs sont donc autant d’opportunités de bénéficier de la réduction d’impôt qu’offre le dispositif. La réduction d’impôts est équivalente à :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Le dispositif Pinel encadre toutefois votre investissement avec :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

La surface d’un logement Pinel se compose de la surface habitable + la moitié de la surface des annexes.

Exemple :

Vous achetez un appartement de 26 m² à 150 000 €. Le prix du logement respecte le plafond d’investissement (300 000 €) mais dépasse celui de surface : 150 000 / 26 = 5 769 €. Votre réduction d’impôt se calculera sur la base du plafond de surface (5 500 €), soit un montant de 143 000 € (5 500 x 26).

En Île-de-France, le prix des appartements est souvent plus élevé que dans le reste du pays. Le plafond de surface peut donc facilement être dépassé. Il est conseillé d’investir dans des petites surfaces (studio ou 2 pièces), pour obtenir la meilleure réduction d’impôt possible. Les appartements plus grands (2 pièces, 3 pièces, etc.) dépassent plus facilement ces 2 plafonds.

Les investisseurs doivent respecter d’autres conditions pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Pinel:

• acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Louer votre logement en tant que résidence principale.
• Respecter le plafond de loyer, fixé à 17,55 €/m² en zone A Bis
• choisir des locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi.

Les maisons neuves ne font plus partie du dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à Saint-Ouen

Lucas et Emelyne louent une maison de 3 pièces à Clichy-sous-Bois. Ensemble, ils souhaitent se lancer dans un projet immobilier pour se créer un patrimoine à proximité de Paris. Ils sélectionnent Saint-Ouen pour les perspectives de développement offertes par cette ville de Seine-Saint-Denis.

Après avoir lu la documentation gratuite de la Villa du Landy, ils décident d’investir dans cette résidence. L’achat d’un appartement, dont la livraison est prévue au 2^e trimestre 2023, leur permettra par la même occasion de défiscaliser leurs revenus grâce au dispositif Pinel.

L’appartement en question est un studio de 26 m² affiché à 240 000 €. Le montant respecte bien le plafond d’investissement de 300 000 € mais dépasse largement celui du prix de surface fixé à 5 500 € : il atteint 9 230 € (240 000 / 29). Par conséquent, la réduction d’impôt dont pourra bénéficier le couple sera calculée sur la base de 143 000 € (5 500 x 26). Cela lui permettra de réduire ses impôts d’un montant maximum de 30 030 € sur 12 ans :

Pour financer son investissement, le couple fait appel à sa banque pour souscrire un prêt immobilier. Avec son apport de 110 000 €, il emprunte 130 000 € sur 25 ans. Assurance comprise, les mensualités du couple s’élèvent à 543 €.

Pour rendre l’investissement encore plus intéressant, les revenus locatifs de l’appartement doivent rembourser les mensualités. Lucas et Emelyne calculent donc le loyer maximum qu’ils peuvent appliquer en fonction du plafond de loyer en zone A Bis : 17,55 €/m². La méthode à utiliser est la suivante : loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule de la manière qui suit : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2.

Le couple obtient alors un plafond de 457 € (17,55 x 26) et un coefficient de 1,2 (0,7 + 19 / 26), ce qui leur donne un loyer maximum de 547 € (457 x 1,2). Les revenus locatifs remboursent donc intégralement ses mensualités. Une très bonne nouvelle pour le couple.

Calculez votre loyer en zone A Bis 

Un autre plafond s’applique : celui des revenus des locataires. Pour pouvoir toucher la réduction d’impôt, le couple devra choisir un ou des locataires qui respectent les plafonds suivants :

Grâce au dispositif Pinel, le jeune couple peut donc se constituer un patrimoine immobilier aux portes de Paris et au cœur de l’Île-de-France. Entièrement financé par ses revenus locatifs, l’investissement du couple lui permet de bénéficier en plus d’une réduction d’impôt avantageuse de plus de 200 € par mois.

1. Située au nord de Paris, Saint-Ouen est l’une des villes les plus attractives de l’Île-de-France. Elle affiche un prix au m² de 6 542 €/m².
2. Éligible à la zone A Bis de la loi Pinel, les loyers à Saint-Ouen sont plafonnés à 17,55 €/m².
3. 14 programmes neufs sont actuellement en cours à Saint-Ouen. La livraison de plusieurs dizaines de logements est prévue pour les prochains trimestres.