Investir dans l’immobilier grâce à l’assurance vie
Sommaire
L’assurance vie s’est imposée comme l’enveloppe fiscale préférée des Français, avec près de 1 900 milliards d’euros d’encours sur le marché en 2024. Mais au-delà des traditionnels fonds euros, elle offre une opportunité méconnue : investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Et c’est sans compter les nombreux autres avantages ! Décryptage avec Ooinvestir d’une stratégie qui peut révolutionner vos investissements,
Comprendre l’immobilier dans l’assurance vie
Pour vous lancer dans l’immobilier de façon indirecte, l’assurance vie fait partie des solutions à plébisciter.
Fonctionnement de l’investissement immo dans l’assurance vie
Le principe de l’investissement immobilier via l’assurance vie repose sur une approche indirecte. Contrairement à l’achat d’un bien physique, vous devenez propriétaire de parts d’entreprises ou de fonds immobiliers. Votre épargne est ainsi investie dans un portefeuille de biens, géré de manière professionnelle. Cela vous évite les contraintes d’une gestion locative au quotidien. Vous vous concentrez uniquement sur les performances de vos actifs.
Les SCPI sont les plus populaires des supports de l’immobilier en assurance vie. Ces supports rentrent dans la catégorie des unités de comptes. À partir de quelques centaines d’euros, vous pouvez y placer de l’argent. Chaque SCPI se concentre généralement sur un seul secteur de l’investissement immobilier (bureaux, commerce, etc.). Elle procède ensuite à une distribution mensuelle ou trimestrielle des loyers.
En dehors des SCPI, vous trouverez :
- les OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier) ;
- les trackers ou ETF spécialisés dans l’immobilier : pour investir facilement et à peu de frais dans des projets immobiliers ;
- les fonds immobiliers des assureurs ;
- etc.
Avantages de cette stratégie
Investir dans l’immobilier via les enveloppes de l’assurance vie vous aide à optimiser votre stratégie de diversification. Vous pouvez ainsi répartir votre épargne entre plusieurs classes d’actifs.
L’immobilier en assurance vie, c’est :
- des frais d’entrée plus faibles : entre 4 et 8 % au lieu de 8 et 12 % comme tranche moyenne ;
- une épargne qui reste disponible à tout moment ;
- des revenus automatiquement générés dès le mois suivant l’inscription, contre 3 à 4 mois d’attente pour les SCPI en direct.
Il existe aussi des avantages fiscaux, avec la possibilité d’optimiser la fiscalité de votre placement financier ou de votre patrimoine. En effet, les loyers des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais grâce à l’assurance vie, l’impôt global applicable à vos revenus s’élève à 30 % (12,8 % pour l’impôt et 17,2 % pour les prélèvements sociaux). Selon votre tranche marginale d’imposition, c’est donc une excellente affaire !
Et ce n’est pas tout ! L’assurance vie vous permet aussi de réinvestir automatiquement vos revenus sans avoir à payer le moindre impôt. De plus, après 8 années de détention de votre contrat, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur le revenu dans la limite de 4 600 euros par personne (9 200 euros pour un couple marié) en cas de rachat partiel ou total. Dans le cas d’un rachat au-delà de ce seuil, l’impôt global sur le revenu sera tout de même réduit à 24,7 % soit 7,5 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Enfin, l’assurance vie vous permet de transmettre votre patrimoine accumulé durant toutes ces années à vos enfants ou toute personne bénéficiaire, avec une exonération fiscale qui peut atteindre 152 500 euros par bénéficiaire !
Avec la possibilité d’investir progressivement et de sortir de votre contrat par de petits montants, l’assurance vie reste de loin l’un des meilleurs supports de l’investissement en immobilier indirect.
Les risques de l’immobilier dans l’assurance vie
Opter pour cette formule représente néanmoins un coût ! Les frais de gestion annuels (compris entre 0,5 % et 1 % selon les contrats) réduisent les gains de l’investisseur.
Avec des frais de 0,5 %, si une SCPI en direct affiche un taux de rendement de 4,5 %, l’investisseur immobilier en assurance vie devra se contenter de 4 %.
De même, certaines assurances vie ne redistribuent pas l’intégralité des loyers et réservent des parts supplémentaires (selon les assureurs), par exemple pour lisser les revenus dans le temps et maintenir les rendements en cas de coup dur.
Par ailleurs, dans une assurance vie, l’épargnant n’a parfois accès qu’à un choix limité de SCPI.
Enfin, comme tout investissement, l’immobilier en assurance vie présente un risque de perte en capital.
Options d’investissement immobilier dans l’assurance vie
Types de supports et mécanisme disponibles
Les SCPI représentent le produit phare de l’immobilier en assurance vie. Ces sociétés se caractérisent par un rendement moyen brut compris entre 4 et 6 %, avec des distributions généralement mensuelles ou trimestrielles (selon l’assureur).
