Vue de la ville d'Aubervilliers sous la neige

Comment investir en loi Pinel dans la ville d’Aubervilliers ?

Sommaire

Aubervilliers bénéficie de la proximité de Paris. Parsemée d’espaces verts et dotée d’un bon dynamisme économique, cette commune d’Île-de-France constitue un choix idéal pour un investissement immobilier dans le neuf. Vous pouvez y bénéficier de la loi Pinel, car Aubervilliers est classée en zone Pinel A bis.

Avec Ooinvestir, découvrez les avantages d’investir dans des logements neufs en loi Pinel à Aubervilliers ainsi qu’un point sur le marché immobilier dans cette ville.

Pourquoi investir dans des biens immobiliers neufs en loi Pinel à Aubervilliers ?

Aubervilliers est une ville de 87 572 habitants jouxtant le 18e arrondissement de Paris, au nord de la capitale. Elle est également entourée par les communes de Clichy à l’ouest, Bobigny et Drancy à l’est, et Saint-Denis au nord. À proximité, d’autres communes du Grand Paris comme Saint-Ouen ou Le Blanc-Mesnil offrent aussi des avantages certains pour un investissement dans un bien immobilier locatif en loi Pinel.

À Aubervilliers, le prix moyen au m² pour les appartements s’élève à 4 044 €, un montant légèrement inférieur à celui du département Seine-Saint-Denis (4 272 €), et nettement inférieur au prix moyen de 7 027 € en Île-de-France.

Au-delà d’un prix de l’immobilier attractif, Aubervilliers présente d’autres atouts qui vous permettent de réussir votre investissement locatif dans un logement neuf en loi Pinel.

Cette commune possède notamment de nombreux espaces verts, tels que le parc Eli Lotar ou le square Stalingrad, lui procurant un cadre de vie agréable. Elle possède également un patrimoine culturel et historique notable, comme le fort qui porte son nom, et de l’église Notre-Dame-des-Vertus et son orgue ancien, classés monument historique.

Aubervilliers possède par ailleurs un important tissu économique puisque la commune abrite quelque 2 000 entreprises et commerces, sans compter les multiples entreprises individuelles. Diverses sociétés, tous secteurs confondus, y sont implantées ou y ont établi leur siège, à l’exemple de Lapeyre, Veolia ou encore Orange. De la construction aux travaux publics, en passant par le bâtiment, l’immobilier, l’artisanat ou encore la grande distribution, les secteurs de l’économie d’Aubervilliers sont variés.

Parmi les clefs qui expliquent ce dynamisme : la grande accessibilité de la ville d’Aubervilliers, de par sa proximité immédiate avec la capitale. Elle est traversée au nord par l’autoroute A86 au nord, à laquelle elle est connectée par la D27. La commune est également traversée par la N301. Côté transports en commun, la ligne 7 du métro de Paris dessert déjà la ville et la ligne 12 sera prochainement prolongée jusqu’à la mairie d’Aubervilliers. 5 lignes de bus passent également par cette ville de Seine-Saint-Denis.

Au-delà des transports qui permettent d’accéder aux nombreux services de la capitale et des villes environnantes, Aubervilliers dispose de toutes les commodités grâce à ses nombreux services et commerces de toutes tailles. Pour la scolarisation des enfants, plusieurs établissements sont également implantés, dont le collège Rosa Luxembourg, la cité scolaire Henri Wallon ou encore le lycée professionnel Jean-Pierre Timbaud.

Grâce à ses nombreux atouts, la ville d’Aubervilliers attire les jeunes actifs et les familles, auxquels vous pouvez vous adresser pour la mise en location de votre bien immobilier.

Quelles sont les spécificités du marché des logements neufs en loi Pinel à Aubervilliers ?

Aubervilliers fait partie des villes les plus tendues puisqu’elle est classée en zone Pinel A bis. Dans cette ville Seine-Saint-Denis, la demande locative est bien plus élevée que l’offre.

Cela s’explique par l’attrait des familles et jeunes actifs pour cette commune qui se trouve aux portes de Paris et qui présente des atouts indéniables, en plus de son accès facile. Des conditions idéales pour réaliser votre investissement en loi Pinel, d’autant que de nombreux programmes immobiliers neufs y sont en cours.

Découvrez par exemple la résidence Metropolitan, dont la livraison est prévue pour 2e trimestre 2023, qui se compose d’agréables appartements modernes de 2 à 5 pièces. Les appartements neufs de ce programme immobilier sont éligibles à la loi Pinel.

Autre exemple de nouvelle résidence : L’Enclave d’Aubervilliers, qui se compose de logements neufs de 2 à 5 pièces et qui se situe dans un nouvel éco-quartier. La livraison des biens immobiliers est prévue pour le 4e trimestre 2023.

Vous pouvez également découvrir des appartements neufs de 2 à 5 pièces au cœur de la ville, à proximité de la mairie et dans le quartier de la piscine, dans la résidence proposée par Novanea. Pour connaître le trimestre de la livraison des appartements et bénéficier de tout autre détail, vous pouvez solliciter le promoteur et demander de la documentation gratuite.

