Quels sont les pièges à éviter pour investir en SCPI ?
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Très attractif pour son rendement élevé, l’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) est de plus en plus plébiscité par les contribuables. S’il est financièrement accessible au plus grand nombre et sans contraintes de gestion, il ne doit pourtant pas s’effectuer à la légère. Comme tout investissement immobilier, il doit être mûrement réfléchi pour éviter les mauvaises surprises…
Entre le mode d’apport, la fiscalité, les frais de souscription, la trésorerie et la revente, quels sont les pièges à anticiper avant de se lancer ? Ooinvestir vous accompagne dans la préparation de votre projet pour investir avec succès en SCPI.
Piège n° 1 : ne pas bien choisir l'apport en capital de votre SCPI
Avec un taux de rendement moyen élevé de 4,18 % en 2020, les SCPI proposent un investissement risqué au capital non garanti. En plus d’être soumise aux aléas du marché immobilier, la structure capitalistique de votre SCPI est essentielle pour déterminer les conditions de cession de vos parts.
La SCPI à capital fixe
Avec ce type de SCPI, le capital maximum est déterminé au préalable. Une fois celui-ci atteint, tout se négocie entre un associé qui souhaite sortir et un acheteur potentiel qui souhaite rentrer. Le prix est fixé d’un commun accord entre les 2 parties.
Le fruit de la revente de vos parts de SCPI dépend ici de l’offre et de la demande au sein du marché secondaire. C’est vous qui choisissez le prix. Tout comme en bourse, les ordres de vente sont ensuite confrontés de manière mensuelle ou hebdomadaire pour définir le prix d’exécution. Dans un cas de forte demande, il est possible de réaliser une bonne opération financière. Dans le cas où l’offre est supérieure, le risque de décote est réel.
La SCPI à capital variable
Représentant la majorité des SCPI, ce système voit son capital évoluer au fil du temps avec l’achat et la vente de parts. Vous pouvez d’ailleurs acheter ou en revendre à tout moment. Leur prix est fixé par la SCPI. Pour les revendre, vous devez en faire la demande par courrier à la SCPI pour qu’elle procède au rachat des parts. La transaction s’effectue en fonction du prix de vos parts sur le marché. Il ne tient qu’à vous d’attendre le moment le plus favorable.
Devant la hausse des arnaques et escroqueries à la SCPI, vérifiez l’identité de votre interlocuteur avant de vous engager.
Piège n° 2 : ne pas anticiper la revente
Un investissement en SCPI est un placement à envisager sur le long terme, pour un minimum de 8 à 10 ans. Si vous optez pour une SCPI fiscale de type Pinel, la durée d’engagement est fixée lors de la souscription. Il est alors difficile d’effectuer une revente avant échéance, surtout sans être perdant. Les avantages fiscaux acquis devront être remboursés et la décote risque d’être importante. Pour les SCPI de rendement, la cession de vos parts est déterminée par le mode de capital (fixe ou variable).
La liquidité des parts SCPI
La liquidité est représentée par la vitesse à laquelle vous pouvez récupérer les fruits de votre investissement. Investir en SCPI n’a pas pour objectif la création d’une épargne disponible immédiatement. Il s’agit d’immobilier. Contrairement aux autres placements, il se réalise à moyen et long terme, pour se constituer un patrimoine et un capital pour la retraite ou des projets futurs. Cependant, il est tout de même possible de récupérer son investissement plus ou moins rapidement en cas de nécessité. Renseignez-vous au préalable sur les conditions définies par l’organisme de gestion.
Le délai de revente
Très variable, le délai de revente en SCPI dépend de l’offre et de la demande du marché immobilier et du prix de cession. Vous pouvez récupérer votre capital en 1 semaine ou en plusieurs mois. Dans le cas d’une vente sur le marché secondaire, le gestionnaire impose des dates de confrontation des ordres. Le délai peut alors être rallongé si celles-ci sont hebdomadaires, mensuelles ou trimestrielles.
Si vous faites le choix d’investir en SCPI via un contrat d’assurance vie, vous bénéficiez d’une liquidité immédiate. Les parts sont converties en unités de compte et leur revente est garantie par la société d’assurance ou la banque.
Piège n° 3 : ne pas calculer l'impact fiscal de cet investissement
Focalisés sur le taux de rendement, les investisseurs sont nombreux à ne pas tenir compte des risques liés à la fiscalité de la SCPI. Sur ce point, l’avis d’un professionnel est le bienvenu afin de bénéficier de conseils sur vos placements.
Les revenus issus des parts de SCPI sont en effet imposés comme tous les revenus fonciers. Vous devez donc prendre en compte votre tranche d’imposition, ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Selon votre niveau d’imposition, la fiscalité peut avoir un impact négatif sur le rendement global du placement immobilier.
