Vue aérienne de la ville de Saint-Denis

Réussir son investissement en loi Pinel à Saint-Denis

SOMMAIRE

Investir à Saint-Denis, c’est miser sur une ville en pleine croissance démographique tout en profitant d’une réduction sur vos impôts ! Grâce à la loi Pinel, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier aux portes de Paris. Acheter dans le neuf à Saint-Denis représente donc l’opportunité de bénéficier de ce dispositif de défiscalisation dans une des villes les plus emblématiques de la région francilienne. Mais pour cela, votre investissement immobilier doit respecter certaines conditions. Suivez le guide Ooinvestir !

Pourquoi investir en loi Pinel à Saint-Denis ?

3e plus grande ville d’Île-de-France (derrière Boulogne-Billancourt et Paris) et plus grande ville de Seine-Saint-Denis en termes de population (111 135 habitants en 2017), la ville de Saint-Denis est en pleine croissance démographique. Pour preuve, la population de la ville a augmenté de 10 % en 10 ans

Il ne faut aux habitants que quelques stations pour rejoindre la gare Saint-Lazare grâce au 2 lignes de métro (12 et 13). Le RER B permet lui de se rendre à Paris ou à l’aéroport de Roissy tandis que le tramway T1 relie la banlieue Nord jusqu’à Asnières : Saint-Denis dispose d’un réseau de transport ultra-connecté. Ces 2 avantages boostent considérablement le marché locatif. 

À Saint-Denis, 75 % des habitants sont locataires de leur résidence principale. 

Saint-Denis est aussi une ville de culture. Avec la basilique de Saint-Denis et sa nécropole royale, le site historique a accueilli plus de 138 000 visiteurs l’année dernière. Les travaux de la flèche de la Basilique, d’une durée de 11 ans, vont encore accroître sa notoriété. Côté sports et divertissement, Saint-Denis abrite le Stade de France et ses 81 338 places.

Avec un prix moyen au m² de 3 940 €, la ville de Saint-Denis se démarque des autres grandes villes frontalières avec Paris : 

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Autre avantage : des appartements neufs abordables pour les investisseurs et des loyers largement inférieurs à ceux de la capitale, plus accessibles donc à la population francilienne. Investir avec le dispositif de défiscalisation Pinel est donc très intéressant pour tout particulier à la recherche de revenus complémentaires avec un prix au m2 abordable, sans oublier un avantage fiscal non négligeable.

Le dispositif fiscal Pinel comporte tout de même de certaines conditions à respecter.

  • Le logement (appartement, studio ou maison) doit être neuf, construit il y a moins de 5 ans ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). L’immobilier ancien peut aussi être envisagé (avec des travaux de rénovation d’un montant relatif à 25 % du prix d’achat). 
  • Le logement doit se situer dans une zone spécifique. Saint-Denis rentre dans la zone A Bis du dispositif Pinel. Chaque loyer est alors plafonné à 17,43 €/m². Ce plafond doit par la suite être multiplié avec un coefficient multiplicateur selon la surface (S) du logement : 0,7 + 19/S. Un coefficient ne peut pas être supérieur à 1,2.

Les conditions de la loi Pinel concernent aussi la location. En effet, selon la zone, le locataire ne doit pas dépasser un certain seuil de ressources annuelles. Pour Saint-Denis, le plafond se situe à 38 465 € pour une personne seule et 57 489 € pour un couple

Le propriétaire, quant à lui, peut bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse. Le taux varie selon la durée de la location du bien :

  • 6 ans de location : réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du bien ;
  • 9 ans de location : réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du bien ;
  • 12 ans de location : réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du bien.
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Focus sur le marché immobilier neuf à Saint-Denis

Le marché immobilier du neuf à Saint-Denis se transforme grâce à 2 grands projets : le projet du Grand Paris et les Jeux Olympiques 2024

Le Grand Paris : une métropole d’une autre dimension

Le Grand Paris est un projet qui vise à faire de l’agglomération parisienne une métropole à l’échelle internationale. Modernisation et nouvelles lignes de métro, programmes de construction, dynamisme économique, etc. Le département de Seine-Saint-Denis ainsi que la ville de Saint-Denis se retrouvent au cœur d’un projet pharaonique. Ce dernier se compose de divers programmes, parmi lesquels figure «  Les Lumières Pleyel », actuellement en travaux. 

