Financement participatif immobilier : investir en France

Pour de nombreux Français, les investissements immobiliers représentent une valeur sûre. Outre l’achat d’un appartement neuf ou l’achat d’obligations dans une SCPI, un épargnant français peut opter pour une méthode plus rapide et très rentable : le crowdfunding immobilier. Ooinvestir vous dévoile le fonctionnement du financement participatif en France.

Comment fonctionne le financement participatif dans l’immobilier ?

Bien installé en France depuis plus d’une dizaine d’années, le crowdfunding est une méthode de financement (« funding » = financement) où des investisseurs privés (« crowd » = la foule) remplacent les prêteurs traditionnels (un établissement bancaire dans la plupart des cas).

Aussi connu sous le nom de « financement participatif », le crowdfunding touche de nombreux domaines, de la création d’entreprise aux projets personnels en passant par les opérations immobilières.

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Les chiffres clés du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier, un investissement rapide qui rassemble une grande communauté d’investisseurs et récolte plusieurs millions d’euros ? Les chiffres le prouvent :

• 2 355 millions d’euros collectés en 2022
• 1 628 projets financés en 2022 ;
• une durée moyenne de collecte de 15 heures.

Ne confondez pas crowdfunding et crowdlending ! Le 2^nd terme désigne une autre méthode de financement : le prêt participatif (« lending » prêt).

Découvrez notre Comparatif des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier.

Autre chiffre qui appuie ces bonnes performances, le taux de rendement moyen ne cesse d’augmenter ces dernières années :

Cette perspective de rentabilité élevée s’explique par les risques plus importants qui entourent ce type de placement, à savoir un risque :

• de retard de livraison ;
• de défaut de remboursement de l’opérateur ;
• de défaillance de la plateforme.

Les acteurs du crowdfunding immobilier

Dans une campagne de crowdfunding immobilier, 3 acteurs économiques se retrouvent :

• le porteur de projet  ;
• la plateforme de crowdfunding  ;
• l'investisseur.

Le porteur de projet

Le porteur de projet, qui est souvent un promoteur immobilier, sollicite l’aide d’une communauté d’investisseurs pour financer son projet immobilier. Pour ce faire, il :

• choisit la plateforme de son choix ;
• lui met à disposition tous les documents nécessaires pour démontrer sa bonne santé financière ;
• délimite les contours de sa collecte (montant nécessaire, durée d’investissement, description du projet, taux de rendement, etc.).

La plateforme de crowdfunding

Les plateformes de crowdfunding jouent un rôle d’intermédiaire fondamental puisqu’elles :

• accompagnent les promoteurs dans la mise en place et la promotion de leur projet ;
• récoltent l’argent des épargnants via leurs sites sécurisés ;
• étudient la situation financière du promoteur et analysent en profondeur chaque opération immobilière avant de les mettre en ligne.

Chez Anaxago ou Raizers, 100 € sont offerts pour votre 1^er investissement en crowdfunding immobilier.

L’investisseur

En échange de l’achat d’obligations, l’investisseur privé va récupérer son capital de départ ainsi que les intérêts générés par son placement à la fin des travaux. Il est libre de placer le montant de son choix mais doit respecter a minima le ticket d’entrée fixé par la plateforme sur laquelle il place son argent.

La fiscalité du financement participatif immobilier

Avant 2018, seuls 2 régimes d’imposition s’imposaient à vos revenus tirés de vos obligations. Depuis l’arrivée de la « flat tax », la fiscalité est devenue plus flexible et plus avantageuse pour certains profils.

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Avant 2018, une méthode d’imposition classique

Crowdfunding immobilier, immobilier locatif, SCPI : auparavant, toutes les plus-values obtenues par vos investissements immobiliers étaient imposées de la même manière en fonction de vos revenus :

Une SCPI désigne une société civile de placement immobilier.

