Comment investir en loi Pinel au Pré-Saint-Gervais ?

À proximité immédiate de Paris, la commune du Pré-Saint-Gervais vous donne la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif à des prix bien plus accessibles que dans la capitale. La plus petite commune de la Seine-Saint-Denis dispose de nombreux appartements éligibles à la loi Pinel. En prime, votre projet vous permet de défiscaliser vos revenus.

Appartements en construction, conditions de la loi Pinel, situation du marché neuf, Ooinvestir vous explique comment bien réussir votre investissement immobilier en loi Pinel au Pré-Saint-Gervais et obtenir une réduction de vos impôts.

Pourquoi investir au Pré-Saint-Gervais en loi Pinel ?

Le Pré-Saint-Gervais se trouve dans la petite couronne parisienne et jouxte le XIX^e arrondissement de Paris. Petite commune de 17 485 habitants, cette ancienne ville ouvrière se démarque par son charme, ses maisons anciennes et sa taille humaine.

Avec une superficie de 70 hectares, Le Pré-Saint-Gervais est la plus petite commune du département de Seine-Saint-Denis. La ville se caractérise toutefois par sa très forte densité : plus de 25 000 habitants au m². Elle reste tout de même beaucoup moins peuplée que ses voisines :

• Nogent-sur-Marne (32 922 habitants) ;
• Noisy-le-Sec (44 223 habitants) ;
• Rosny-sous-Bois (46 043 habitants) ;
• Saint-Ouen (50 670 habitants) ;
• Bobigny (54 272 habitants) ;
• Le Blanc-Mesnil (57 150 habitants).

Cette proximité avec Paris valorise son marché immobilier. Pour preuve, la commune affiche un prix de 6 880 €/m², un prix bien supérieur à d’autres villes du département de Seine-Saint-Denis comme :

• Le Blanc-Mesnil : 3 537 €/m² ;
• Bobigny : 3 651 €/m² ;
• Noisy-le-Sec : 4 079 €/m² ;
• Rosny-sous-Bois : 4 105 €/m² ;
• Saint-Ouen : 6 542 €/m² ;
• Nogent-sur-Marne 6 740 €/m².

Le Pré-Saint-Gervais bénéficie de 4 lignes de métro proches de la ville, ce qui permet de rejoindre le centre de Paris en 40 minutes :

• la ligne 3 (station Porte des Lilas) ;
• la ligne 5 (stations Hoche et Église de Pantin) ;
• la ligne 7 Bis (station Pré-Saint-Gervais) ;
• la ligne 11 (stations Porte des Lilas et Mairie des Lilas).

D’autres solutions s’offrent aux Gervaisiens en termes de transport en commun car la ville est desservie par 5 lignes de bus (48,61, 170, 249, 330). Ses habitants peuvent aussi emprunter la ligne de tramway T3b dans 4 stations :

• Porte de Pantin ;
• Butte du Chapeau Rouge ;
• Hôpital Robert Debré ;
• Porte des lilas.

L’économie du Pré-Saint-Gervais est rayonnante. De grandes entreprises sont présentes sur son territoire :

• le Studio des Lilas accueille plusieurs émissions de télévision ;
• la fondation WWF France y a installé son siège en 2017 ;
• plus de 100 salariés du groupe Hermès Sellier y travaillent ;
• le groupe de luxe Richemont y occupe plus de 2 000 m² de bureaux.

Situation du marché neuf et loi Pinel au Pré-Saint-Gervais

Dans son dernier plan local d’urbanisme, la mairie du Pré-Saint-Gervais montrait sa nouvelle ambition de maîtriser le développement urbain en conciliant :

• programmation d’appartements ;
• respect du patrimoine et de l’environnement ;
• maintien de la qualité de vie.

Objectif fixé pour 2021 : construire 328 logements. 4 secteurs ont été concernés par ces programmations :

• la zone de l’îlot de l’église (quartier Stalingrad), avec la construction d’un lot de 70 à 90 logements ;
• le secteur Busson, avec la construction d’un lot de 95 à 115 logements ,
• le secteur de la porte du Pré-Saint-Gervais (quartier du centre-ville), qui se compose d’1 lot de programmes résidentiels et professionnels ;
• le quartier 7 Arpents, avec le secteur Stalingrad (programme de 20 à 30 logements) et le secteur Nodier (construction d’un lot de 15 à 25 logements).

