Investir en SCPI de déficit foncier : l’avis Ooinvestir

Vous envisagez de diversifier vos investissements et recherchez une solution pour optimiser votre fiscalité tout en constituant votre patrimoine ? Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) de déficit foncier devraient vous intéresser… Pour vous faire votre avis, Ooinvestir vous dévoile le fonctionnement de cette SCPI.

Qu'est-ce que la SCPI de déficit foncier ?

Comme les autres SCPI, la SCPI de déficit foncier est un investissement immobilier qui consiste à devenir propriétaire d’une partie seulement d’immeubles d’habitation, de bureaux, etc. Vous achetez des parts qui sont investies par un gestionnaire. Que vous disposiez de 1 000 euros, de 10 000 euros ou bien plus, vous achetez donc des parts selon vos possibilités financières pour faire fructifier votre épargne.

En France, il existe 3 types de SCPI :

• la SCPI de rendement, qui vise à obtenir une rentabilité immédiate et variable selon les années ;
• la SCPI fiscale, pour les ménages imposables qui souhaitent réduire leur imposition ;
• la SCPI de plus-value pour miser sur une plus-value importante à la revente.

La SCPI de déficit foncier appartient à la catégorie des SCPI fiscales. Ici, l’objectif n’est donc pas d’obtenir un résultat immédiat, mais plutôt d’investir pour préparer l’avenir tout en bénéficiant d’une imposition moins lourde. Les SCPI fiscales ont généralement pour objectif d’investir dans des logements pour profiter d’un avantage fiscal de type loi Pinel, loi Malraux, etc. Avec la SCPI de déficit foncier, vous pouvez aussi investir dans des immeubles de bureaux ou des commerces, par exemple.

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N’oubliez pas qu’en France, la fiscalité sur les investissements immobiliers peut s’avérer lourde : c’est pourquoi il est intéressant d’envisager des solutions capables d’optimiser votre imposition…

Comment fonctionne une SCPI de déficit foncier ?

Pour comprendre le fonctionnement de la société civile de placement immobilier (SCPI) de déficit foncier, il faut avant tout saisir le concept même de déficit foncier.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Lorsque vous mettez en location un bien immobilier acheté vous-même ou via des parts de SCPI, vos revenus fonciers sont imposés. Les loyers perçus sont intégrés à vos revenus et doivent figurer sur votre déclaration annuelle : vous serez donc imposé selon le barème de l’impôt sur le revenu. De plus, des prélèvements sociaux viennent réduire votre gain. Ces éléments impactent fortement la rentabilité de votre investissement. Le déficit foncier fait donc partie des solutions à envisager pour bénéficier d’un programme de défiscalisation immobilier permettant de réaliser une économie majeure chaque année.

Pour créer un déficit foncier, il faut que vos charges soient plus importantes que vos revenus. Pour mémoire, en choisissant le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers l’ensemble de vos charges. Voici la liste des charges déductibles :

• les travaux de rénovation et d’entretien ;
• les frais de gestion et d’administration du bien immobilier ;
• la taxe foncière ;
• les intérêts d’emprunt si vous avez acheté des parts de SCPI à crédit ;
• les assurances.

Lors de la souscription des parts de SCPI, si vous optez pour le régime réel, assurez-vous que le déficit foncier soit assez élevé. En effet, ce choix est irrévocable pendant 3 ans : tout au long de cette période, les charges déductibles doivent être supérieures à 30 % de vos revenus. Sinon, le régime micro-BIC sera à privilégier : un abattement de 30 % est automatiquement appliqué sur les loyers perçus.

Comment acheter des SCPI de déficit foncier ?

Lorsque vous décidez d’acheter des parts de SCPI, vous pouvez choisir le type de SCPI qui correspond à votre objectif de placement. Vous devez donc vous adresser à une société de gestion qui achète des biens immobiliers nécessitant des rénovations importantes.

Comme le coût des travaux représente une charge, cela vous permet d’investir dans un bien qui va prendre de la valeur et, par la même occasion, d’optimiser votre fiscalité. Pendant la réalisation des travaux, vous ne percevrez pas nécessairement de revenus, mais les charges continuent à courir : vous pourrez les déduire de votre revenu global, et donc réduire de manière importante votre impôt.