L’argent investi n’est pas garanti, ce qui implique donc une certaine par de risque.
Il existe principalement 3 familles de SCPI :
- les SCPI de rendement, qui privilégient les loyers élevés ;
- les SCPI fiscales, qui investissent uniquement dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation, comme la loi Malraux. Ici, le but principal est donc la baisse d’impôt, et non le rendement ;
- les SCPI de plus-value : axées sur la valorisation du capital avec des distributions plus modestes voire nulles mais une forte plus-value à terme.
Les SCPI sectorielles se spécialisent dans des niches comme les bureaux, la santé ou la logistique.
Il existe également les OPCI. Les Organismes de placement collectif en immobilier associent actifs immobiliers et financiers pour offrir une meilleure diversification à l’épargnant, et viser de meilleurs rendements. Les OPCI mêlent donc immobilier et bourse.
Autre option : les SCI. Il est possible de souscrire au sein de son assurance vie une unité de compte pour entrer au capital d’une SCI (société civile immobilière). Les versements effectués auprès de votre assureur serviront donc à acquérir des parts d’une SCI, logées dans ces unités de comptes. Selon le type de support retenu, vous aurez le choix des entreprises où vous souhaitez investir, ou bien de confier la gestion de vos unités de compte à un conseiller en gestion de patrimoine.
Il existe également des trackers ou ETF spécialisés dans l’immobilier : vous pouvez y investir facilement et à peu de frais. Il s’agit ici d’investir dans un panier d’actions cotées, plutôt que de réaliser un investissement direct.
Les assurances développent également leurs propres fonds immobiliers. Les fonds immobiliers constituent une innovation récente des assureurs. Ils combinent une partie investie en fonds euros, afin d’offrir une certaine sécurité, tout en plaçant une partie des fonds dans l’immobilier pour la performance.
Ce type de support convient notamment aux profils prudents qui cherchent à équilibrer risque et stabilité dans leur portefeuille.
Pour trouver la meilleure offre, optez de préférence pour :
- un contrat d’assurance accessible en ligne ;
- un contrat sans frais d’entrée ;
- un contrat sans frais d’arbitrage ;
- un contrat dont les frais de gestion sont nivelés, voire bas.
Critères de sélection d’investissement immobilier dans l’assurance vie
Pour choisir une bonne option d’investissement immobilier dans l’assurance vie, il est important :
- d’analyser le rendement potentiel de chaque option : l’évolution des loyers perçus sur les 5 dernières années par la SCI, la SCPI ou l’OPCI, le taux de vacance des biens et la politique de réinvestissement de la société ;
- de s’assurer du professionnalisme de la société de gestion : vérifiez soigneusement la qualité et l’expérience du gestionnaire ou de l’assureur ;
- de définir son horizon d’investissement : pour un horizon d’investissement à court terme, il est déconseillé d’investir dans l’immobilier. En revanche, sur le moyen ou le long terme, l’investissement immobilier prend tout son sens !
Immobilier et assurance vie : conseils de gestion
Implications fiscales à garder en tête
La fiscalité de votre placement dépend de la durée de détention du contrat.
Avant 8 ans :
- prélèvements sociaux : 17,2 % ;
- imposition au barème IR (après abattement annuel de 4 600 € par personne ou 9 200 € par couple).
Après 8 ans :
- exonération d’IR (hors prélèvements sociaux).
Par ailleurs, sachez qu’un abattement fiscal s’applique au profit des bénéficiaires du contrat à raison de 152 500 € par bénéficiaire désigné en cas de transmission du patrimoine.
En fractionnant le montant de votre assurance vie entre plusieurs bénéficiaires, vous multipliez d’autant de fois les abattements. De même, les clauses bénéficiaires « en cascade » dans la rédaction du contrat facilitent la transmission du patrimoine entre générations.
Gestion des risques d’investissement immobilier via l’assurance vie
Évitez certaines erreurs :
- n’oubliez pas de vérifier la liquidité de vos supports : des conditions de rachat trop strictes peuvent affecter la liquidité de votre investissement ;
- ne mettez pas tout votre argent dans un même secteur de l’immobilier : diversifiez ! ;
- prenez en compte l’impact des frais sur les performances réelles de votre placement.
Enfin, optez pour une approche équilibrée. Par exemple, pourquoi ne pas aller sur 50 % en SCPI, 30 % en OPCI et 20 % en fonds immobiliers ?
- Avec l’assurance vie, vous pouvez investir, au choix, et indirectement dans l’immobilier via des SCPI, SCI, OPCI, etc., tout en espérant de bons rendements.
- C’est l’occasion de diversifier vos investissements tout en bénéficiant d’une gestion déléguée et simplifiée, avec des avantages fiscaux intéressants.
- Pour réussir un tel investissement en assurance vie, il faut miser sur différents supports tout en adoptant une approche équilibrée.