Le Pré-Saint-Gervais étant situé en zone A Bis de la loi Pinel, certaines programmations sont éligibles au dispositif fiscal. Deux programmes immobiliers neufs seront livrés au 4^e trimestre 2022 :

• la résidence Green Eko ;
• la résidence La Rose du Pré.

Dans le neuf, les frais de notaire se situent entre 2 et 3 % du prix d’achat contre 7 à 8 % dans l’ancien. Pour la signature de l’acte de vente : vous pouvez contacter le notaire de votre choix ou le notaire du programme immobilier.

La loi Pinel vous donne droit à une réduction d’impôt avantageuse. Elle est équivalente à :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Les maisons neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

Le dispositif Pinel encadre toutefois votre investissement avec :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

Cela signifie que tout montant qui dépasse ce plafond ne sera pas utilisé dans le calcul de la réduction d’impôt. Les communes d’Île-de-France étaient les plus chères de France, il est conseillé de s’orienter vers des appartements neufs de petites surfaces (studio, 2 pièces) pour maximiser votre réduction d’impôt et rentabiliser votre opération immobilière.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez respecter plusieurs conditions :

• acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• louer votre logement en tant que résidence principale ;
• respecter le plafond de loyer fixé à 17,43 €/m² en zone A Bis ;
• choisir des locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel au Pré-Saint-Gervais

Benjamin et Simon sont locataires d’une maison 2 pièces d’une surface de 42 m² au Blanc-Mesnil. Ils cherchent à se constituer un patrimoine immobilier à proximité de leur résidence principale. Conquis par le charme du Pré-Saint-Gervais, c’est dans cette ville qu’ils décident de concrétiser leur projet. Leur choix se porte vers du neuf pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Pinel.

Dans la documentation gratuite de la résidence Green Eko, le couple identifie un appartement 2 pièces d’une surface de 46 m² à proximité d’une station de métro et de tramway (livraison prévue au 4^e trimestre 2022). Avec une valeur totale de 352 000 €, l’appartement dépasse le plafond d’investissement et de surface (7 652 €/m²). Résultat : leur réduction d’impôt se calculera sur la base du plafond de surface, à savoir 253 000 € (5 500 x 46).

Par conséquent, le couple va pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt maximum de 53 150 € sur 12 ans.

Leur projet immobilier sera financé en 2 parties :

• un apport de 152 000 € ;
• un emprunt de 200 000 € à la banque.

En comptant l’assurance, leurs mensualités s’élèvent à 836 €/mois pendant 25 ans. Les revenus locatifs de leur appartement 2 pièces devraient rembourser leur prêt.

Benjamin et Simon sont soumis au plafonnement de loyer de la zone A Bis : 17,55 €/m². Ce qui signifie qu’ils doivent appliquer la méthode de calcul suivante pour calculer le loyer maximum de leur appartement : loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur. 

Pour calculer le coefficient multiplicateur, appliquez la méthode suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2.

En multipliant le plafond Pinel de 807 € (17,55 x 46) par le coefficient multiplicateur de 1,11 (0,7 + 19 / 46), le couple obtient un loyer maximum de 896 €.

Une bonne nouvelle pour le couple qui rembourse intégralement son emprunt (836 €/mois) grâce aux revenus de son appartement Pinel (896 €). Encore mieux, ils se retrouvent en situation excédentaire : + 60 € (896 - 836).

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Un 2 pièces convient parfaitement aux besoins d’un jeune couple. Pour obtenir cette réduction d’impôt, le couple va devoir choisir des locataires qui respectent le plafond de ressources de la loi Pinel :

Résultat, le couple se compose un patrimoine immobilier à côté du XIX^e arrondissement de Paris, en plein cœur de l’Île-de-France, et bénéficie d’une réduction sur ses impôts en rentabilisant son projet immobilier. Une réussite sur tous les points pour un 1^er investissement Pinel !

1. Jouxtant le XIX^e arrondissement de Paris, Le Pré-Saint-Gervais est la plus petite commune de la Seine-Saint-Denis et affiche un prix de 6 880 €/m².
2. La ville étant éligible à la zone A Bis de la loi Pinel, les logements achetés en loi Pinel sont soumis à un plafond de loyer de 17,55 €/m².
3. Au Pré-Saint-Gervais, 2 programmes neufs sont en cours de livraison : la résidence Green Eko et La Rose du Pré. Fin de la construction prévue pour le 4^e trimestre 2022.