Réputée pour sa qualité de vie, Strasbourg est une ville moderne et créative qui attire de nombreux locataires. La demande y étant plus forte que l’offre, elle constitue ainsi un choix judicieux pour réaliser votre investissement locatif en loi Pinel et profiter d’un dispositif de défiscalisation intéressant. Par ailleurs, avec un prix de l’immobilier plus accessible que dans d’autres métropoles françaises, notamment les grandes villes côtières, Strasbourg propose de nombreux programmes de construction de logements neufs.
Capitale européenne au secteur industriel développé, la métropole alsacienne vous propose un large choix d’appartements et maisons pour un excellent rendement locatif. Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les nombreux avantages d’un placement immobilier à Strasbourg dans le cadre du dispositif Pinel !
Pourquoi investir à Strasbourg en loi Pinel ?
8e ville la plus peuplée de France avec 280 966 habitants selon l’Insee, Strasbourg est caractérisé par un dynamisme économique et une véritable démarche environnementale. Cette ville frontalière avec l’Allemagne a notamment été élue « Meilleure grande ville pour la biodiversité en 2017 ». Outre la gare et l’aéroport, elle s’est dotée d’un réseau de transport efficace et écologique avec tramway, bus au gaz naturel et nombreuses pistes cyclables. Strasbourg attire les jeunes actifs avec plus de 23 900 entreprises, 15 centres d’affaires et 7 pépinières d’entreprises. Les étudiants comptent également parmi les potentiels locataires avec un important pôle universitaire et de nombreux établissements d’enseignement supérieur.
Le cadre de vie et la volonté de la ville d’améliorer le confort des habitants font de Strasbourg un lieu privilégié pour investir dans un appartement en loi Pinel. La demande locative élevée, notamment sur les petites surfaces, est un point positif pour réaliser votre investissement immobilier. Situé en zone B1, Strasbourg affiche un plafond de loyer de 10,44 €/m² dans le cadre du dispositif Pinel. Un prix attractif pour les locataires et qui vous permet de réduire jusqu’à 5 250 € d’impôts par an pour un engagement de location de 12 ans.
Le loyer maximum d’un bien immobilier en loi Pinel se calcule en multipliant la surface habitable par le plafond et par le coefficient multiplicateur. Ce dernier est plafonné à 1,2 et se calcule de la façon suivante (pour un appartement comme pour une maison) : 0,7 + 19 / surface habitable.
Les atouts de Strasbourg
Tournée vers l’avenir, la ville de Strasbourg procure de nombreux avantages dans l’optique d’un investissement locatif en loi Pinel :
- une ville à l’offre d’emploi dynamique et variée ;
- une large demande pour les étudiants (en quête de logements neufs et clés en main) avec ses nombreuses écoles ;
- un prix au m² de l’immobilier abordable ;
- un marché immobilier en pleine reprise et une forte demande locative avec plus de 70 % de la population en location * ;
- une population jeune avec 48 % d’habitants âgés de 15 à 44 ans*.
Investir dans l’immobilier locatif en loi Pinel pour un prix d’achat moins élevé est également possible en vous tournant vers les villes en périphérie de Strasbourg. Elles représentent une offre séduisante autour de 3 000 €/m² et permettent d’acquérir de plus grandes surfaces. De nombreuses villes avoisinantes se situent également en zone B1 du dispositif Pinel.
*Chiffres de l’Insee, statistiques, commune de Strasbourg.
L’évolution de l’immobilier neuf à Strasbourg
Strasbourg fait partie des rares villes de France où la différence entre le prix des logements neufs et le prix de l’ancien reste relativement faible, avec un écart de 18 % entre les 2 contre une moyenne nationale de 33 % fin 2019. Poussée par la Communauté urbaine de Strasbourg (CUS), la ville multiplie les permis de construire. Si vous envisagez l’achat d’un appartement, l’investissement moyen se situe entre 3 751 et 4 964 € par m² selon le Laboratoire de l’immobilier.