La ville d’Aubervilliers vous permet de bénéficier des avantages offerts par le dispositif Pinel. Les économies d’impôt potentielles correspondent à :

  • 12 % du prix d’achat des logements neufs en les louant pendant 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat des appartements neufs pour une durée de mise en location de 9 ans ;
  • 21 % du prix d’acquisition des logements locatifs neufs en les louant pendant 12 ans.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel ne sont plus offerts aux nouveaux propriétaires de maisons neuves. En effet, seuls les appartements neufs sont concernés par le dispositif Pinel depuis la nouvelle version de la loi Pinel, en vigueur depuis le 1er janvier 2021.

Le montant d’un investissement en loi Pinel est plafonné à 300 000 € pour le prix d’acquisition du bien locatif et 5 500 € pour le prix au m². À Aubervilliers, il est de 4 044 €, ce qui respecte les conditions du dispositif fiscal. Vous pouvez donc espérer bénéficier du dispositif Pinel sur la totalité de la valeur du bien immobilier locatif à acquérir, ce qui n’est pas toujours le cas dans les villes situées à proximité de Paris.

Les propriétaires bailleurs doivent respecter d’autres conditions pour bénéficier de la loi Pinel dans cette ville de Seine-Saint-Denis.

  • Ils doivent tenir compte du plafond de loyer de 17,55 € / m² en zone Abis.
  • Ils doivent respecter un seuil de ressources des locataires. À Aubervilliers, ce plafond est par exemple de 57 357 € pour un couple sans enfant.
  • Leur locataire doit louer l’appartement en tant que sa résidence principale.
  • Ils doivent acquérir un ou des appartements neufs ou un logement locatif neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Exemple d’un investissement immobilier réussi en loi Pinel à Aubervilliers

Déjà propriétaires de leur maison au Blanc-Mesnil, Nathan et Sylvie ont pour projet d’investir dans un appartement neuf de 2 pièces pour bénéficier de revenus complémentaires, élargir leur patrimoine immobilier et obtenir une intéressante réduction d’impôts. Le bien immobilier que le couple a identifié se situe dans une résidence au cœur d’Aubervilliers, à proximité de la ligne 12 du métro qui mène à Paris.

La surface de cet appartement de 2 pièces situé dans le quartier du centre-ville est de 46 m2 et la valeur d’achat du bien s’élève à 186 000 €. Avec un apport de 36 000 €, le couple a pu obtenir un prêt de 150 000 € avec leur banque, pour une mensualité de 735 € sur 20 ans.

Pour leur projet d’investissement immobilier en zone Abis, Nathan et Sylvie optent pour une durée de mise en location de 12 ans afin de bénéficier du taux de réduction fiscal maximal de 21 % pour leur appartement de 2 pièces. Grâce à leur investissement dans l’immobilier locatif, ils vont donc profiter d’une diminution d’impôts de 39 060 € (186 000 x 21 %) pendant 12 ans soit 3 255 € par an ou 271 € par mois.

Pour respecter le plafond imposé par la loi Pinel, le loyer de leur appartement de 2 pièces est de 896 € : prix plafond par m² x surface de l’appartement x coefficient multiplicateur du dispositif Pinel (soit 17,55 x 46 x 1,11).

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Le calcul du coefficient multiplicateur de la loi Pinel se fait comme suit : 0,7 + 19 / surface habitable. Détail d’importance : sa valeur ne doit pas dépasser 1,2.

Les mensualités de leur prêt immobilier seront donc couvertes par le loyer de leur appartement de 2 pièces. Nathan et Sylvie peuvent même économiser 161 € par mois (896 - 735) grâce à leur investissement dans l’immobilier locatif neuf en loi Pinel.

Le couple doit aussi tenir compte du plafond de ressources du locataire pour louer leur bien immobilier de 2 pièces en loi Pinel et bénéficier des réductions d’impôts offerts par le dispositif.

Foyer fiscal du ou des locataires des logements en loi Pinel

Détail des plafonds de ressources des locataires en zone Abis dans le bien immobilier locatif en loi Pinel

Personne seule dans le bien immobilier

38 377 €

Couple sans enfant

57 357 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 188 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 769 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

106 807 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 186 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

Contrairement au régime Censi-Bouvard, les propriétaires ne peuvent pas récupérer la TVA sur l’achat de biens immobiliers neufs en loi Pinel.

Au final, le couple se constitue donc un patrimoine de qualité aux portes de Paris, dans un secteur en plein développement qui leur laisse entrevoir une potentielle plus-value à la revente, et bénéficie en plus d’une importante réduction d’impôts.

  1. Située en zone Pinel Abis, Aubervilliers affiche une demande locative forte et permet de profiter des réductions fiscales offerts par la loi Pinel.
  2. Des programmes neufs sont régulièrement proposés par les promoteurs dans cette ville de Seine-Saint-Denis et du Grand Paris.
  3. Du studio au 5 pièces, le prix au m² des appartements est plus abordable pour un investissement qu’en Île-de-France ou en Seine-Saint-Denis.
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