Nouveaux bureaux, appartements de plusieurs pièces, nouvelle résidence étudiante, commerces et équipements : « Les Lumières Pleyel » et ses 176 000 m² représente le projet phare des programmes neufs éligibles au dispositif fiscal Pinel à Saint-Denis (livraison prévue au deuxième trimestre 2023). 

La réhabilitation des infrastructures des JO

Le second projet aura pour but de réhabiliter le village olympique des JO (prévu pour une livraison dernier trimestre 2023) au profit des Dionysiens et les Dionysiennes une fois l’événement terminé. À Saint-Denis, 17 000 chambres dédiées aux sportifs du monde entier seront transformées en 2 200 logements et studios pour les étudiants après les JO. Ce futur écoquartier près de la Seine, non loin de L’Ile-Saint-Denis, sera un véritable écrin de bois et de verdure pour les futurs étudiants. La livraison est prévue pour l’année 2025.

2 projets et 2 avantages :

  • Ces travaux vont accroître l’attractivité du département de Seine-Saint-Denis comme de la ville de Saint-Denis dans les années à venir. 
  • Cette même attractivité va renforcer la demande locative, offrant par la même occasion des opportunités de rentabilité incomparables en Île-de-France.

Avec la loi Pinel qui prendra peut-être fin au dernier trimestre 2021 (31 décembre 2021), c’est le moment idéal pour investir dans un appartement ou un studio neuf à Saint-Denis et se constituer ou renforcer son patrimoine immobilier. 

Top des quartiers pour investir à Saint-Denis en loi Pinel

Investir dans la plus grande ville de Seine-Saint-Denis présente plusieurs atouts. Mais pour optimiser la rentabilité de son investissement et se constituer un patrimoine valorisant, il convient de trouver un appartement neuf dans un quartier qui attire les locataires. 

La Plaine : terre du Stade de France

Le quartier de la Plaine bénéficie d’un dynamisme incontestable. Cet ancien quartier ouvrier bordé par le canal de Saint-Denis se compose à la fois de nombreux sièges d’entreprises, d’anciennes résidences et aussi de maisons. Mais ce qui intéresse les familles, ce sont les logements neufs de plusieurs pièces. Dans ce quartier aux portes de Paris, elles y recherchent un loyer moins onéreux avec des transports en commun à proximité. C’est ce que proposent les 2 gares RER et la ligne 12. Avec un prix au m² de 4 515 €, ce quartier offre de belles perspectives de rentabilité aux investisseurs. 

Floréal-Allende-Mutuelle : une zone privilégiée par les étudiants

Appartements neufs comme anciens et maisons modernes se côtoient dans ces 3 quartiers du nord-est de la ville, en pleine réhabilitation depuis 2007. Proches du pôle universitaire, ces quartiers attirent une population étudiante à la recherche d’un logement le temps de leurs études. Le terminus de la ligne 13 leur offre la possibilité de rejoindre facilement la capitale tout en offrant un cadre de vie calme près de leur campus. Acheter un studio d’1 ou 2 pièces dans cette zone où le prix au m² est relativement accessible (3 759 € à Floréal,  3 399 € à Allende et 3 512 € à Mutuelle). Investir dans ce quartier vous assure une faible vacance de votre logement (sauf lors du 3e trimestre, synonyme de vacances scolaires). 

Pleyel-Confluence: le quartier au cœur du Grand Paris Express

C’est incontestablement le quartier en devenir de la ville de Saint-Denis. Avec 2 700 logements neufs, la nouvelle tour Pleyel et la future gare (livraison prévue en 2024) desservie par les nouvelles lignes de métro 14, 15, 16 et 17 dans le cadre du Grand Paris Express, le quartier Pleyel-Confluence offrira des potentielles plus-values importantes une fois ces travaux terminés. Avec un prix au m² de 4 453 €, cette zone a de quoi attirer les investisseurs à la recherche d’appartements neufs à mettre sur le marché locatif dans une zone très recherchée par les jeunes actifs. 

