Tout comprendre à la loi Pinel pour réussir son investissement

Bénéficier d’une réduction d’impôts de 42 000 € ? C’est possible avec la loi Pinel ! Ce dispositif permet aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif neuf de bénéficier d’une importante défiscalisation. Mais plusieurs conditions sont à respecter, avec des modalités qui évoluent chaque année… Ooinvestir vous détaille les grands principes de la loi Pinel.

La loi Pinel : comment ça marche ?

Entrée en vigueur en 2015, la loi Pinel s’applique uniquement dans les zones où la demande locative est la plus tendue :

• zone A bis : Paris et sa petite couronne ;
• zone A : Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise ;
• zone B1 : grande couronne parisienne, métropoles de plus de 250 000 habitants et quelques villes où le marché immobilier est tendu.

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Pour prétendre à l’avantage fiscal Pinel, les investisseurs doivent acheter un bien :

• neuf ;
• en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• ou ancien, mais avec des travaux de rénovation équivalents à au moins 25 % du prix d’acquisition.

Objectif principal du dispositif : encourager la construction de logements neufs dans les secteurs où la demande est la plus forte. Pour favoriser l’accès de ces appartements de qualité aux foyers les plus modestes, la loi Pinel impose 2 plafonds :

• un plafond de loyer :il dépend de la surface de bien et de sa zone de localisation.
• Un plafond de ressources des locataires : il dépend du secteur et de la composition fiscale du loyer.

Le propriétaire d’un bien Pinel n’est donc pas libre de fixer librement son loyer et doit aussi s’assurer que ses futurs locataires disposent de revenus inférieurs aux seuils fixés.

Mais en contrepartie, il bénéficie d’un avantage fiscal très attractif.

Quel est l'avantage fiscal associé à la loi Pinel ?

La réduction d’impôt offerte aux investisseurs qui respectent les différents critères et plafonds de la loi Pinel dépend du montant de leur achat immobilier et de la durée de leur engagement locatif :

• réduction d’impôt équivalente à 9 % de l’investissement pour 6 ans de location, soit 1,5 % par an ;
• réduction d’impôt équivalente à 12 % de l’investissement pour 9 ans de location, soit 1,3 % par an ;
• réduction d’impôt équivalente à 14 % de l’investissement pour 12 ans de location, soit 1,17 % par an.

La loi Pinel est plafonnée à un investissement de 300 000 € par an et par foyer fiscal et à un prix d’achat de 5 500 €/m². Ce dispositif de défiscalisation peut donc vous faire économiser 42 000 € (300 000 x 14%) sur 12 ans.

Lors de la 1^re déclaration de votre achat en loi Pinel aux impôts, vous êtes dans l’obligation de choisir une durée initiale d’engagement de location : soit 6 ans, soit 9 ans. Au terme de cet engagement initial, vous pouvez le prolonger par période de 3 ans, jusqu’à 12 ans maximum.

Attention : si vous ne respectez plus les conditions du dispositif au cours d’une période d’engagement, vous perdrez les bénéfices fiscaux acquis. Vous ne pouvez, par exemple, pas revendre votre appartement avant la fin d’une période d’engagement.

Pour vous laisser de la souplesse dans votre investissement, il est recommandé d’opter pour une 1^re période d’engagement de 6 ans, puis de renouveler par période de 3 ans. Cela n’aura aucun impact sur votre réduction d’impôt potentielle. Si la revente après 6 ans présente un intérêt limité en termes de plus-value potentielle, vous conservez la possibilité de profiter librement de votre bien après cette échéance si vos projets ont évolué entre temps.

Exemple : 

Loubna fait l’acquisition d’un appartement neuf de 40 m² pour un prix de 200 000 € en zone A, et donc éligible à la loi Pinel. Elle opte pour un engagement initial de 6 ans.

Au cours de cette période, elle bénéficiera de 3 000 € de réduction d’impôts (200 000 x 1,5 %), soit 18 000 €.

