SCPI : comment réaliser sa déclaration de revenus ?

L’achat de parts de SCPI permet au souscripteur de toucher des profits complémentaires réguliers qui sont des revenus relatifs aux biens-fonds, comme la majorité des profits issus d’investissements locatifs. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu et vous devez les déclarer à l’administration fiscale. Mais vos SCPI peuvent également vous apporter des revenus financiers et des plus-values qu’il faut aussi déclarer. Quelle fiscalité pour les SCPI ? 2 options s’offrent à vous : le régime micro-foncier ou le réel. Qu'est-ce qui différencient ces systèmes d'imposition ? Peut-on choisir librement l’un ou l’autre ? Existe-il des abattements d'impôts ? Ooinvestir vous dit tout sur la déclaration de revenus issus des SCPI.     

Quelle fiscalité pour les SCPI ?

Détenir des parts de SCPI offre de nombreux avantages :

• un accès à l’immobilier locatif professionnel ;  
• obtenir des gains complémentaires réguliers à des taux très intéressants : en 2021, le taux de distribution moyen des SCPI (assimilable à un taux de rendement) s’élève à 4.45 % selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) ;  
• aucune action locative ;  
• une mutualisation des risques.

Mais comme tous les revenus, ils doivent être déclarés. Sous le régime micro-foncier ou sous le régime réel.

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Le régime micro-foncier

Quelles sont les conditions pour choisir ce régime ?

D’un point de vue déclaration fiscale, le micro-foncier est le plus simple. Il permet de bénéficier d’un abattement d'impôt de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Pour le choisir, vous devez respecter les conditions suivantes :

• le total de vos gains fonciers ne doit pas dépasser 15 000 €/an ;  
• vous devez obligatoirement percevoir des gains fonciers autres que ceux des SCPI et sans bénéficier d’un dispositif de défiscalisation immobilière. Autrement dit, de l’immobilier locatif nu ;  
• vous ne pouvez pas choisir cette option si vous détenez un bien qui vous apporte des profits avec des avantages fiscaux (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard…).  

Bon à savoir : Si vous remplissez ces 3 conditions, vous pouvez choisir le régime micro-foncier, mais vous n'y êtes pas contraints. À vous de voir lequel vous convient le mieux.

Pourquoi choisir le régime micro-foncier ? 

Si vous n’avez pas de temps à consacrer à votre déclaration de revenus (qui peut être une activité très chronophage !), ce régime est fait pour vous. Une fois la valeur de vos revenus annuels en main, vous retranchez 30 % et vous l’inscrivez dans votre déclaration : simple et rapide.

Néanmoins, le régime réel est généralement plus intéressant, car il permet de déduire certaines charges de vos profits. Le micro-foncier est adapté si vous achetez vos parts de SCPI au comptant. Si vous empruntez, la valeur des charges du crédit est souvent supérieure à 30 % et vous pouvez les déduire de vos gains.

Attention : Une fois que vous avez choisi un système d'imposition, vous devez le conserver pendant au moins 3 ans. Il faut donc être sûr de vous et calculer précisément quelle est la meilleure solution pour vous.

Le régime réel 

Si vous financez l’achat de vos parts de SCPI par un emprunt, la somme des intérêts et de l’assurance emprunteur est déductible de vos revenus. Ce chiffre étant supérieur à 30 %, vous avez tout intérêt à opter pour cette option. Pour pouvoir le choisir, vos profits doivent être supérieurs à 15 000 €/an. 

À noter : Si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €/an, vous avez quand même la possibilité de choisir ce régime, mais vous devrez le conserver pendant 3 années.

Comment déclarer mes revenus fonciers ?

À la fin de l’exercice, la société qui gère votre SCPI vous transmet un imprimé fiscal unique (IFU) sur lequel figure : 

• le total de vos revenus ;  
• les frais et charges ;  
• les éventuels intérêts d’emprunts de la SCPI ;  
• le revenu net.  

C’est ce document qui sert de base à votre déclaration.

À noter : Revenus nets = revenus bruts - intérêts d’emprunts - frais de gestion. 

Sous le régime micro-foncier 

Sa simplicité est très appréciable. Pour déclarer vos profits fonciers :

1. relevez vos revenus bruts sur votre IFU ;  
2. retranchez 30 % ;  
3. indiquez le chiffre obtenu dans la déclaration 2042, page 3, section 4, case 4BE ;  

Votre déclaration est terminée ! 