L’arrivée de la « flat tax »

Apparu au 1^er janvier 2018, le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou « flat tax ») avait pour objectif de simplifier et d’alléger la fiscalité de l’épargne en réformant la fiscalité applicable aux revenus de capitaux mobiliers.

Comment fonctionne concrètement le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ? La flat tax applique un taux fixe de 30 % uniquement sur vos intérêts (pas votre capital), répartis de la façon suivante :

• 17,2 % de prélèvements sociaux ;
• 12,8 % pour l’impôt sur le revenu.

Sur 100 € d’intérêts, vous gardez 70 € et l’administration fiscale vous prélève 30 €.

Un investissement qui vous offre le choix

Bonne nouvelle : vous n’êtes pas absolument pas obligés d’opter pour l’imposition par prélèvement forfaitaire unique ! Mais cette mesure est vivement conseillée pour les épargnants français qui se trouvent dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu (30, 41 et 45 %), car elle allège mécaniquement votre imposition.

Vous faites partie des tranches inférieures (0 et 11 %) ? Conservez l’imposition au régime microfoncier ou réel, elle vous sera nettement plus avantageuse !

Crowdfunding immobilier : un moyen de participer au dynamisme français

De Paris à Courchevel en passant par Nice et Metz, le crowdfunding immobilier vous donne accès à des projets divers (construction, réhabilitation, opération de marchand de biens, etc.) dans toute la France. Découvrez 5 exemples de projets immobiliers en cours ou financés sur certaines grandes plateformes comme Fundimo, Homunity ou Baltis.

Quels critères évaluer avant d'investir dans le financement participatif immobilier ?

Période de mobilisation de votre épargne, perspectives de rentabilité, retards, défaut de remboursement : pensez à bien vous renseigner avant d’investir en crowdfunding immobilier.

La durée moyenne d’investissement

Vous voulez savoir pendant combien de temps votre épargne sera mobilisée ? Regardez d’abord la durée moyenne d’investissement du ou des projets qui vous intéressent. Selon le baromètre du crowdfunding, réalisé par Mazars et Financement participatif France (FPF), elle s’établit autour de 21,4 mois, soit moins de 2 ans.

Le taux de rendement

Les investisseurs recherchent tous la même chose : la rentabilité. Les projets affichant des taux de rendement à 2 chiffres demeurent les plus rentables… mais comportent le plus de risques. À l’inverse, les opérations qui avoisinent les 6 / 7 % restent les plus sécurisées. Pour un bon équilibre entre risque et sécurité, choisissez des projets autour de 9 %. 

Le taux de retard

Les travaux d’une opération immobilière peuvent connaître des retards. Ces modifications vont impacter la livraison du projet, et par conséquent allonger la durée de votre investissement.

Rien de très grave, mais mieux vaut l’avoir en tête avant d’investir... Recherchez le taux de retard dans les indicateurs de performance pour éviter la mauvaise surprise si cela vous arrive.

Le taux de défaut

Le taux de défaut désigne un problème aux plus lourdes conséquences. Il indique les projets qui se retrouvent en défaut de remboursement. Un taux élevé peut révéler une mauvaise gestion interne de la plateforme. Évitez au maximum ces plateformes et tournez-vous vers des sites plus sérieux.

Notez que les critères utilisés pour calculer ce taux changent selon l’organisme qui le publie :

• 60 jours pour une plateforme ;
• 180 jours pour l’association des professionnels du secteur.

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3. Le crowdfunding immobilier permet à des investisseurs privés de financer les opérations immobilières de promoteurs via des plateformes 100 % en ligne.
4. Il existe des dizaines de plateformes sur lesquelles vous pouvez investir votre épargne (Anaxago, Fundimmo, Homunity, etc.).
5. Les intérêts de votre investissement sont soumis soit au prélèvement forfaitaire unique (30 %) ou aux régimes d’imposition classiques (microfoncier et réel).
6. Évaluez les différentes composantes du projet de l’opérateur et jugez la qualité de la plateforme avant d’investir.