Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans le Haut-Rhin (68)

Un projet immobilier dans l’Est de la France ? Concrétisez-le dans le Bas-Rhin ! Réputé pour son charme architectural, ce département est aussi un grand carrefour stratégique à quelques minutes de la Suisse et de l’Allemagne. Affichant des tarifs accessibles et 3 villes éligibles au dispositif Pinel, il réunit toutes les conditions pour réussir un investissement dans le neuf. 

Réduction sur vos impôts, livraison d’appartement neufs, cadre de vie : Ooinvestir vous explique dans le détail pourquoi investir dans le Bas-Rhin. 

Département du Haut-Rhin: dans quelle zone de la loi Pinel ?

Le territoire français est divisé en 5 zones qui reflètent la tension du marché immobilier. Trois de ces 5 zones sont éligibles au dispositif Pinel. 

Dans le Haut-Rhin, 3 communes sont éligibles à la loi Pinel. Toutes font partie de la zone B1 : 

• Huningue ;
• Mulhouse ;
• Saint-Louis.

Pour bénéficier de la défiscalisation, vous devez donc investir dans l’une de ces 3 villes. 

Les plafonds imposés par la loi Pinel en zone B1 dans le Haut-Rhin

La loi Pinel offre une réduction d’impôt à tous les investisseurs qui respectent les conditions fixées. La défiscalisation se calcule sur le montant de votre investissement ainsi que la durée de l’engagement locatif :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Mais cette défiscalisation n’est pas illimitée. En effet, la réduction d’impôt de la loi Pinel est encadrée par 2 plafonds :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un prix de surface de 5 500 €/m².

En d’autres termes, cela signifie qu’en cas de dépassement d’un de ces plafonds, ces limites s’appliqueront pour calculer votre défiscalisation.

Exemple : 

Vous achetez un appartement de 5 pièces de 107 m² à Mulhouse. Le prix de vente est affiché à 342 000 €. Vous dépassez donc le plafond d’investissement de 42 000 €, mais le prix de surface est respecté (3 196 €/m²). Votre réduction d’impôt sera donc calculée sur la base de 300 000 €.

Le dispositif Pinel vise à faciliter l’accès des ménages modestes à des logements de qualité. Pour cela, la loi inclut 2 autres plafonds : un pour le loyer et un autre pour les ressources des locataires. 

Les plafonds de loyer de la loi Pinel en zone B1

À chaque zone son plafond de loyer. En zone B1, il s’élève à 10,51 €/m². Ce plafond va vous permettre de calculer le montant maximum du loyer de votre logement selon cette formule : loyer Pinel = plafond de la zone x surface habitable x coefficient multiplicateur.

Le calcul pour obtenir le coefficient multiplicateur est le suivant : 0,7 + 19/ surface habitable. Il ne peut jamais dépasser 1,2.  

Exemple : 

Votre appartement de 107 m² à Mulhouse est situé en zone B1, vous obtenez donc :

• un plafond de 1 124 € (10,51 x 107) ;
• un coefficient multiplicateur de 0,87 (0,7 + 19 / 107).

Soit un loyer maximum de 977 € (1 124 x 0,87).

Les plafonds de ressources de la loi Pinel en zone B1

Futurs propriétaires, faites attention à bien respecter le plafond de ressources en vigueur dans votre zone d’investissement ! Pour cela, vous devez choisir un ou des locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les seuils suivants :

Identifiez les locataires cibles avant d’acheter. Les appartements de 4 ou 5 pièces avec plusieurs chambres attireront une cible familiale mais seront plus chers à l’achat et peuvent plus facilement dépasser les plafonds d’investissement et de surface. Au contraire, un appartement d’1 ou 2 pièces sera plus accessible et intéressera une personne seule ou un couple. 

Les autres conditions pour investir en Pinel dans le Haut-Rhin

Vous devez remplir d’autres conditions comme :

• l’achat d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement ;
• la location de votre logement en tant que résidence principale ;
• la mise en location de votre appartement dans les 12 mois qui suivent la livraison ou l’acquisition.

Seul l’achat d’un appartement permet de profiter de la loi Pinel. Les maisons ne sont plus éligibles depuis le 1^er janvier 2021.

Le point sur le marché de l’immobilier neuf dans le Haut-Rhin

Affichant un prix moyen au mètre carré de 2 116 €, le département du Haut-Rhin est moins cher que son voisin le Bas-Rhin (2 494 €/m²). La partie sud de l’Alsace bénéfice d’un emplacement stratégique au croisement de 2 autres pays : la Suisse et l’Allemagne, ce qui explique l’attractivité des communes éligibles :

• Mulhouse : 1 511 €/m² ;
• Saint-Louis : 2 760 €/m² ;
• Huningue : 3 255 €/m². 

Colmar, la préfecture, se situe en zone B2. Elle n’est donc pas éligible à la loi Pinel.

Les prix plus élevés de Saint-Louis et Huningue s’expliquent par leurs frontières avec la Suisse et l’Allemagne. Un atout de taille pour les travailleurs frontaliers qui recherchent une location à proximité de Bâle ou de Lörrach, par exemple. 

Renseignez-vous également sur les possibilités d'investir en Pinel dans le Bas-Rhin.

Preuve du dynamisme de ce secteur : le projet Euro3lys à Saint-Louis. Au travers de 2 quartiers (quartier du Technoport et quartier du Lys), ce grand programme d’aménagement permettra de faire le lien depuis l’Euroairport jusqu’au centre-ville historique de la ville. Avec la construction de nouveaux espaces résidentiels, de nouveaux lieux dédiés aux loisirs, aux commerces et à la culture et à l’implantation de nouvelles entreprises, ce projet va considérablement booster l’attractivité de ces 2 villes à la croisée des 3 pays.

De son côté, Mulhouse fait partie des villes de plus de 100 000 habitants (108 942 habitants en 2018) les moins chères de France. 

Pour répondre à l’importante demande de logements dans le secteur, les 3 villes se sont lancées dans des programmes immobiliers neufs : 

Consultez la documentation gratuite de la résidence de votre choix pour l’étudier plus en détail. 

Chaque résidence se compose de plusieurs appartements neufs de grande qualité qui vont agrandir le parc immobilier de ces villes. Avec une tension locative qui va s’intensifier dans les années à venir, c’est le moment parfait pour mettre en route votre projet immobilier ! Investir en loi Pinel dans le Haut-Rhin, c’est :

• réduire vos impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans ;
• vous constituer un patrimoine immobilier ;
• acheter un logement locatif dans le sud de l’Alsace, à quelques minutes de la Suisse et de l’Allemagne. 

1. Voisin de la Suisse et de l’Allemagne, le département du Bas-Rhin est un carrefour économique stratégique. 
2. Avec un prix moyen de 2 116 €/m², le département est très accessible. 3 communes font partie de la zone B1 de la loi Pinel : Mulhouse, Saint-Louis et Huningue. 
3. De nombreux programmes neufs sont en cours dans ces 3 villes éligibles à la loi Pinel. C’est le moment idéal pour y investir avant l’arrivée du projet Euro3lys.