Vue aérienne de la ville de Strasbourg

Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans le Bas-Rhin

Sommaire

Département le plus attractif de la région Grand Est, le Bas-Rhin propose d’intéressantes opportunités pour réaliser un projet immobilier. Strasbourg, la capitale historique de l’Alsace, valorise ce département dont la population grandit de façon régulière depuis plus de 10 ans. Avec la livraison prochaine d’appartements neufs éligibles à la loi Pinel, l’occasion est idéale pour y réaliser un investissement immobilier tout en réduisant vos impôts !

Ooinvestir vous explique dans le détail comment réussir votre projet d’achat en loi Pinel dans le Bas-Rhin.

Département du Bas-Rhin: dans quelle zone de la loi Pinel ?

L’administration française a divisé le territoire en 5 grandes zones. Cette classification permet de connaître les niveaux de tension du marché immobilier de toutes les villes françaises.

Zone

Description

Tension locative

Éligibilité à la loi Pinel

A Bis

Paris et 76 communes de sa petite couronne

Très forte

Oui

A

L’agglomération parisienne, Marseille, Montpellier, Lyon, Lille, la Côte d’Azur et la partie française de Genève

Forte

Oui

B1

La grande couronne parisienne, toutes les métropoles de plus de 250 000 habitations ainsi que quelques communes où le prix de l’immobilier est élevé

Relativement forte

Oui

B2

Les communes de plus de 50 000 habitants

Moyenne

Non

C

Le reste du territoire

Faible

Non

La zone B1 se compose de nombreuses communes françaises. Parmi elles, 32 sont situées dans le Bas-Rhin :

  • Achenheim ;
  • Bernolsheim ;
  • Bischheim ;
  • Brumath ;
  • Eckbolsheim ;
  • Entzheim ;
  • Eschau ;
  • Fegersheim ;
  • Geispolsheim ;
  • Hœnheim ;
  • Holtzheim ;
  • Illkirch-Graffenstaden ;
  • Krautwiller ;
  • La Wantzenau ;
  • Lampertheim ;
  • Lingolsheim ;
  • Lipsheim ;
  • Mittelhausbergen ;
  • Mundolsheim ;
  • Niederhausbergen ;
  • Oberhausbergen ;
  • Obernai ;
  • Oberschaeffolsheim ;
  • Ostwald ;
  • Plobsheim 
  • Reichstett ;
  • Schiltigheim ;
  • Souffelweyersheim ;
  • Strasbourg ;
  • Vendenheim ;
  • Wahlenheim ;
  • Wolfisheim.

Si vous voulez investir en loi Pinel dans le département du Bas-Rhin, vous devrez obligatoirement acheter un bien immobilier dans l’une de ces villes. Mais ce n’est pas la seule condition à respecter.

Les plafonds imposés par la loi Pinel en zone B1 dans le Bas-Rhin

Au cœur de la loi Pinel : une réduction d’impôt offerte à tous les investisseurs qui respectent ses conditions. La défiscalisation se calcule sur la base du prix d’achat et de la durée de l’engagement locatif.

Réduction d’impôts, en pourcentage du prix d’achat

Durée de l’engagement locatif

12 %

6 ans

18 %

9 ans

21 %

12 ans

Parmi ces conditions, les plafonds d’investissement et de surface impactent directement votre réduction d’impôt. Pour profiter au mieux du dispositif, vous ne devrez pas dépasser :

  • un investissement de 300 000 € ;
  • un prix de surface de 5 500 €/m².

Exemple :

Vous faites l’acquisition d’un appartement 4 pièces de 78 m² situé dans une résidence à Schiltigheim. Valeur totale : 321 000 €. Le prix de surface respecte bien le plafond fixé par la loi (4 115 €/m²) mais le montant total dépasse de 21 000 € le plafond d’investissement. Votre réduction d’impôt se calculera sur la base de 300 000 €.

La loi Pinel vise à faciliter l’accès aux logements pour de nombreux ménages modestes. Pour cela, elle plafonne aussi les loyers des logements ainsi que les ressources des locataires.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel dans la zone B1

Un plafond de loyer s’applique en fonction de la zone dans laquelle vous investissez. Dans le Bas-Rhin, où toutes les communes éligibles sont situées en zone B1, ce plafond est fixé à 10,51 €/m².

Attention : en cas de non-respect de cette règle, le propriétaire ne pourra pas obtenir de réduction sur ses impôts.

La formule de calcul pour connaitre le loyer de votre logement est la suivante : loyer Pinel = plafond de la zone x surface habitable x coefficient multiplicateur.

La méthode pour obtenir le coefficient multiplicateur ne change jamais : 0,7 + 19/surface. Il ne peut jamais dépasser 1,2.

La surface habitable correspond à la surface du logement + la moitié des annexes. Un jardin n’est pas considéré comme une annexe.

 

Exemple :

Vous avez fait l’acquisition d’un appartement 3 pièces de 66 m² dans une résidence située à Ostwald. Vous obtenez donc :

  • un plafond de 693 € (10,51 x 66) ;
  • un coefficient multiplicateur de 0,98 (0,7 + 19 / 66).

Ce qui vous donne un loyer maximum de 679 € (693 x 0,98).