Il est essentiel de prendre en compte les fortes disparités de prix qui caractérisent le marché immobilier de Strasbourg en fonction du quartier. En règle générale, plus vous approchez du centre-ville, plus les coûts sont élevés. Des différences apparaissent cependant en périphérie avec la proximité d’un parc verdoyant ou du quartier des institutions européennes et selon la qualité des logements.
Le plan local d’urbanisme (PLU) de Strasbourg a pour objectif la création de 45 000 nouveaux logements d’ici 2030. Avec l’aménagement des rives du Rhin, ainsi que des friches portuaires et industrielles, la ville prévoit une nouvelle livraison d’appartements neufs pour le dernier trimestre 2020 et pour les années à venir.
Les surfaces les plus recherchées sur Strasbourg sont les appartements 2 pièces avec 36 % des demandes, suivis des 3 pièces (26 %) et des studios (21 %). Selon les données du site trouver-un-logement-neuf.com, leur prix moyen se situe respectivement à 197 700 €, 265 800 € et 171 000 €. Entre la forte demande de location et les prix attractifs des logements neufs, Strasbourg s’impose comme une ville pleine d’opportunités pour réussir votre investissement en loi Pinel.
En plus d’être situé dans une zone éligible, un projet de loi Pinel à Strasbourg en immobilier neuf doit répondre à certaines conditions légales.
- Le prix du logement ou des logements (2 maximum) ne doit pas excéder une certaine limite. Le calcul de vos réductions d’impôt s’effectue sur un montant maximal de 300 000 € et de 5 500 €/m² par an.
- Dans le cadre de la construction d’un logement, un délai de 30 mois est imposé à partir de la date d'obtention du permis de construire.
- Le logement doit impérativement être conforme aux normes BBC 2005 ou à la RT 2012 (et bientôt RT 2020).
- La durée de location doit respecter un engagement de 6, 9 ou 12 ans.
- Le montant du loyer de votre logement est déterminé par le plafond de la zone : pour Strasbourg, situé en zone B1, il est fixé à 10,44 €/m².
- Les ressources du locataire sont soumises au plafond de la zone B1 et varient en fonction du foyer fiscal. Ce plafond est par exemple de 41 868 € à Strasbourg pour un couple sans enfant.
Loi Pinel à Strasbourg : le choix du quartier idéal pour investir
Divisée en de nombreux quartiers, Strasbourg offre un large choix de surfaces pour réaliser des investissements en loi Pinel. Le secteur joue un rôle essentiel, car le prix et la demande varient d’un quartier à l’autre.
Le quartier de l’Orangerie
Quartier le plus côté de Strasbourg, il se situe logiquement dans la fourchette de prix la plus haute avec un prix moyen au m² de 5 344 € selon SeLoger. Réputé pour sa proximité avec le centre-ville, ses institutions européennes et son superbe parc, il est particulièrement ciblé par les représentants diplomatiques et les familles.
Quartier de la Robertsau
Ancienne zone maraîchère réaménagée, il offre un cadre verdoyant très apprécié par les familles ou les jeunes couples. Son prix au m² reste abordable avec une moyenne de 3 755 € . Grâce aux transports en commun, les habitants bénéficient d’un accès rapide à toutes les commodités au cœur de Strasbourg.
Le quartier de la presqu’île Malraux
Ce quartier récent se compose de commerces, bureaux, habitations, lieux culturels et d’une résidence universitaire. Il constitue une belle perspective d’investissement dans le cadre du dispositif Pinel avec un prix immobilier moyen de 3 455 € du m² et qui continue de prendre de la valeur. Les différents logements attirent une population plutôt jeune allant du couple de cadres à l’étudiant.
