Photo de la ville de Bagnolet la nuit

Comment investir en loi Pinel à Bagnolet ?

Sommaire

Bien desservie, la ville de Bagnolet profite de sa proximité avec Paris, mais aussi d’autres villes comme Montreuil ou Pantin. Une situation géographique idéale pour les investisseurs qui désirent acheter un bien immobilier dans une zone dynamique ! Investir dans le locatif neuf à Bagnolet vous permet aussi de réaliser des économies d’impôts dans le cadre de la loi Pinel, car cette commune est classée en zone Pinel A bis. Avec Ooinvestir, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le marché immobilier de Bagnolet et les avantages d’y investir dans le locatif neuf.

Pourquoi  investir dans l’immobilier à Bagnolet ?

Bagnolet est une ville de 35 442 habitants jouxtant le 20e arrondissement de Paris à l’est par le boulevard périphérique. Les communes de Montreuil et Pantin la bordent également.

À Bagnolet, le prix des appartements au m² s’élève à 6 210 €, soit une somme supérieure à celle du département Seine-Saint-Denis (4 272 €). Cela s’explique en partie par le rayonnement immédiat de Paris. Ce montant reste toutefois moins élevé que le prix de l’immobilier en Île-de-France (7 027 €).

Investir dans l’immobilier neuf en location à Bagnolet permet donc d’attirer les actifs grâce à un bon dynamisme économique. La ville abrite plus de 659 entreprises. Divers secteurs d’activité sont représentés à Bagnolet, allant du tourisme à la communication et l’information, en passant par le marketing et l’immobilier.

La ville de Bagnolet possède par ailleurs un très bon réseau de transports permettant à ses habitants de se déplacer aisément. L’autoroute A3, les routes départementales D20 et D208, 3 lignes de métro (3, 9, 11) et 7 lignes de bus desservent cette commune de Seine-Saint-Denis.

Bagnolet offre d’autres atouts à ses habitants, tels que ses grands espaces verts, ses nombreuses commodités et ses établissements scolaires pour répondre aux besoins des familles.

Pour connaître les programmes immobiliers à Bagnolet et obtenir plus d’informations concernant votre investissement immobilier, faites appel aux services d’un professionnel.

Quelles sont les spécificités du marché immobilier neuf à Bagnolet ?

Classée en zone A bis du dispositif Pinel, la ville de Bagnolet se caractérise par un marché immobilier tendu, où la demande est plus forte que l’offre. Cette commune au cadre de vie verdoyant et à taille humaine attire notamment les actifs et les familles qui veulent pouvoir se rendre facilement à Paris, d’où l’importante demande locative.

Réaliser un investissement locatif neuf à Bagnolet présente donc un vrai intérêt, d’autant plus que 65 % des ménages sont des locataires. Pour satisfaire une demande soutenue de logements, des programmes neufs sont ainsi en cours de réalisation à Bagnolet. C’est le cas par exemple de la résidence Bagnolet qui se compose de biens de 3 à 5 pièces, avec une livraison prévue pour le 4e trimestre de 2022. 

Le dispositif Pinel concerne uniquement l’acquisition d’appartement depuis janvier 2021. Les maisons en sont désormais exclues.

La ville de Bagnolet est éligible au dispositif Pinel, ce qui vous permet de bénéficier d’économies d’impôts à hauteur de :

  • 12 % du prix d’achat du logement si vous le louez pendant 6 ans ;
  • 18 % du coût d’achat de l’habitation si vous le mettez en location pendant 9 ans ;
  • 21 % du montant d’achat du bien immobilier si vous le louez pendant 12 ans.

La loi Pinel accorde des réductions d’impôts dans la limite d’un prix d’acquisition du bien immobilier de 300 000 € et de 5 500 € de prix par m². Or, le coût au m² à Bagnolet s’élève à 6 210 €, ce qui signifie que vous ne pourrez probablement pas bénéficier des réductions d’impôts sur la valeur totale du logement neuf. En cas de dépassement, ce sont ces seuils qui seront pris en compte pour le calcul de la défiscalisation.

D’autres conditions s’appliquent pour profiter de la réduction d’impôts.

  • Vous devez tenir compte des plafonds de ressources des locataires. Pour une personne seule et sans enfant à Bagnolet, par exemple, ce plafond est de 38 377 €.
  • La base retenue pour le calcul du plafond du loyer est de 17,55 € par mètre carré en zone A bis.
  • Votre bien en location doit servir de résidence principale pour son ou ses locataires.

Exemple d’un investissement immobilier en loi Pinel réussi à Bagnolet

Jimmy et Joëlle ont décidé d’investir dans un bien immobilier locatif à proximité immédiate de Paris. Ils ont choisi un appartement neuf de 40 m² à Bagnolet.

Avec cet investissement, ils souhaitent élargir leur patrimoine immobilier, percevoir des revenus complémentaires à long terme et réaliser des économies d’impôt grâce à la loi Pinel. Le prix d’acquisition du bien s’élève à 248 400 €. Avec un apport de 48 400 €, le couple a obtenu un prêt de 200 000 € de la banque. Ils se sont engagés pour une durée de 20 ans pour une mensualité de 980 €.

Le couple décide de louer le bien immobilier pendant 12 ans, ce qui lui permet de bénéficier de la réduction d’impôt de 21 %. Le coût par m² étant de 6 210 € à Bagnolet, le plafond de 5 500 €/m² est retenu pour calculer les économies d’impôt, soit une base de 220 000 €. La défiscalisation sur 12 ans sera donc de 46 200 € (220 000 € x 21 %). Le couple pourra donc réaliser 3 850 € d’économies d’impôt par an, soit 320 € par mois.

Pour bénéficier des réductions d’impôts du dispositif fiscal Pinel, Jimmy et Joëlle doivent respecter un plafond de loyer qui tient compte d’une limite du prix par m². Le calcul du loyer qu’ils pourront percevoir s’effectue comme suit : 17,55 (plafond par m² en zone A bis) x 40 (surface) x 1,17 (coefficient multiplicateur), soit 821 €.

Calculez le loyer de votre logement Pinel en zone A bis

Le calcul du coefficient multiplicateur se fait de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur est plafonnée à 1,2.

Pour louer leur bien, ils doivent aussi choisir un ou des locataires dont les ressources ne dépassent pas ces seuils pour la zone A bis :

Type de ménage

Limite de revenus / an du foyer qui compose l’appartement

Personne seule dans le logement

38 377 €

Couple dans le bien immobilier en location

57 357 €

Personne seule ou conjoints et 1 enfant

75 188 €

Personne seule ou conjoints et 2 enfants 

89 769 €

Personne seule ou conjoints et 3 enfants

106 807 €

Personne seule ou conjoints et 4 enfants

120 186 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

Même si le loyer de leur appartement (821 €) ne couvre pas la mensualité de crédit (980 €), Jimmy et Joëlle pourront réaliser des économies d’impôt conséquentes de 320 € par mois, qui couvriront largement la différence. Le couple se retrouve en situation excédentaire et se constitue un patrimoine immobilier dans une ville dynamique et proche de Paris.

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  1. La ville de Bagnolet est classée en zone A bis, ce qui permet de profiter du dispositif de défiscalisation Pinel et de bénéficier de réductions d’impôts.
  2. Dynamique et offrant un bon cadre de vie, Bagnolet est bien desservie par les transports et attire les familles et les actifs.
  3. Grâce à sa proximité immédiate avec Paris, le marché immobilier de Bagnolet se caractérise par une demande locative forte, idéal pour y réaliser un investissement locatif dans le neuf.
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