Les plafonds de ressources de la loi Pinel en zone B1

Pour s’assurer que les logements soient uniquement accessibles aux ménages modestes, le dispositif Pinel a plafonné les ressources des locataires. Par conséquent, en tant que propriétaire d’un logement Pinel, vous devez choisir un ou des locataires qui respectent les plafonds de ressources suivants :

Composition du foyer fiscal

Plafond de ressources des locataires en zone B1

Personne seule

31 280 €

Couple

41 772 €

Foyer avec 1 personne à charge

50 233 €

Foyer avec 2 personnes à charge

60 643 €

Foyer avec 3 personnes à charge

71 340 €

Foyer avec 4 personnes à charge

80 399 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

+ 8 969 €

Ce plafond est à prendre en considération lors de la réflexion de votre projet immobilier. Si vous envisagez d’acheter un studio de 1 ou 2 pièces, ce bien sera probablement loué à une personne seule. Vous devrez donc vous assurer que votre locataire ne perçoive pas plus de 31 280 € de revenus annuels.

À l’inverse, les appartements avec au minimum 3 pièces attireront une cible familiale. Veillez donc à sélectionner un foyer qui gagne au maximum 50 233 €/an, (1 enfant), 60 643 € (2 enfants) et 71 340 € (3 enfants).

D’après l’Insee), le parc immobilier du Bas-Rhin se compose à 53,1 % d’appartement et à 46 % de maisons. Les logements de 5 pièces ou plus sont majoritaires (38,3 %), suivis des 3 pièces (22,1 %) et des 4 pièces (21,4%) .

Les autres conditions pour investir en Pinel dans le Bas-Rhin

D’autres conditions doivent être remplies, vous devrez notamment :

  • acheter un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • louer votre logement en tant que résidence principale ;
  • mettre votre appartement en location dans les 12 mois qui suivent la livraison ou l’acquisition ;

Depuis le 1er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles avec le dispositif Pinel. Une maison peut bénéficier de la loi Pinel uniquement si sa livraison est antérieure à cette date.

Le point sur le marché de l’immobilier neuf dans le Bas-Rhin

Avec un prix moyen de 2 494 €/m², le Bas-Rhin est le département le plus cher de la région Grand Est. Ce prix s’explique en grande partie par l’influence politique, culturelle et économique de Strasbourg où le tarif moyen s’élève à 3 372 €/m². Dans certains secteurs du centre de la ville, les prix atteignent même le double de la moyenne départementale comme dans :

Les départements du Bas-Rhin et du Haut-Rhin sont regroupés le 1er janvier 2021 au sein de la collectivité européenne d’Alsace (CeA). La région Grand Est est née de la fusion de l’Alsace, de la Champagne-Ardenne et de la Lorraine.

Outre l’attractivité de Strasbourg, la frontière allemande, située à 15 minutes de voiture de la ville, offre un avantage de taille pour les travailleurs frontaliers qui peuvent se rendre à :

  • Offenburg en 30 minutes ;
  • Baden-Baden en 50 minutes ;
  • Stuttgart en 2 heures.

Cette attractivité au cœur de cette zone frontalière explique la forte dynamique démographique du département, avec une population en hausse de : 

  • + 4 % entre 2008 et 2018 pour Strasbourg ;
  • + 10 % sur la même période dans tout le Bas-Rhin.

Cet essor crée un déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier du département. Pour répondre à cette pression démographique, de nombreux projets immobiliers sont menés.

Aujourd’hui, 91 programmes neufs sont en travaux, dont la grande majorité sont situés dans des villes en banlieue de Strasbourg. Parmi eux :

Nombres de programmes immobiliers

Villes

28

Strasbourg

8

Illkirch-Graffenstaden

6

Lingolsheim

5

Obernai, Ostwald et Schiltigheim

4

Brumath, Niederhausbergen et Oberhausbergen

3

Bischheim, Eckbolsheim et La Wantzenau

2

Mittelhausbergen, Mundolsheim et Reichstett

1

Entzheim, Eschau, Geispolsheim, Hœnheim, Saverne, Vendenheim et Wissembourg

Trimestre par trimestre, ces résidences agrandissent le parc immobilier des villes concernées. Ces appartements neufs sont très prisés pour leur qualité et le cadre de vie qu’ils offrent. Tous les signaux sont donc au vert pour vous lancer dans un projet immobilier neuf dans le département. Un investissement Pinel vous permettra à la fois :

  • de défiscaliser vos revenus jusqu’à 63 000 € sur 12 ans ;
  • de vous constituer un patrimoine immobilier dans un département attractif.

Rez-de jardin, balcon, terrasse, trimestre de livraison… Pour connaître les spécificités des différents appartements neufs disponibles, n’hésitez pas à consulter la documentation gratuite fournie par le promoteur.

  1. Cœur économique de la région Grand Est, le Bas-Rhin voit sa population augmenter depuis plus de 10 ans et son cadre de vie s’améliorer.
  2. Le département bénéficie de l’attractivité grandissante de la ville de Strasbourg, autour de laquelle gravitent plusieurs dizaines de communes éligibles à la zone B1 de la loi Pinel.
  3. Avec 91 programmes immobiliers en travaux, la livraison de centaines d’appartements neufs ouvre les portes aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant leurs revenus. 
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