Quartier de l’esplanade
Avec un prix au m² moyen de 2 704 €, le quartier de l’esplanade est un des plus accessibles. Il se situe à l’ouest de Strasbourg et est bien desservi par les transports. Idéal pour cibler les étudiants, il bénéficie d’une proximité avantageuse avec les universités, écoles, centre-ville…
Quartier du Neudorf
Ce quartier résidentiel voit de nouveaux logements neufs se construire dans un joli mélange de modernité et d’ancien. Il est recherché par les jeunes actifs pour son calme à proximité du cœur de la ville et affiche un prix moyen de 3 396 € du m² selon SeLoger.
Le quartier de la gare comme le centre-ville et le quartier Krutenau sont appréciés pour leur côté animé, mais comptent peu de programmes immobiliers neufs.
Exemple d'investissement en loi Pinel sur Strasbourg
Jeune couple, Sonia et Vincent veulent investir en loi Pinel à Strasbourg pour défiscaliser et enrichir leur patrimoine. Ils ont opté pour l’achat d’un appartement 3 pièces de 68 m² dans le quartier de l’Esplanade pour un prix de 270 000 €. Si le loyer généré ne couvre pas les mensualités du crédit, ils comptent sur les réductions d’impôts prévues par le dispositif Pinel.
Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel maximale, ils s’engagent à louer leur appartement en dispositif Pinel durant 12 ans. Le calcul est le suivant : 270 000 € x 21 % = 56 700 €. Sonia et Vincent obtiennent une réduction totale de leur impôt à hauteur de 56 700 €, soit 4 725 € par an.
Ils ont déjà étudié les plafonds concernant le montant du loyer :
- zone A bis : 17,43 € ;
- zone A : 12,95 € ;
- zone B1 : 10,44 € ;
- zone B2 et C : 9,07 €.
La ville de Strasbourg est située en zone B1. Ils réalisent le calcul suivant en multipliant la surface de leur 3 pièces de 68 m² par le plafond de 10,44 € du m² et par le coefficient multiplicateur. Comme la superficie est supérieure à 38 m², ils appliquent la formule 0,7 + 19 / surface habitable du coefficient multiplicateur. Le calcul est donc le suivant : 68 × 10,44 x (0,7 + 19 / 68) = 695 €.
Sonia et Vincent peuvent appliquer un loyer maximal de 695 € pour leur appartement en loi Pinel. Ils ont choisi pour locataire une famille avec un enfant dont les revenus s’élèvent à 45 000 €, soit inférieurs au plafond de 50 349 € fixé pour la zone B1.
Plafond des revenus par foyer fiscal pour la zone B1 dans le cadre du dispositif Pinel :
|
Foyer fiscal |
Zone B1 en dispositif loi Pinel |
|---|---|
|
Personne seule |
31 352 € |
|
Couple |
41 868 € |
|
Foyer avec 1 personne à charge |
50 349 € |
|
Foyer avec 2 personnes à charge |
60 776 € |
|
Foyer avec 3 personnes à charge |
71 504 € |
|
Foyer avec 4 personnes à charge |
80 584 € |
|
Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5 |
+ 8 990 € |
Pour financer son projet, le couple a réalisé un emprunt bancaire. Il remboursera 800 € par mois pendant 20 ans. En ajoutant les frais divers (charges de copropriétés, taxe foncière, travaux...) estimés à 150 € par mois, l’investissement s’élève à 950 € mensuels. Le loyer perçu de 694 € ne couvre pas l’intégralité des coûts, mais l’économie d’impôts qui s’élève à 337 € par mois rend l’opération très intéressante pour Sonia et Vincent.
- Un investissement locatif à Strasbourg en dispositif Pinel constitue une solution pérenne pour diversifier votre patrimoine et défiscaliser.
- Strasbourg offre un large choix de secteurs pour réaliser un projet en loi Pinel conforme à votre budget et vos attentes.
- Strasbourg est une ville dynamique au confort de vie très apprécié par de nombreux locataires (famille, étudiants, jeunes actifs).
- La ville de Strasbourg réaménage le territoire avec des programmes immobiliers neufs de qualité.
- Le marché immobilier strasbourgeois est tendu : l’offre en immobilier locatif est moins importante que la demande.
* Insee
** SeLoger