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Sous le régime réel 

La déclaration de vos revenus fonciers demande un peu plus de temps et d’attention. Mais, rassurez-vous, rien d'insurmontable ! Vous devez ventiler le montant des différents éléments suivants (que vous trouverez sur l’IFU) de cette manière :

• revenus fonciers nets : déclaration 2042, page (P) 3, section 4, case 4BA ;  
• revenus fonciers bruts : déclaration 2044, P 1, paragraphe 110, ligne 111 ;  
• frais et charges : déclaration 2044, P 1, paragraphe 110, ligne 112 ;  
• intérêts d’emprunts : déclaration 2044, P 1, paragraphe 110, ligne 113 ;  
• revenus fonciers nets : déclaration 2044, P 1, paragraphe 110, ligne 114.  

Si vous avez choisi ce régime, c’est que vous avez certainement eu recours à un emprunt. Pour déduire vos intérêts d’emprunts (dont le chiffre vous est transmis par votre banque via un relevé), deux options sont possibles :

• si vous n’avez que des gains fonciers provenant de SCPI, vous devez renseigner dans l’annexe de la déclaration 2042 :  
  • le nom de la SCPI ;  
  • le montant des revenus fonciers nets ;  
  • le montant des intérêts d’emprunts ;  
• si, en plus de vos gains provenant de la SCPI, vous avez d’autres revenus fonciers locatifs, vous devez renseigner dans la déclaration 2044 :  
  • le nom de votre établissement bancaire prêteur, la date et le montant du prêt total : page 4, paragraphe 110 ;  
  • le total des intérêts d’emprunts : page 4, paragraphe 430, ligne 432.  

À noter : Les revenus des SCPI sont soumis au taux marginal d’imposition (TMI), compris entre 0 et 45 % suivant votre situation, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) à un taux de 17.2 %.

Comment déclarer les revenus financiers d’une SCPI ?

Le principe d’une SCPI est de collecter des fonds auprès de souscripteurs, d’acheter des biens pour les mettre en location et de verser un revenu aux détenteurs de parts. Néanmoins, il peut y avoir un décalage entre la collecte et l’achat d’un bien, ce qui entraîne de la trésorerie. Pendant ce délai, il se peut que la société qui gère votre SCPI place cette trésorerie pour la faire fructifier et obtenir un revenu financier. En tant qu’associé de la SCPI, vous percevez une part de ces gains financiers à hauteur du nombre de parts que vous possédez. Et, bien évidemment, ces revenus financiers sont à déclarer, même s’ils sont minimes.

Vous devez remplir la déclaration 2042 C, page 3, rubrique 2, case 2TR/BH. Ils sont généralement préremplis, car transmis au FISC par la société qui gère votre SCPI. Vous n’avez qu’à vérifier les montants.

À noter : Ils sont taxés à hauteur de 30 % : 12 % au titre de l’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux.

Comment déclarer les plus-values d’une SCPI ?

Deux sortes de plus-values peuvent exister : 

• celles que vous réalisez si vous revendez vos parts de SCPI. C’est la différence entre le prix de souscription (le prix auquel vous avez acheté vos parts) et le prix de revente ;  
• celles réalisées par la SCPI elle-même, lorsqu’elle revend un bien immobilier.

Quelle que soit le type de plus-value, elles sont à déclarer de la même façon : déclaration 2042 C, page 2, paragraphe 3, case 3VZ.

Elles sont imposées à hauteur de 19 % pour l’IR et à 17.2 % pour les prélèvements sociaux. 

Toutefois, des abattements d'impôts existent en fonction de la durée de détention des parts de SCPI :

Investir dans une ou plusieurs SCPI permet de diversifier votre portefeuille d’investissement et d’obtenir des profits réguliers sans aucune gestion de votre part (entièrement délégué à la société de gestion). C’est un investissement clé en main mais qui peut comporter des risques : le taux de distribution et les revenus ne sont pas garantis. Parmi les SCPI de rendement, certaines sont spécialisées dans l’habitation, d’autres dans la santé, la logistique, les bureaux, les commerces afin de bénéficier de diverses opportunités de rendement. Il est conseillé d’investir, si vous le pouvez, dans différentes SCPI. Ainsi, vous diminuez les risques et diversifiez encore votre portefeuille d’investissement. Il faut noter que les risques sont minimums du fait du contrôle exercé par l’AMF (autorité du marché financier) sur les SCPI. Ces dernières ont d’ailleurs un devoir de transparence. Pour terminer, le taux de distribution, très attractif pour les SCPI, n’est pas le seul critère à prendre en compte.

Avant de finaliser votre choix d'investissement dans une SCPI, il est recommandé de consulter les expériences et les avis d'autres investisseurs. Les avis sur Ramify vous fournissent un aperçu de la performance des différentes SCPI et sur la qualité de gestion des sociétés. Cela vous aidera à prendre une décision informée et à choisir les SCPI qui correspondent le mieux à vos objectifs d'investissement et à votre tolérance au risque.

N’hésitez pas à demander conseil auprès d’un expert !

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