Exemple d’un investissement en loi Pinel à Saint-Denis

Quentin et Mathieu sont propriétaires de leur résidence principale, une maison de 3 pièces à Torcy. Ils sont à la recherche d’un nouveau bien à acquérir pour agrandir leur patrimoine immobilier. Leur nouveau projet immobilier s’oriente vers l’achat d’un appartement ou d’un studio. Placée sur le marché locatif, cette nouvelle acquisition leur permettra de tirer des revenus complémentaires.

La défiscalisation de la loi Pinel a été un argument de taille pour se lancer dans le neuf. Le couple gagne 5 500 € de revenus par mois, soit 66 000 € de revenus annuels. Réduire leurs impôts grâce à un appartement qui leur génère des revenus constitue un avantage. Le dispositif semble la meilleure solution pour leur projet immobilier en Île-de-France.  

Anticipant la forte demande locative et le prix élevé des appartements dans la capitale ainsi qu’une plus-value quasi garantie, le couple se tourne vers un investissement dans le neuf à Saint-Denis, et plus particulièrement dans un programme de construction au cœur de la ville. Ils repèrent un appartement de 4 pièces de 80 m² pour 353 160 €, soit 4 414,5 €/m² pour une livraison prévue au premier trimestre 2021. Le prix correspond au budget du couple.    

Pour réaliser leur investissement et compléter leur apport, Quentin et Mathieu réalisent un emprunt de 310 000 € sur 25 ans avec un taux intéressant. Intérêt compris, leurs mensualités s’élèvent à 1 049 €. Le couple souhaite que cet emprunt soit remboursé par les revenus locatifs de leur logement. Mais, plafonné par la loi Pinel à 1 394 € (17,43 x 80) puis multiplié par le coefficient multiplicateur 0,9375 (0,7 + 19/80), le loyer de leur appartement ne peut pas dépasser 1 307 € (1 394 x 0,9375). 

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Les revenus locatifs du couple suffisent donc à rembourser leur crédit immobilier. La réduction d’impôt du dispositif fiscal Pinel va leur permettre de réaliser chaque mois des économies. Ils souhaitent louer leur appartement pendant 12 ans, ils pourront donc bénéficier d’un taux de réduction d’impôt de 21 % sur le prix d’achat de leur logement, soit 74 163,6 € pendant 12 ans. Leur simulation leur indique que la réduction mensuelle sur leurs impôts sera de 515,02 €. 

Les avantages fiscaux réalisés avec le dispositif fiscal Pinel leur permettent donc de rembourser leur crédit et de réaliser 257 € d’économies chaque mois pendant 12 ans. Grâce à leur appartement de 4 pièces à Saint-Denis et à l’avantage fiscal de la loi Pinel, le couple se compose un nouveau patrimoine immobilier et réalise un investissement rentable Ces ressources financeront à terme leurs travaux de pergola en bois dans leur maison à Torcy, augmentant la valeur de leur bien par la même occasion.  

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  1. La plus grande ville de Seine-Saint-Denis est en pleine croissance démographique.
  2.  Un prix de l’immobilier plus accessible que dans les autres grandes villes, un marché locatif plus abordable : les avantages sont nombreux dans la 3e ville la plus peuplée d’Île-de-France.  
  3. La ville de Saint-Denis est au cœur de deux grands projets : le Grand Paris et les Jeux Olympiques 2024. Les programmes neufs vont apporter un stock d’appartements et de logements neufs dans une ville au cœur de la nouvelle ligne de transport du Grand Paris Express. Agrandir son patrimoine immobilier dans une zone en développement permet généralement d’obtenir des plus-values intéressantes en cas de revente. 
  4. Située en zone A Bis du dispositif fiscal Pinel, les loyers de la ville de Saint-Denis sont plafonnés à 17,43 €/m², ce qui assure aux investisseurs des perspectives de rentabilité intéressantes dans des quartiers à fort potentiel. La loi Pinel est aussi l’opportunité d’investir dans un appartement de plusieurs pièces hors de Paris, où le prix de l’immobilier y est le plus cher en France. 

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