Photo d'immeubles neufs dans une cité

Comment investir en loi Pinel à Montreuil ?

Sommaire

Vous avez le projet d’investir dans l’immobilier en loi Pinel ? Proche de Paris, mais aussi des bassins d’emploi de Noisy-le-Sec, de Rosny-sous-Bois, de Bobigny et de Drancy et du Val-de-Marne, Montreuil profite d’une situation géographique privilégiée en Île-de-France. Cette commune de Seine-Saint-Denis bénéficie aussi d’un bon dynamisme économique et constitue ainsi un choix idéal pour acheter des appartements neufs à mettre en location. Comme Montreuil se trouve en zone Abis de la loi Pinel, les investisseurs immobiliers peuvent réaliser des économies d’impôts conséquentes grâce à leur achat.

Quel est le marché immobilier de cette ville ? Quels sont les atouts d’un investissement en location ? Ooinvestir vous donne toutes les informations nécessaires pour réussir votre investissement locatif à Montreuil.

Pourquoi investir en loi Pinel à Montreuil ?

Montreuil est une ville de 109 897 habitants située à l’est du 20e arrondissement de Paris. Limitrophe du département du Val-de-Marne, elle est entourée par les communes de Romainville, Les Lilas et Noisy-le-Sec au nord, par les communes de Rosny-sous-Bois, Villemomble et Neuilly à l’est, ainsi que par Fontenay-sous-Bois au sud.

Le prix de l’immobilier s’élève à 6 949 € par m² pour les appartements à Montreuil, soit un montant supérieur à la moyenne du département Seine-Saint-Denis (4 272 €). Ce montant se justifie par la situation géographique privilégiée de la commune aux portes de Paris, mais aussi par son dynamisme économique, porté par exemple par la présence de la direction commerciale d’Air France. Les prix dans la commune restent néanmoins inférieurs à la moyenne d’Île-de-France (7 027 €).

Détail d’importance : au-delà de Noisy-le-Sec et de Rosny-sous-Bois, les habitants de Montreuil peuvent aisément rejoindre d’autres villes grâce à un bon réseau de transports : Bobigny, Drancy ou encore Clichy-sous-Bois. la commune bénéficie entre autres d’une excellente desserte grâce à ligne 9 du métro parisien et 13 lignes de bus. Les routes D37 et N302 traversent également cette commune de Seine-Saint-Denis. Enfin, les habitants comptent sur une certaine proximité avec le RER A qui peut les mener plus à l’est vers Marne-la-Vallée – Chessy.

La ville présente d’autres atouts pour investir dans l’immobilier locatif l’esprit serein. Montreuil est notamment parsemée de grands espaces verts, comme le parc des Beaumont, le parc Montreau et le parc départemental Jean Moulin. Elle possède un patrimoine culturel notable, notamment l’église Saint-Pierre-et-Saint-Paul et l’ancien studio de production cinématographique Pathé (tous les 2 inscrits aux Monuments Historiques).

Cette ville d’Île-de-France offre aussi de nombreuses commodités et plusieurs établissements scolaires. Toutes les conditions sont donc réunies pour attirer des locataires grâce à un investissement immobilier à Montreuil. Voici quelques quartiers pour réaliser votre investissement locatif neuf dans la commune : Bas-Montreuil, Jean Moulin Beaumont et le quartier du centre-ville.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les programmes immobiliers disponibles en loi Pinel à Montreuil, et pour obtenir de la documentation gratuite sur des biens neufs de qualité, n’hésitez pas à contacter un expert en immobilier.

Quel est le marché immobilier neuf en loi Pinel à Montreuil ?

Montreuil est située en zone Pinel A bis. Le marché immobilier y est par conséquent tendu, avec une demande locative plus importante que l’offre. À proximité immédiate de Paris, cette commune de Seine-Saint-Denis attire autant les actifs qui travaillent à Paris que les familles en quête d’un cadre de vie agréable.

Investir dans des appartements neufs à Montreuil constitue donc un excellent choix, d’autant que vous pouvez réaliser des économies d’impôt grâce à la loi Pinel.

Afin de répondre aux besoins en logement et faciliter votre investissement, la commune propose plusieurs programmes immobiliers, à l’image de la résidence Domaine Sous-Bois qui se compose d’appartements de 1 à 5 pièces. D’après la description du programme immobilier, la livraison de cette résidence située en zone Abis est prévue pour le 4e trimestre 2022. Pour en savoir plus avant d’investir (nombre de pièces par logement, taux de TVA réduit ou non, documentation gratuite sur ce qui compose la résidence et tout autre détail concernant le projet immobilier en loi Pinel), vous pouvez aussi contacter directement le promoteur.

À la différence du régime Censi-Bouvard, les propriétaires ne peuvent pas récupérer la TVA sur l’achat d’appartements neufs en loi Pinel.

Située en zone A bis, la commune de Montreuil est éligible au dispositif Pinel. Grâce à la loi Pinel, vous pouvez donc réaliser des économies d’impôt équivalentes à :

  • 12 % de la valeur du bien immobilier neuf si vous mettez l’appartement en location pendant 6 ans ;
  • 18 % du prix du logement neuf si vous louez le bien immobilier pendant 9 ans ;
  • 21 % de la valeur de l’appartement neuf si vous le louez pendant 12 ans.

