Immobilier tokenisé : faut-il investir ?

Avec les milliards d’euros que génère le marché de l’immobilier, et un intérêt soutenu de la part des investisseurs, l’option de l’immobilier « tokenisé » fait son un chemin. Les actifs, autrefois peu liquides, deviennent plus accessibles et monnayables… De quoi changer radicalement la donne dans l’investissement immobilier. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Faut-il se lancer ? Les réponses dans cet article !

Qu'est-ce que l'immobilier tokenisé ?

Tokeniser revient à convertir un actif, un droit ou une unité de valeur en un jeton numérique, appelé token ou NFT. Un token représente ainsi une part de propriété d’un actif (réel ou virtuel) et peut être échangé, transféré ou stocké de façon électronique.

L’immobilier tokenisé (encore appelé immobilier digitalisé ou tokenisation immobilière) désigne donc la propriété d’un bien, converti sous la forme de jetons numériques protégés par  une blockchain. La technologie de la blockchain permet de stocker et gérer des données ou des flux numériques de manière transparente, sécurisée et immuable.

Le concept est donc tout simple : associer un bien immobilier (immeubles de bureaux, centres commerciaux, appartements, maisons, etc.) à un ou plusieurs jetons numériques disponibles sur une blockchain, et rendre ces derniers échangeables sur le marché.

Chaque jeton est unique. Il doit pouvoir être distingué et associé à un bien ou un droit immobilier précis. Il peut aussi se rapporter à une part de fonds immobilier, ou à des droits fonciers ou immobiliers.

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Comment fonctionne la tokenisation de l'immobilier ?

Dans l’immobilier, la tokenisation constitue une véritable innovation en matière d’investissement.

Comment investir ?

Vous pouvez investir soit :

• directement ;
• via un fonds de tokenisation immobilière ;
• via une société de tokenisation.

L’investissement direct consiste à acheter directement auprès d’une plateforme en ligne des NFT. Par exemple, pour un immeuble de 1 000 000 €, la valeur peut être fractionnée en 100 000 portions, et chacune d’elles représentera une valeur de 10 €. Lorsque vous en achetez quelques-unes, vous devenez propriétaire partiel du bien.

Ensuite, l’investissement dans des fonds de tokenisation. Ces fonds rassemblent des capitaux auprès des investisseurs et les utilisent pour acquérir des tokens de propriétés immobilières. Y investir permet de diversifier vos placements.

Enfin, l’investissement dans des sociétés de tokenisation. Celles-ci sont spécialisées dans la tokenisation, c'est-à-dire la conversion de l’immobilier en valeurs numériques. Vous pouvez y investir en achetant des parts.

Avant d’investir dans un token immobilier, faites-en une analyse approfondie : qualité de l’actif, solvabilité de l’émetteur, liquidité du marché et demande sur le marché.

Il faut distinguer 2 types de tokens : les security NFT et les utility NFT. Les premiers sont considérés comme des titres financiers et sont strictement réglementés et contrôlés par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Les seconds sont conçus pour être utilisés sur une plateforme dédiée et ne sont pas contrôlés par l’AMF.

La durée de l’investissement

En général, la durée d’un investissement immobilier digitalisé varie selon les termes de chaque projet :

• durée très courte : c’est le cas des tokens immobiliers conçus sur la location à court terme ;
• durée déterminée : au terme de la période fixée, le bien est mis en vente et les bénéfices distribués aux détenteurs de tokens ;
• investissements à long terme : projets fondés sur l’achat et la détention d’immeubles locatifs, pour offrir des revenus réguliers sous forme de loyers ou de dividendes.

Certains tokens sont échangeables à tout moment sur des plateformes de trading ou de cryptomonnaies, ce qui vous offre une possibilité de sortie quand vous le souhaitez.

Pour certains types de tokens, l’émetteur peut imposer des restrictions de cession.

Les revenus de la tokenisation

La tokenisation d’un bien ou de droits immobiliers peut produire principalement :

• des revenus locatifs : si le bien est un immeuble locatif, les revenus issus des loyers versés par les locataires sont distribués à chaque contributeur en fonction de ses droits ;
• des revenus de dividendes : dans le cas d’un investissement dans une entreprise ou un fonds de tokenisation immobilière, les détenteurs de tokens perçoivent des dividendes ;
• des revenus issus des plus-values lors des reventes : puisque les tokens sont échangeables et commercialisables, vous pouvez réaliser des gains en capital au moment de leur revente sur des plateformes de trading.

