Photo du salon d'un appartement moderne

Comment calculer la surface Pinel ?

Sommaire

Une petite surface pour un étudiant, une superficie moyenne pour un jeune couple, un grand espace pour une famille... Dans le cadre d’un investissement Pinel, la surface d’un appartement est aussi importante pour le locataire que pour le propriétaire, car elle permet de calculer le montant maximum du loyer. 

Mais quels éléments prendre en compte ? Comment la calculer ? Est-ce qu’un balcon rentre dans la surface applicable ? Ooinvestir vous éclaire sur le sujet !

Quels éléments prendre en compte dans les calculs ?

Le calcul de la surface dépend de la nature des pièces. Il tient un rôle essentiel pour permettre de déterminer le loyer maximum du bien.

La loi Pinel s’applique en effet dans les zones où le marché locatif se caractérise par une tension forte. Ce dispositif immobilier offre un double avantage aux investisseurs.

  1. Bénéficier d’une réduction sur leurs impôts (dans la limite de 63 000 € sur 12 ans et par investissement).
  2. Se constituer un patrimoine immobilier dans des communes à forte attractivité.

Tous les logements concernés par ce dispositif sont destinés à la location et leurs loyers sont plafonnés. En effet, la loi Pinel offre la possibilité à certains ménages modestes de s’installer dans des communes où le marché locatif est saturé. 

Cette loi inclut donc de nombreux plafonds, dont celui du loyer. Il se calcule de la façon suivante : loyer Pinel = plafond de zone x superficie x coefficient multiplicateur.

La superficie du logement doit impérativement être indiquée dans le bail de location.

Le zonage Pinel

La France est découpée en 5 grandes zones, qui reflètent la tension locative sur les différentes parties du territoire. Seules 3 d’entre elles, les plus tendues, sont éligibles à la loi Pinel :

  • zone A Bis : Paris et 76 communes de sa petite couronne ;
  • zone A : l’Île-de-France, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération Genevoise ;
  • zone B1 : toutes les communes de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne ainsi que quelques communes où le marché immobilier est tendu (Annecy, Bayonne, Chambéry, la Corse, Cluses, Saint-Malo, La Rochelle).

Tout savoir des zones éligibles à la loi Pinel 

Chacune d’entre elles dispose de son propre barème pour fixer le loyer maximum :

  • 17,55 €/m² en zone A Bis ;
  • 13,04 €/m² en zone A ;
  • 10,51 €/m² en zone B1.

Ooinvestir met à votre disposition son simulateur pour calculer votre futur loyer Pinel

Les revenus des locataires sont aussi plafonnés par la loi Pinel. Par exemple :

- les revenus annuels d’un couple sans enfant en zone A ne doivent pas dépasser 57 357 € ;

- les revenus annuels d’une famille avec 3 enfants en zone B1 doivent être strictement inférieurs à 71 340 €. 

Le coefficient multiplicateur

Le calcul du loyer intègre un coefficient qui détermine de la façon suivante : 0,7 + 19 / S, avec S représentant la surface pondérée du bien.

Le résultat du coefficient multiplicateur ne dépasse jamais 1,2. 

La surface pondérée

Pour fixer son loyer, le propriétaire doit enfin connaître un élément indispensable : la surface pondérée.  

Elle correspond à la surface habitable du logement, à laquelle s’ajoute la moitié de la superficie des annexes. Mais comment la calculer précisément ?

Comment pondérer la surface ?

Pour l’obtenir, vous devez additionner les surfaces habitables et les annexes. Mais à quoi correspondent-elles ? 

Qu’est-ce qu’une surface habitable ?

L’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable autour de 2 notions. 

  1. La hauteur sous plafond : pour qu’une surface soit considérée comme habitable, la hauteur entre le sol et le plafond doit être supérieure ou égale à 1,80 m.
  2. La déduction d’autres éléments : la superficie habitable concerne toute la surface de plancher construite et exclut les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de porte et de fenêtres.

Depuis le 1er janvier 2021, il ne peut plus possible d’investir dans une maison pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.  

Qu’est-ce qu’une annexe ?

Selon l’arrêté du 9 mai 1995, les surfaces annexes sont « réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m ». 