Elle souhaite prolonger le dispositif pour 3 années supplémentaires, soit à nouveau 3 000 € par an (200 000 x 1,5 %) pour 9 000 € de défiscalisation supplémentaire.

Au terme de ces 3 ans, elle s’engage pour 3 dernières années qui lui rapportent 1 500 € (200 000 € x 0,75%) par an, pour un total après 12 ans de 28 000 € (200 000 x 14 %).

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Les nouveautés de la loi Pinel aujourd’hui et sur les prochaines années

En 2021, le dispositif Pinel a connu quelques changements :

• les maisons ne sont à présent plus éligibles à la loi. Seuls les appartements peuvent en bénéficier ;
• l’exigence de performance énergétique du logement est revue à la hausse : 2021 voit l’entrée en vigueur de la norme RE 2020, qui remplace la RT 2012.

Autre changement : comme chaque année, le gouvernement a réévalué les plafonds de loyers et de ressources pour correspondre à l’évolution du niveau de vie.

Les plafonds de location sont désormais les suivants :

Quant aux plafonds de ressources, ils affichent à présent les seuils suivants :

À plus long terme, bonne nouvelle pour les investisseurs qui souhaitent se lancer prochainement ! Le gouvernement a décidé de conserver en l’état la réduction d’impôts jusqu’au 31 décembre 2022.

Au-delà de cette date, le dispositif est prolongé selon les mêmes conditions, mais avec un potentiel de défiscalisation beaucoup moins important. Les avantages seront progressivement réduits jusqu’à la fin de la loi Pinel, prévue le 31 décembre 2024 :

Ces changements ne concernent pas les investissements Pinel réalisés avant la date indiquée. Si vous êtes déjà propriétaire d’un logement Pinel aujourd’hui, vous conserverez le même avantage fiscal.

Le Pinel « Outre-mer », qui bénéficie aujourd’hui de taux de défiscalisation plus élevés, verra aussi son avantage fiscal diminué. Mais le dispositif conservera des conditions plus intéressantes qu’un investissement en métropole :

Loi Pinel : quels avantages pour quelles contraintes ?

Pour profiter des avantages de la loi Pinel, plusieurs aspects sont à prendre en compte.

• Vous ne pouvez pas choisir librement la localisation du bien. Le logement doit obligatoirement se situer en zone A bis, A, B1.
• Vous ne pouvez pas fixer vos loyers comme vous l’entendez : vous devez respecter les plafonds propres à chaque zone.
• Vous devez choisir un locataire dont les revenus ne dépassent pas les seuils fixés.
• Vous devez vous engager à laisser le bien en location au moins 6 ans et ne pouvez pas en disposer comme vous l’entendez en cours d’engagement, faute de perdre vos avantages fiscaux.

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Cependant, ces contraintes sont à comparer aux avantages du dispositif.

• Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts qui peut atteindre 42 000 euros, un facteur clef à prendre en compte dans votre calcul de rentabilité.
• Vous vous constituez progressivement un patrimoine immobilier, qui peut être financé entièrement par les loyers perçus et la réduction d’impôts générée.
• S’il n’appartient pas à votre foyer fiscal, vous pouvez louer le bien à un membre de votre famille.
• Au terme de votre engagement locatif, vous pourrez disposer de votre logement comme vous l’entendez :
  • le laisser en location pour continuer à percevoir des revenus complémentaires ;
  • l’habiter vous-même ou le mettre à disposition de l’un de vos proches, par exemple l’un de vos enfants pour ses études ;
  • le revendre et empocher une plus-value, qui vous permettra par exemple de financer une nouvelle opération immobilière.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans votre choix d’investissement !

1. La loi Pinel offre un avantage fiscal aux investisseurs immobiliers qui achètent un appartement neuf dans une zone éligible au dispositif.
2. La réduction d’impôt dépend du montant de l’investissement et de la durée de location. Elle peut atteindre 42 000 euros.
3. Le logement doit être mis en location au moins 6 ans. Les avantages fiscaux prennent fin au bout de 12 ans maximum.
4. Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés.
5. Désormais, seuls les appartements sont éligibles au dispositif Pinel.