vue de deux immeubles neufs

Pourquoi et comment cumuler les investissements en loi Pinel ?

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Vous souhaitez vous lancer dans une défiscalisation pour diminuer votre fiscalité et vous vous demandez s’il est intéressant de faire l’acquisition de plusieurs investissements Pinel en même temps ? Quelles sont les conditions pour réaliser différents placements immobiliers locatifs et quels en sont les bénéfices ? Retrouvez les explications et conseils d’Ooinvestir pour profiter des avantages, notamment fiscaux, de ce cumul.

Le principe du cumul (et ses limites)

S’il est inenvisageable de réunir plusieurs régimes de défiscalisation immobilière sur un logement (comme investir dans un logement en loi Pinel et profiter des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel pour ce même investissement locatif), il est tout à fait possible de cumuler 2 investissements en loi Pinel. Vous pouvez en effet, bénéficier de l’ensemble des avantages fiscaux octroyés par ce dispositif, à condition de ne pas dépasser le plafond total de 300 000 € par an, par foyer fiscal.

La loi vous autorise donc à acheter 2 logements sous le dispositif Pinel la même année, afin de maximiser votre investissement locatif en atteignant le plafond. Certains critères sont tout de même à prendre en considération avant vous lancer, pour être certain de bénéficier pleinement de la réduction d’impôts.  

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Conditions à respecter lors d’un cumul d’investissements en loi Pinel

  •  Acheter 2 biens immobiliers distincts.
  •  Se limiter à 2 acquisitions chaque année.
  •  Ne pas dépasser 300 000 € par an ou 5 500 € par m² par an.
  •  Respecter le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

Les biens acquis dans le cadre de la loi Pinel, et donc la réduction d’impôt qui en découle, doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale sur l’année civile.

Que vous achetiez 1 ou 2 logement(s), le plafonnement s’appliquera sur la somme totale investie. Si cette somme dépasse le plafond maximum, alors la réduction d’impôt ne sera appliquée que sur 300 000 €.

Pour cumuler les investissements en loi Pinel, l’avantage fiscal commence à partir de la date d'achèvement des travaux (DAT). La réduction d'impôt sur le revenu est imputable sur l'impôt de l'année de la date d'achèvement du bien immobilier et ce, quel que soit le mois de livraison. Vous pouvez retrouver cette information en faveur de l’investissement locatif sur le site des impôts

Vous avez parfois intérêt à acquérir 2 logements en loi Pinel pour atteindre le plafond annuel d’investissement de 300 000 € et défiscaliser au maximum chaque année.

Son fonctionnement et ses avantages

Rappel du principe de la loi Pinel

Contrairement à l’ancien dispositif « Duflot », la loi Pinel offre davantage de souplesse quant à la période de mise en location des biens. Elle vous permet aussi de choisir le taux de réduction d’impôt que vous souhaitez percevoir. II est, en effet, possible, pour l’investisseur, de choisir la durée de son engagement locatif : l’acquéreur définit dès le départ une durée locative de 6, 9 ou 12 ans et bénéficie donc d’une réduction d’impôt correspondant à celle-ci. Le taux de la réduction sera ainsi proportionnel à la durée de location choisie, à savoir 12 %, 18 % ou 21 %. 

  •  Vous vous engagez à louer votre/vos bien(s) pendant 6 ans : vous percevrez un avantage fiscal de 12 % du prix de l’acquisition total (toujours dans une limite de 300 000 € / an et de 5 500 € / m²) soit un maximum de 6 000 € par an. Votre réduction sur vos impôts sera alors de 36 000 € sur 6 ans.
  •  Vous mettez votre/vos logement(s) en location pendant 9 ans : Vous obtenez 18 % d’avantage fiscal déductible de vos impôts sur le revenu. Les plafonds de calcul annuel des 300 000 € et 5 500 € /m² restent inchangés, soit 6 000 € par an. Le total de votre réduction d’impôt sera donc de 54 000 € sur 9 ans.
  •  Votre engagement de mise en location est de 12 ans : Votre avantage fiscal grimpe à 21 % du montant d’achat initial d’achat de votre/vos bien(s). En effet, si les taux atteignent 2 % par an les 9 premières années de l’investissement (soit 6 000 € et un total de 54 000€), ils sont ensuite ramenés à 1 % par sur les 3 dernières années, soit 3 000 € de réduction d’impôts par an. Le total de l’avantage est ainsi de 63 000 € sur 12 ans.  
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La loi Pinel est concernée par le plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 € chaque année. Si vous achetez un appartement neuf à 200 000 €, vous pouvez déduire 4 000 € chaque année pendant 9 ans et il vous restera 6 000 € pour cumuler avec un autre investissement Pinel et bénéficier d’une nouvelle réduction d’impôts. 