La fiscalité applicable

Le régime fiscal applicable aux investissements immobiliers tokenisés dépend du caractère habituel ou occasionnel des opérations.

Pour les investisseurs occasionnels, c’est le taux forfaitaire unique (TFU) de 12,8 % qui s’applique. Les plus-values réalisées sur les cessions de tokens sont imposables si le total des cessions est supérieur à 305 euros.

En plus du TFU, les investissements tokenisés sont soumis aux prélèvements sociaux pour un taux global de 17,2 %. Cela revient au total à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou Flat tax de 30 %.

Les cessions réalisées à titre non-professionnel sur les investissements de type crypto relèveront systématiquement du régime du prélèvement forfaitaire unique.

Dans le cas d’un investisseur habituel (professionnel), les plus-values sur tokens, sont soumises au barème progressif de l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les critères de distinction entre vendeur occasionnel et vendeur habituel se fondent essentiellement sur la fréquence, le volume et le montant des transactions réalisées dans l’année.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l'immobilier tokenisé ?

La tokenisation change fondamentalement la manière d’investir dans la pierre. Cependant, bien qu’elle présente de nombreux atouts, il existe également quelques inconvénients à prendre en compte.

Les avantages

Le 1^er avantage de l’immobilier digitalisé réside dans l’accessibilité des investissements. Les tokens peuvent être échangés plus facilement et à des prix très abordables. De quoi vendre ou échanger plus facilement vos actifs. Cela élargit à un grand nombre d’acteurs des opportunités jusqu’alors réservées aux institutionnels ou aux investisseurs aguerris.

Les tokens immobiliers peuvent également être utilisés pour faciliter le financement participatif (crowdfunding) d’un projet immobilier.

Autre avantage de l’immobilier digitalisé : la diversification. Avec le fractionnement des valeurs immobilières en tokens plus petits, vous pouvez diversifier votre portefeuille en acquérant plusieurs tokens de différents biens.

Enfin, la transparence et la traçabilité des opérations constituent des atouts majeurs. L’immobilier digitalisé permet à l’ensemble des acteurs d’utiliser la blockchain comme un canal sécurisé de transaction où les acteurs peuvent accéder à des données vérifiables sur la propriété, les revenus, etc. Une transparence au service de la confiance !

Les inconvénients

Comme pour tout investissement immobilier, l’immobilier digitalisé n’est pas exempt des fluctuations du marché immobilier. En effet, les prix peuvent varier en fonction de la conjoncture et créer un risque de perte en capital.

Par ailleurs, la blockchain peut s’exposer à des risques tels que les failles de sécurité, les piratages, les erreurs de code ou les vulnérabilités techniques.

Enfin, comme le marché reste très récent et très peu réglementé, les risques de fraude ou de manque de transparence ne sont pas totalement exclus.

Investir en immobilier tokenisé : pour quel(s) profil(s) ?

Sur le papier, tout le monde peut investir ! Il est ici possible de se lancer avec des montants très modestes. En revanche, selon l’appétence au risque, c’est-à-dire selon le profil « prudent », « modéré » ou « dynamique » de l’investisseur, le choix de tokens doit être mûrement réfléchi.

Pour un profil « prudent », il est recommandé d’investir dans des tokens de projets à faible aléa, tels que des biens immobiliers commerciaux. Un profil « dynamique » peut quant à lui investir dans des tokens de projets à haut rendement, mais associés à un niveau de risque élevé.

Dans tous les cas, avant d’investir, il faut se fixer un objectif SMART (spécifique, mesurable, atteignable, réaliste et temporel).

Immobilier tokenisé et SCPI de rendement : quelles différences ?

Des questions sur les différences avec une SCPI de rendement ? Le tableau suivant vous situe :

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Comparatifs des acteurs d'immobilier tokenisé

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1. L’immobilier tokenisé consiste à associer un bien immobilier à une ou plusieurs monnaies numériques (tokens) disponibles sur une blockchain.
2. Les tokens offrent une diversité de revenus, avec un prix d’entrée abordable, contrairement à d’autres formes d’investissements immobiliers.
3. L’immobilier digitalisé reste exposé aux risques de fluctuations du marché immobilier classique, mais aussi aux risques de sécurité selon la blockchain et le niveau de contrôle qui lui est affecté.
4. Sur le marché, 5 principaux acteurs offrent des possibilités d’investissement en immobilier digitalisé : RealT, Equito, Wincity, Keys.fr, et Atoa.