Comment investir en loi Pinel au Raincy ?

À 30 minutes de RER de Paris, la ville du Raincy présente de nombreux atouts pour votre projet immobilier locatif dans le neuf ? Avec son architecture ancienne et son tissu associatif, la sous-préfecture de la Seine-Saint-Denis a de nombreux avantages à faire valoir.Dynamique de la ville, conditions du dispositif fiscal, exemple d’investissement : Ooinvestir vous explique comment bien investir en loi Pinel au Raincy.

Pourquoi investir à Le Raincy en loi Pinel ?

Sous-préfecture du département de la Seine-Saint-Denis, Le Raincy est une petite commune au cœur de l’Île-de-France située entre Gagny, Villemomble, Livry-Gargan et Clichy-sous-Bois. Sa population de 14 708 habitants lui confère un statut de ville à taille humaine.

Autre fait important : sa population est relativement aisée. Avec un salaire moyen de 27 560 €/habitant, elle conserve la 2^e place au podium des villes les plus riches de la Seine-Saint-Denis. Les habitants apprécient notamment l’architecture ancienne de la ville ainsi que sa verdure.

La sous-préfecture de la Seine-Saint-Denis dispose d’un bon réseau de transport. Les Raincéens peuvent rejoindre la gare de l’Est à Paris en moins de 30 minutes avec le RER E. La ville possède 2 arrêts de tramway (ligne T4) et est desservie par 2 lignes de bus (114 et 146). Quant aux habitants véhiculés, ils peuvent emprunter les autoroutes A3 et A86 pour se déplacer.

La ville dispose de 18 établissements scolaires publics et privés, où plus de 7 000 élèves sont scolarisés. Enfin, le tissu économique de la ville se compose de 360 commerces et 500 entreprises, selon la ville du Raincy.

Tous ces arguments témoignent de la qualité de vie au Raincy. Sur le marché immobilier, la ville est d’ailleurs l’une des plus chères d’Île-de-France, comme l’atteste son prix de 4 131 €/m², supérieur aux autres communes à proximité :

• Livry-Gargan : 3 159 €/m² ;
• Les Pavillons-sous-Bois : 3 298 €/m² ;
• Gagny : 3 352 €/m² ;
• etc.

Situation du marché neuf et loi Pinel à Le Raincy

Avec une forte demande locative et une offre restreinte, Le Raincy se situe dans la zone A bis du dispositif Pinel. La mairie du Raincy axe sa stratégie urbaine autour de plusieurs objectifs.

• L’affirmation de son identité urbaine et la préservation de son caractère pavillonnaire.
• Le développement et la diversification de l’offre de logements pour répondre aux besoins de familles.
• le maintien de l’équilibre de la population.

En réponse à ces objectifs, la ville a mis en place de nombreux programmes neufs ces dernières années pour attirer de nouveaux investisseurs :

• un programme avec 70 à 80 logements dans le secteur Valère Lefebvre ;
• un programme d’une surface de 12 000 m² comprenant 30 à 40 % de logements dans le secteur Corot (livraison en 2019) ;
• 6 860 m² de logements dans le secteur de la gare, à proximité de Villemomble.

Tous ces programmes ont été commercialisés. Si la ville ne compte actuellement aucun projet en cours, restez attentifs aux prochaines offres des promoteurs !

Les maisons neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

Le grand intérêt de la loi Pinel réside dans sa réduction d’impôt. Elle est équivalente à :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Toutefois, le dispositif Pinel encadre votre investissement avec :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

Par exemple, si vous achetez un appartement neuf de 350 000 €, les 50 000 € excédentaires ne seront pas comptabilisés dans le calcul de votre réduction d’impôt. Même conséquence si le prix au m² de votre appartement (prix d’achat / surface) dépasse 5 500 €/m².

Notez que pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez respecter plusieurs autres conditions :

• acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Louer votre logement en tant que résidence principale.
• Respecter le plafond de loyer fixé à 17,55 €/m² en zone A Bis.
• Choisir des locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi.

Les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix d’achat dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à Le Raincy

Karine et Vincent louent une maison de 2 pièces dans le centre du Blanc-Mesnil. Ils souhaitent réaliser leur 1^er projet immobilier locatif ensemble. Leur choix s’est porté sur du neuf au Raincy pour profiter de la défiscalisation du dispositif Pinel et de l’attractivité de la ville.

Depuis la rénovation de la gare RER en 2020, ce secteur de la ville attire de plus en plus d’étudiants. Le couple y voit là une opportunité de concrétiser un investissement locatif pour ce type de locataire. Il s’oriente donc vers un appartement 1 pièce d’une surface de 24 m². Prix d’achat : 139 000 €. Le montant de l’opération ne dépasse pas le plafond d’investissement (300 000 €) mais est supérieur au plafond de surface : 5 791 €/m² au lieu de 5 500 €/m².

La défiscalisation Pinel s’effectuera donc sur un montant de 132 000 € (5 500 x 24). Karine et Vincent pourront donc obtenir jusqu’à 27 720 € de réduction d’impôt sur 12 ans.

Grâce à un apport de 32 000 €, le couple emprunte 100 000 € à la banque sur 20 ans. Assurance comprise, il devra rembourser 491 €/mois. Pour que l’investissement immobilier soit rentable, il utilisera ses revenus locatifs pour rembourser son prêt bancaire. 

En zone A Bis, le plafond de loyer est fixé à 17,55 €/m². Le couple devra donc appliquer ce plafond à la formule de calcul suivante pour calculer le loyer de son appartement : loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2.

Le couple obtient les résultats suivants :

• 17,43 €/m² x 24 m² = 421 € ;
• 0,7 + 19 / 24 = 1,2 ;
• 418 x 1,2 = 505 €.

Le couple ne pourra pas appliquer un loyer supérieur à 505 € s’il souhaite profiter de la réduction d’impôt Pinel. Un montant qui lui permet tout de même de rembourser ses mensualités de 491 €, et même de se retrouver avec un excédent de 14 €.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Autre point, le couple doit choisir un ou des locataires avec des revenus inférieurs ou égaux au plafond de ressources de la loi Pinel. Un studio 1 pièce va plutôt attirer une personne seule ou un jeune couple.

Le projet immobilier de Karine et Vincent leur assure donc une réduction de leur impôt pendant toute la durée de location de leur appartement. Ils ont réussi à se constituer un patrimoine immobilier au cœur de la Seine-Saint-Denis, à seulement 30 minutes en RER de Paris sans réaliser le moindre effort d’épargne.

1. Situé à 30 minutes de RER de Paris, Le Raincy affiche un prix de 4 134 €/m².
2. Deuxième ville la plus riche de la Seine-Saint-Denis, la vie de la commune est animée par plus de 200 associations et ses 18 établissements scolaires.
3. La sous-préfecture de la Seine-Saint-Denis, éligible à la zone A Bis, plafonne les loyers de ses logements Pinel à 17,55 €/m².