Détail d’importance : un projet de placement en Pinel offre des réductions d’impôt dans la limite de 300 000 € de prix d’acquisition du bien immobilier neuf et d’un coût au m² de 5 500 €. Comme le coût de l’immobilier dans cette ville d’Île-de-France s’élève en moyenne à 6 949 €, pour une grande partie des appartements, seule la somme plafond de 5 500 € par m² sera prise en compte pour le calcul des économies d’impôt.

Depuis janvier 2021, seuls les appartements situés en zone A bis, A ou B1 sont concernés par la loi Pinel. La loi Pinel ne prend donc plus en compte les maisons neuves. Les appartements neufs situés en zone B2 ou C ne sont plus éligibles depuis 2018.

D’autres conditions doivent être respectées pour bénéficier des atouts du Pinel :

  • prendre en compte les limites de plafond de ressources des locataires.
  • Tenir compte d’un plafond de prix au m², soit 17,55 € à Montreuil qui se trouve en zone Abis ;
  • Louer les appartements neufs en tant que résidences principales pour leur locataire.

La loi Pinel impose aussi d’acheter un studio ou un appartement neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou ancien entièrement rénové. Investir dans des appartements neufs sur plan pour profiter de la loi Pinel est donc possible.

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Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel réussi à Montreuil

Matthieu et Amélie vivent dans une maison à proximité de Paris et décident d’investir dans un appartement duplex de 2 pièces d’une surface de 43 m². La résidence est située au cœur de Montreuil, dans le quartier Jean Jaurès. La livraison des appartements de 1 à 5 pièces de leur résidence est prévue pour le 4e trimestre 2021.

Investir dans l’immobilier neuf leur permet de bénéficier des réductions d’impôt de la loi Pinel et d’élargir leur patrimoine par la même occasion. La valeur du bien s’élève à 298 800 €. Pour leur crédit immobilier, Matthieu et Amélie ont obtenu 190 000 € de leur banque avec un apport initial de 108 800 €. Ils s’engagent pour 20 ans avec une mensualité de 931 €.

Matthieu et Amélie ont choisi de louer leur appartement en duplex pendant 12 ans afin de bénéficier de la réduction d’impôt maximale de 21 %. Or, le prix de leur appartement au m2 est équivalent à celui de l’immobilier à Montreuil de 6 949 €. Seul le tarif plafond de 5 500 € sera pris en compte pour calculer les économies d’impôt, soit une base de 236 500 €. Grâce à leur investissement dans un 2 pièces cette zone tendue, le couple pourra ainsi réaliser 49 665 € d’économie d’impôt (236 500 x 5 500 € x 21 %) sur 12 ans, soit 4 138 € par an ou 344 € par mois.

Le couple devra aussi respecter un plafond de loyer basé sur une limite du prix au m². Pour Montreuil, ce prix limite est de 17,55 €. Voici comment se calcule le loyer : 17,55 (prix plafond par m²) x 43 (surface en m² du 2 pièces) x 1,14 (coefficient multiplicateur), soit 860 €.

Calculez le loyer de votre logement Pinel en zone a bis

Quelle que soit la zone, voici comment calculer le coefficient multiplicateur de la loi Pinel pour obtenir le loyer maximal des appartements neufs en location : 0,7 + 19 / surface habitable. La valeur du coefficient du dispositif fiscal Pinel ne doit pas excéder 1,2.

Pour profiter des réductions fiscales de la loi Pinel, les propriétaires d’appartements neufs doivent aussi sélectionner des locataires dont les ressources ne dépassent pas les seuils fixés par le dispositif :

Foyer fiscal du ou des locataires qui compose les appartements neufs en loi Pinel

Plafonds de ressources du ou des locataires au cœur des appartements neufs en zone Abis de la loi Pinel

Personnes seules dans les appartements neufs

38 377 €

Couples vivant dans les logements neufs

57 357 €

Personnes seules ou couples avec 1 enfant dans les appartements neufs

75 188 €

Personnes seules ou couples avec 2 enfants dans les biens neufs

89 769 €

Personnes seules ou couples avec 3 enfants dans les appartements neufs

106 807 €

Personnes seules ou couples avec 4 enfants dans les biens neufs

120 186 €

Coût par personne à charge supplémentaire dans les appartements neufs

+ 13 390 €

Après la livraison et la mise en location de leur appartement, le loyer de 860 € du duplex de 2 pièces ne permettra pas à Matthieu et Amélie de couvrir leur mensualité de crédit de 931 €. Mais l’économie d’impôt mensuelle de 344 € de loi Pinel compense la différence et permet même au couple de se trouver en excédent de 273 €.

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Cette somme permettra en partie de couvrir les frais liés à la mise en location du duplex de 2 pièces. Leur projet d’investissement dans un appartement neuf de 2 pièces dans cette résidence de Montreuil devrait donc être une réussite.

  1. La ville de Montreuil est classée en zone Pinel Abis, ce qui offre la possibilité aux investisseurs de profiter des économies d’impôt accordées par ce dispositif de défiscalisation.
  2. Les actifs et les familles sont attirés par les appartements neufs de Montreuil, car cette ville offre un bon cadre de vie, en plus d’être bien desservie en transports.
  3. La demande locative est élevée à Montreuil, grâce à sa proximité avec Paris et le Val-de-Marne. Des conditions géographiques idéales pour réussir un investissement neuf en loi Pinel.
  4. D’autres villes comme de Noisy-le-Sec, Rosny-sous-Bois, Bobigny et Drancy avoisinent Montreuil et offrent des opportunités d’investissements dans l’immobilier en zone tendue.
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