Achat et revente de parts de SCPI fiscale : ce que vous devez savoir avant de vous lancer

Vous avez choisi la SCPI fiscale pour votre investissement indirect dans l’immobilier afin de réduire vos impôts ? Ooinvestir vous dévoile comment acheter et revendre vos parts et comment profiter d’une fiscalité particulièrement intéressante.

Qu'est-ce qu'une SCPI fiscale ?

En matière de SCPI, il existe 3 solutions :

• la SCPI de rendement ;
• la SCPI de plus-value ;
• la SCPI fiscale.

Si chacune d’entre elles offre des avantages et correspond à un profil spécifique d’investisseur, la SCPI fiscale est particulièrement intéressante dans la mesure où elle permet de réduire vos impôts sur le revenu tout en vous constituant votre patrimoine.

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Le principe ? Vous achetez des parts de société civile de placement immobilier qui sont gérées par une société spécialisée. Celle-ci vous offre un accompagnement de A à Z, de l’acquisition des biens immobiliers au versement des loyers en passant par la réalisation des travaux et la gestion des locataires. Si vous percevez des revenus locatifs, l’objectif principal reste de réduire votre imposition. Aussi, les sociétés de gestion vont investir dans des biens qui permettent de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation.

Trois solutions sont essentiellement envisagées :

• la SCPI Pinel ;
• la SCPI Malraux ;
• la SCPI de déficit foncier.

La SCPI Pinel

La société de gestion va investir dans des immeubles d’habitation neufs répondant aux conditions de la loi Pinel (ressources des locataires, plafonnement du loyer, etc.).

De votre côté, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt équivalente à 12, 18 ou 21 % de votre investissement limité à 300 000 € par an et en contrepartie d’une location de 6, 9 ou 12 ans.

Si la réduction s’applique sur un plafond de 300 000 €, le prix du bien peut être supérieur. Mais l’excédent ne donnera simplement pas droit à cette réduction.

Vous achetez 60 parts au prix de 1 000 € la part et vous vous engagez sur une location durant 9 ans. Vous réduisez vos impôts de 18 % x 60 000 € = 10 800 €, soit 1 200 € par an.

La SCPI Malraux

Cette fois, vos parts servent à acquérir des immeubles anciens historiques nécessitant des travaux de restauration lourds. La réduction d’impôt peut être conséquente, mais demande un investissement important. La SCPI Malraux s’adresse tout particulièrement aux investisseurs lourdement imposés qui recherchent une solution d’optimisation efficace tout en constituant un patrimoine :

• 30 % du prix des travaux pour un immeuble situé en secteur sauvegardé ;
• 22 % du prix des travaux pour un immeuble situé en Aire de mise en valeur du patrimoine (AMVAP).

La durée minimale de détention des parts est de 9 ans, même s’il est conseillé de conserver les parts durant 15 ans.

La SCPI de déficit foncier

Cette fois, le capital est investi dans des biens immobiliers qui nécessitent de lourds travaux, sans qu’ils ne se trouvent dans un secteur sauvegardé. L’objectif ? Créer un déficit foncier, c’est-à-dire afficher des charges bien supérieures aux revenus locatifs.

Le déficit foncier maximal imputable est de 10 700 € par an. S’il est supérieur, il peut être reporté sur les revenus fonciers des 6 prochaines années.

De quoi réduire son imposition chaque année tout en misant sur une plus-value importante à la revente.

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Comment acheter des parts de SCPI fiscale ?

Les parts de SCPI peuvent être achetées de 2 manières :

• vous utilisez votre épargne disponible pour acheter des parts et réduire votre imposition au prorata du nombre de parts acquises et de leur valeur ;
• vous achetez des parts de SCPI à crédit et pouvez ainsi bénéficier de l’effet de levier du crédit avec des taux encore faibles et des rendements intéressants (même s’ils sont plus faibles que ceux d’une SCPI de rendement).

Commercialisées par les banques et autres réseaux de gestion du patrimoine, les SCPI fiscales sont souvent mises en vente en fin d’année. La défiscalisation est effective dès la souscription des parts.

Comment revendre et transmettre ses parts de SCPI fiscale ?

Vous avez bénéficié d’une fiscalité avantageuse grâce à votre investissement ? Vous avez à présent besoin de liquidité et envisagez la cession de vos parts ? Ooinvestir vous explique comment revendre mais aussi comment transmettre ses parts.

Revente des parts de SCPI fiscales

Les modalités de revente vont être différentes selon la nature de vos SCPI (à capital fixe ou à capital variable).

• Pour des SCPI à capital variable, vous envoyez un courrier à la société de gestion auquel vous joignez un ordre de retrait. Elle enregistre la valeur de retrait, à savoir le prix de la souscription moins la commission de souscription. Elle ne procède pas au rachat de vos parts. En revanche, si un investisseur souhaite souscrire un montant a minima égal à celui de la cession de vos parts, elle peut les attribuer au nouveau souscripteur.
• Pour des parts de SCPI à capital fixe, il est possible de les vendre de gré à gré (cette vente consiste à laisser le vendeur et l’acheteur fixer eux-mêmes les conditions de la vente). Vous pouvez aussi envisager une revente sur le marché secondaire. La société de gestion inscrit alors votre ordre aux prix de vente plancher que vous avez déterminé.

Transmission des parts de SCPI fiscales

Vous souhaitez transmettre votre capital et envisagez de faire une donation de parts de SCPI ? Une opération possible uniquement si vous détenez des SCPI de rendement ou des SCPI de plus-value. Comme la SCPI fiscale permet de réduire vos impôts sur le revenu, elle est attribuée à un contribuable spécifique qui ne peut la céder.

Quelles sont les conditions et la fiscalité appliquées à la revente et à la transmission des parts de SCPI fiscale ?

Ces SCPI ne peuvent pas faire l’objet d’une donation.

Pour information, avec les autres types de SCPI, une donation de 100 000 € par enfant ou 31 865 € par petit-enfant tous les 15 ans permet de bénéficier d’une exonération d’impôt grâce aux abattements octroyés par l’État. Au-delà de l’abattement, un barème d’imposition est mis en place selon le prix de vos parts.

Lorsque vous revendez vos parts de SCPI fiscales, comme pour l’assurance-vie, la durée de détention a un impact. Seules les plus-values réalisées seront imposées.

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1. Les SCPI fiscales peuvent être achetées grâce à votre épargne ou à crédit.
2. Il n’est pas possible de transmettre ce type de SCPI.
3. La vente peut se faire de gré à gré ou sur le marché secondaire.
4. La durée de détention va impacter le montant des impôts sur la plus-value lors de la cession des parts.