Le déficit foncier ne peut pas dépasser 10 700 € par an. Au-delà de ce seuil, il est reportable sur vos revenus des années suivantes dans la limite de 10 ans (6 ans sur vos revenus globaux et 4 ans sur vos revenus fonciers).

SCPI de déficit foncier : avantages et inconvénients

Pour y voir plus clair et vous faire un véritable avis sur la SCPI de déficit foncier, voici un tableau des atouts et inconvénients de cet investissement immobilier.

SCPI de déficit foncier : l’avis d’Ooinvestir

Le tableau récapitulatif montre bien que la SCPI de déficit foncier dispose de plus d’avantages que d’inconvénients.

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Selon nous, la SCPI de déficit foncier représente une solution à envisager sérieusement si vous recherchez un produit de défiscalisation. D’autant que cela ne nécessite pas de connaissances importantes, puisque vous déléguez intégralement la gestion de vos parts de SCPI et des travaux.

Vous achetez des parts à prix réduit en raison de la rénovation à réaliser et pouvez ainsi envisager une plus-value à la revente, qui s’ajoute à la baisse d’impôt durant la période de détention de vos parts.

Pour augmenter vos charges et votre investissement, vous pouvez envisager un achat de parts de SCPI de déficit foncier à crédit, puisque les intérêts d’emprunt représentent une charge déductible. 

En revanche, vous devez prendre en considération le fait que la rentabilité de cet investissement en pierre papier n’est pas la plus attractive : vous optez ici de préférence pour un investissement sur le long terme.

Investissement en SCPI de déficit foncier : à qui s'adresse-t-il ?

L’acquisition de parts de SCPI de déficit foncier ne s’adresse pas à tous les investisseurs. Comme elle propose un avantage fiscal, seul un investisseur imposable (et de façon relativement conséquente) sera intéressé par cet investissement immobilier, au même titre que les SCPI fiscales de type loi Pinel ou loi Malraux. En effet, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt et non d’une déduction.

La déduction fiscale s’applique sur le montant de vos revenus, tandis que la réduction d’impôt s’applique, comme son nom l’indique, sur vos impôts. 

S’il est possible de faire l’acquisition de quelques parts seulement, la SCPI de déficit foncier s’adresse plutôt à un investisseur qui dispose d’un capital important à placer ou qui envisage d’avoir recours à un crédit. En effet, la réduction d’impôt se calcule selon le montant investi. Plus celui-ci est élevé, plus la baisse d’impôt est importante.

Autre point important : la SCPI de déficit foncier n’est pas destinée aux investisseurs qui ont besoin d’une rentabilité immédiate. Tout au long des travaux de construction ou de réhabilitation, les biens immobiliers ne sont pas loués : vous ne percevez donc pas de revenus fonciers. Si vous avez besoin d’un résultat immédiat, mieux vaut vous orienter vers la SCPI de rendement.

Enfin, vous devez savoir que ce placement n’est pas liquide. Vous devrez attendre généralement 15 ans pour revendre vos parts. Seul un contribuable n’ayant pas besoin de récupérer rapidement le montant du capital investi pourra faire le choix de la SCPI de déficit foncier.

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1. La SCPI de déficit foncier consiste à réduire le montant global de votre impôt sur le revenu grâce à des dépenses supérieures à vos revenus fonciers.
2. La SCPI de déficit foncier ne permet pas d’obtenir une rentabilité immédiate mais une réduction d’impôt et une plus-value à la revente.
3. Cette SCPI s’adresse aux investisseurs imposables, n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats et prêts à attendre 15 ans pour revendre leurs parts.
4. Les dépenses déductibles pour créer un déficit foncier en SCPI sont les travaux de rénovation, de réhabilitation, d’entretien, les assurances, impôts et les intérêts d’emprunt.
5. La réduction d’impôt avec la SCPI de déficit foncier s’applique dès la 1^re année.