Quels sont les avantages à cumuler les investissements Pinel ?

Il est important de rappeler que la date prise en compte par l'administration fiscale pour vous octroyer votre défiscalisation immobilière est celle de la signature chez le notaire. 

Pour mieux comprendre les gains sur votre impôt, voici un exemple de cumul d’investissement Pinel avec des dates soigneusement pensées :

Jeanne et Marc paient à eux deux 18 000 € d'impôts sur le revenu par an. Ils souhaitent effectuer plusieurs investissements Pinel pour réduire leur fiscalité et se constituer un patrimoine immobilier. 

Ils investissent dans 2 biens éligibles à la loi Pinel en 2020 : 

  • un appartement localisé à Rouen au prix de 300 000 € ;
  • un appartement situé à Évreux à 200 000 €. 

Les 2 logements seront livrés au cours du 1er trimestre 2022.

Pour profiter pleinement des avantages de la défiscalisation immobilière Pinel et du plafonnement des niches fiscales s’élevant à 10 000 € maximum chaque année, Jeanne et Marc choisissent d’acter chez le notaire l’appartement de Rouen en 2020 et de celui d’Évreux en 2021.

Jeanne et Marc peuvent réaliser ces 2 investissements, car ils disposent encore d'une marge de manœuvre fiscale de 4 000 € sur l’année 2020 pour atteindre le plafond des 10 000 € autorisés. 

Ils cumulent ainsi plusieurs avantages fiscaux suivants. 

  •  La réservation en 2020 de l’appartement à Rouen avec signature de l’acte notarié faite en 2020 : - 6 000 € de réduction d’impôt sur le revenu (il reste encore une marge de 4 000 € pour atteindre le plafonnement des niches fiscales) ; 
  •  La réservation en 2020 de l’appartement d’Évreux avec signature de l’acte notarié faite en 2021 : - 4 000 € de réduction d’impôt sur le revenu ;
  •  La globalité de ces avantages fiscaux atteint 10 000 € (calcul 6 000 € + 4000 € de réduction d’impôt) et entrera ainsi dans le calcul du plafond en 2022.
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La loi Pinel autorise jusqu’à 300 000 € d’investissement par an. Pour profiter totalement des bénéfices liés à la défiscalisation et de ses possibilités de cumul, vous pouvez réserver chaque année plus de 300 000 € de biens immobiliers. Vous obtenez ainsi davantage d’économies d’impôt (jusqu’à 10 000 €), en décalant simplement les dates d’actes authentiques chez le notaire pour respecter le plafonnement autorisé par la loi.

Loi Pinel : pour quel objectif d’investissement ? 

Investir dans le neuf en loi Pinel vous apporte de nombreux avantages et une grande flexibilité. En plus de vous permettre de réduire vos impôts, jusqu’à 63 000 € sur 12 ans,  ce dispositif s’adapte à votre situation et à vos objectifs. 

Vous pouvez utiliser ce dispositif pour capitaliser et vous constituer un patrimoine immobilier, percevoir des revenus complémentaires, préparer votre retraite ou encore protéger vos proches. En effet, passée la période d’emprunt bancaire, les revenus locatifs générés représentent une épargne disponible pour vos projets de voyages, les études de vos enfants, le financement d’autres placements…

Le dispositif Pinel est une mesure souple qui permet de réaliser un investissement durable avec ou sans apport. Plus l’investissement locatif est réalisé tôt, plus il vous permet d’avancer sur d’autres projets personnels.

À la fin de la période de défiscalisation, vous avez soit la possibilité de conserver le(s) logement(s) et de poursuivre la location pour percevoir une rente, soit de le(s) revendre afin de récupérer une somme d’argent. 

En plus des avantages fiscaux, quels que soient vos choix, réaliser un investissement Pinel est une solution intéressante pour assurer votre avenir et celui de vos proches. Par ailleurs, cumuler les investissements en loi Pinel vous permet d’accroître votre patrimoine immobilier.

Le plafond de la défiscalisation en loi Pinel étant fixé à 300 000 € chaque année et à 2 achats maximum, vous pouvez tout à fait investir tous les ans, tant que vous respectez ces limites.