Exemple :
Votre investissement en SCPI affiche un taux de rendement de 5 %. Si votre impôt correspond à une tranche de 30 %, le rendement se verra diminué à hauteur de 47,2 % (30 + 17,2). Le rendement net du placement sera alors de 2,64 %.
Un mode d’acquisition en fonction de vos objectifs
Avec pour objectif des revenus complémentaires immédiats, la SCPI n’est pas forcément le placement le plus indiqué selon votre imposition. Il devient cependant bien plus intéressant pour faire fructifier un capital et viser des revenus complémentaires à long terme.
Dans cette optique, mieux vaut privilégier 2 modes d’acquisition :
- le prêt bancaire : il permet d’acheter de parts de SCPI et de déduire les intérêts du crédit de vos loyers perçus. Vous pouvez alors investir une plus grande somme avec une fiscalité réduite ;
- le démembrement : l’achat en nue-propriété des parts offre un prix réduit, car l’usufruit (les loyers) est cédé. Cela permet d’obtenir plus de parts et donc un capital plus important une fois à terme.
Les avantages de la SCPI fiscale en résidentiel
Il est également possible d’opter pour un dispositif de défiscalisation via un investissement en SCPI dans l'immobilier d'habitation. Les parts que vous achetez sont toutes investies dans des biens éligibles à l’un des dispositifs existants. Vous bénéficiez alors des avantages de la loi Pinel, de la loi Malraux et du principe de déficit foncier.
Ces 3 solutions de placements immobiliers constituent un excellent moyen de se constituer un patrimoine et d’obtenir une réduction d’impôt :
- la loi Pinel : selon le montant des parts de votre investissement, le dispositif Pinel offre un avantage fiscal non négligeable. Il monte à 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans ;
- la loi Malraux : dans la limite de 100 000 €/an, le dispositif Malraux permet une défiscalisation de 22 à 30 % sur l’ensemble des travaux de rénovation effectués ;
- le déficit foncier : ce dispositif permet de déduire les charges de vos revenus issus des loyers perçus. La réduction maximale est de 10 700 €/an.
Piège n° 4 : ne pas prévoir les frais de souscription
Lors de votre entrée au capital d’une société civile de placement immobilier, vous devez payer des frais de souscription fixes. Si vous souhaitez revendre vos parts par la suite, l’argent équivalent à ses frais est perdu. Un investissement en SCPI implique de laisser ses frais se rentabiliser au fil du temps, en misant sur la valorisation des parts.
La commission de souscription
En moyenne, le montant des frais pour acquérir une part de SCPI se situe entre 7,5 et 12 %. S’ils varient d’une société à une autre, ils permettent de rémunérer la recherche et l’achat d’actifs immobiliers de la SCPI. Ils sont également utilisés pour payer l'intermédiaire qui a vendu la part. Ils sont équivalents aux frais de notaire et à la commission d’un agent immobilier lors de l’acquisition d’un bien locatif. S’il s’agit d’unité de compte d’une assurance vie, des frais d’arbitrage peuvent s’ajouter.
En plus des frais de souscription, des frais sont également prélevés pour la gestion des immeubles à hauteur de 12 % en moyenne. Ces frais sont peu visibles par les investisseurs, car les taux de performances sont communiqués après prélèvement.
Piège n° 5 : ne pas s'intéresser la gestion de la trésorerie de la SCPI
Avant d’investir dans la SCPI de votre choix, il est important de s’intéresser à la gestion de sa trésorerie. Une mauvaise gestion peut conduire à une baisse considérable du rendement locatif. Il est même possible de voir les versements suspendus en cas de crise financière.
En effet, une SCPI puise dans les loyers perçus pour créer sa trésorerie. Celle-ci va permettre de payer les salariés, d’assurer la gestion et l’entretien des actifs. Elle peut ensuite verser les bénéfices aux actionnaires en fonction de leur nombre de parts. La meilleure garantie d’une trésorerie de qualité reste le savoir-faire du gestionnaire de la société civile de placement immobilier. Pour diminuer les risques, il est fortement recommandé de diversifier ses placements dans plusieurs SCPI.
Le rendement n’est pas l’unique critère sur lequel se concentrer. La renommée du gestionnaire revêt une importance capitale. Il peut être judicieux de choisir un rendement un peu plus faible pour une expertise de gestion optimale et sans risques.
- Une SCPI à capital variable rend la cession de vos parts plus facile.
- Un investissement en SCPI s’effectue sur le long terme, avec une revente au-delà de 8 ans.
- La fiscalité de vos revenus de SCPI de rendement doit être prise en compte. La SCPI fiscale permet de bénéficier des avantages des dispositifs de défiscalisation.
- Situés entre 7,5 et 12 %, les frais de souscription nécessitent un certain temps avant d’être rentabilisés.
- Il est important de surveiller la bonne gestion de la trésorerie de vos SCPI.