Toujours selon le même arrêté, celles-ci comprennent :

  • les caves ;
  • les sous-sols ;
  • les remises ;
  • les ateliers ;
  • les séchoirs et celliers extérieurs au logement ;
  • les resserres ;
  • les combles ;
  • les greniers aménageables ;
  • les balcons ;
  • les loggias ;
  • les vérandas.

Les garages ainsi que les places de stationnement ne sont pas pris en compte dans ces surfaces. 

Il subsiste une exception pour les terrasses. Elles doivent être « accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. » De plus, leurs superficies sont comptabilisées jusqu’à une limite de 9 m². En d’autres termes, une terrasse en rez-de-jardin n’est pas considérée comme une annexe, tandis qu’une terrasse située sur le toit du logement ou sur une dépendance (comme un garage), est bien considérée comme une annexe. 

Quelle surface prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ?

Pour calculer le loyer d’un bien Pinel, vous devez utiliser :

  • 100 % de la superficie habitable ;
  • 50 % de l’annexe de votre logement.

Dans le calcul Pinel, le total de 50 % des annexes ne peut pas dépasser 8 m². En additionnant ces 2 valeurs, vous obtiendrez la surface pondérée. 

La réduction d’impôt Pinel se calcule en fonction de la durée de l’engagement locatif :

- 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;

- 18 % du prix d’achat pour 9 ans ;

- 21 % du prix d’achat pour 12 ans.

Exemple de calcul

Un projet d’investissement dans le neuf ? Découvrez 2 exemples de calcul de surface à Lyon et à la Rochelle.    

Exemple d’investissement à Lyon

Vous réalisez un investissement Pinel dans la ville Lyon, située en zone A (plafond de loyer : 13,04 €/m²). L’appartement en question possède :

  • une superficie habitable de 30 m² ;
  • un balcon de 10 m².  

Pour calculer votre loyer Pinel, vous devez utiliser 50 % de la surface de vos annexes, soit 5 m² (10 / 2). Vous obtenez ainsi une surface pondérée de 35 m² (30 m² + 5 m²).

À Lyon, le plafond de loyer est fixé à 13,04 €/m², soit 456 € (13,04 x 35). 

Quant au coefficient, il sera de 1,2 (0,7 + 19 / 35).

Grâce à ces deux valeurs, vous pouvez calculer le montant de votre loyer Pinel : 456 x 1,2 = 547 €.

Exemple d’investissement à La Rochelle

Autre exemple avec un investissement dans un logement de 75 m² à La Rochelle, en zone B1 (plafond de loyer : 10,51 €/m²). Ce bien dispose aussi :

  • d’une terrasse de 20 m² ;
  • d’une cave de 8 m² ;
  • d’une place de stationnement. 

Il existe 2 points de vigilance sur cet appartement :

  • les places de stationnement ne rentre pas en compte ;
  • les terrasses sont limitées à 9 m².

Dès lors, la surface pondérée se composera :

  • d’une partie habitable de 75 m² ;
  • de 9 m² de terrasse et 8 m² de cave. 

La moitié de vos surfaces annexes équivaut à 8,5 m² (17 / 2). Seulement, ce résultat ne peut pas dépasser plus de 8 m². Vous devrez donc utiliser cette valeur maximum dans les prochains calculs.

Votre surface S sera donc de 83 m² (75 + 8).

À La Rochelle, le plafond Pinel s’élève à 10,51 €/m², soit 872 € (10,51 x 83) pour votre logement.

La valeur du coefficient se situe à 0,92 (0,7 + 19 / 83).

Ces 2 valeurs vous permettent de calculer le montant de votre loyer Pinel : 872 x 0,92 = 802 €. 

  1. Pour calculer un loyer Pinel, vous devez multiplier la surface de votre logement par le plafond de votre zone d’investissement et par le coefficient multiplicateur du dispositif.
  2. Dans la loi Pinel, vous devez utiliser 100 % de la surface habitable et 50 % de la surface des annexes pour le calcul de la surface pondérée, et donc de votre loyer. 
  3. Pour pondérer la surface Pinel, le total des annexes ne peut pas dépasser 8 m2 (ou 16 m2 x 50 %).

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