Maison en bois posée sur une calculatrice

Pierre papier, l’immobilier accessible à tous

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Vous rêvez d’investir dans l’immobilier mais vous ne disposez pas encore de revenus suffisants ou d’apports conséquents ? Avec la pierre papier, vous pouvez investir votre argent dans un placement financier immobilier avec une gestion entièrement orchestrée par des sociétés spécialisées pour vous constituer un patrimoine à terme. SCPI, OPCI, SIIC, SCI… Ces produits financiers vous intriguent ? Ooinvestir vous explique !

Qu’est-ce que la pierre papier ? 

Investissement immobilier rime souvent avec achat « physique », en nue-propriété où vous récupérez les clefs d’un logement qui vous appartient. La pierre papier répond à une autre logique. Avec ce type de dispositif financier, vous achetez des parts d’une société détenant un grand ensemble, par exemple un parc d’immeubles de bureaux répartis partout en France. Vous entrez au capital de sociétés spécialisées, qui se chargent elles d’acquérir des biens immobiliers et d’en assurer la gestion pour vous, ainsi que pour les autres actionnaires.

Par nature, la pierre papier est plus accessible que l’immobilier direct. Même si les organismes fixent souvent un montant minimum de souscription, vous pouvez commencer votre investissement avec quelques centaines d’euros seulement, ce qui est impossible sur le marché immobilier « classique » où les prix d’entrée sont bien plus élevés.

La pierre papier offre aussi une mutualisation des risques. Souvent, le grand volume de bâtiments et leur typologie (immeuble tertiaire, commerces, habitations sur le marché résidentiel…) dans lequel les sociétés investissent permet de diluer les risques de ces produits : si l’une des opérations ne génère pas le rendement espéré car les locaux restent inoccupés, les autres pourront compenser.

Toutes les sociétés de pierre papier présentent des niveaux de risques différents. Prenez le temps de bien étudier ces placements et de vous faire conseiller par un expert financier avant de vous engager.

En choisissant d’investir en pierre-papier, le montant de votre rémunération est proportionnelle à vos parts investies, en général, perçu chaque mois ou chaque trimestre. L’organisme prélève une commission de gestion. Cette rémunération permet de calculer le rendement de votre placement :

loyers perçus - frais de gestion / montant investi.

Comme tout dispositif immobilier, vous pouvez financer l’acquisition votre investissement dans un dispositif pierre papier grâce à un crédit immobilier. Si le rendement net est supérieur au taux d’intérêt que vous avez obtenu, l’opération sera encore plus avantageuse.

Les différents dispositifs de pierre papier

La SCPI (société civile de placement immobilier)

La SCPI reste le dispositif le plus connu de pierre papier en France. Pour le compte de ses actionnaires, la SCPI acquiert des biens résidentiels ou des actifs professionnels, comme par exemple, des immeubles de bureaux ou des fonds de commerce. Elle en assure toute la gestion, de la recherche des locataires à l’entretien en passant par le recouvrement des loyers impayés. L’investisseur n’a qu’à percevoir le revenu locatif, proportionnel aux parts du capital qu’il détient.

Vous pouvez faire le choix d’une SCPI de rendement, pour diversifier votre patrimoine et chercher un rendement élevé à votre placement. En investissant, vous profitez de la grande variété d’actifs que comporte une même SCPI. Pour obtenir les meilleures performances avec ces produits, il est recommandé de maintenir plusieurs années ses positions dans une même SCPI. Vous êtes cependant libre de revendre vos parts dans une SCPI de rendement à tout moment. Attention cependant : le délai de vente de vos parts et son montant ne sont pas garantis. Ils dépendent souvent des demandes de souscription de nouveaux investisseurs.  

A la différence des SCPI de rendement, les SCPI fiscales visent avant tout à réduire votre impôt sans forcément générer d’importants revenus complémentaires. Ces sociétés civiles investissent dans des produits immobiliers à destination des particuliers en s’inscrivant dans des dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel ou le Malraux. Comme pour une SCPI de rendement, vous achetez des parts d’un grand ensemble, mais la revente est moins facile.

L’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier)

Créé en 2008, l’OCPI reprend les grands fondamentaux de la SCPI : rendre l’investissement immobilier accessible à tous avec une souscription dès quelques milliers d’euros, des rendements élevés et l’acquisition de parts dans une société. 

Mais à la différence de la SCPI, 100 % immobilier, un fonds en OPCI s’appuie aussi sur des actifs financiers pour valoriser sur le long terme le capital avec une gestion dynamique des actifs. L’OPCI peut ainsi acquérir des actions et des obligations.

Il est possible de revendre à tout moment ses parts d’OCPI. A intervalles réguliers, l’OCPI définit une « valeur liquidative ». S’il le souhaite, l’investisseur peut demander le rachat de tout ou partie de ses parts à l’organisme sur la base de cette valeur.

La SIIC (société d’investissement immobilier cotée)

Contrairement à la SCPI et à l’OPCI, la SIIC est cotée en bourse. Elle est donc soumise aux variations des marchés financiers. Mais elle reprend les fondamentaux de la pierre papier puisqu’elle construit, achète et gère des actifs immobiliers.

La SIIC n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. En revanche, les dividendes perçus par les actionnaires sont imposables au régime classique des revenus des capitaux mobiliers. Depuis 2019, les SIIC sont dans l’obligation de reverser au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées à leurs actionnaires.

Évoluant sur les marchés financiers, le risque de perte en capital est plus élevé sur une SIIC.

La SCI (Société Civile Immobilière)

Assez développée en France, la SCI se distingue des autres dispositifs de pierre papier. Elle doit regrouper au moins 2 associés, qui reçoivent des parts sociales en fonction de leur apport dans le capital de la société. Une base très différente des milliers d’actionnaires d’une SCPI ou d’un OPCI ! 

La SCI permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Souvent, elle est utilisée comme un moyen de constitution puis de transmission du patrimoine au sein d’une même famille. La gestion du ou des biens doit être assurée par les associés, qui sont personnellement solidaires des éventuelles dettes de la SCI, à hauteur de leur souscription au capital.

Pierre papier : avantages et inconvénients 

Découvrez quels sont les principaux avantages et inconvénients d’un investissement immobilier dans la pierre papier.

Les avantages de la pierre papier

  • Accessibilité : l’investisseur peut engager le capital qu’il souhaite, à partir de quelques milliers d’euros.
  • Mutualisation du risque : entre le nombre d’actionnaires et la diversité du patrimoine constitué, le risque est partagé.
  • Cession de parts : les conditions varient d’un dispositif à l’autre et d’un organisme à l’autre, mais la sortie du capital est généralement possible dans des délais courts.
  • Sans contrainte de gestion : à l’exception de la SCI, la gestion est entièrement pilotée : vous n’aurez rien à faire !

Les inconvénients de la pierre papier

  • Capital non garanti : comme pour de nombreux investissements, il existe un risque de perte de capital avec ces placements financiers.
  • Rendements non garantis : SCPI, OPCI et autres SIIC affichent généralement de bons rendements. Mais une accumulation de non-paiement de loyers ou de longue vacances locatives dans les immeubles peuvent faire chuter la rentabilité.

Comment investir dans la pierre papier ?

Plusieurs manières permettent aux épargnants d’investir dans la pierre papier.

Comment investir dans une SCPI ?

Contrairement aux autres solutions dans la pierre-papier, l’investissement dans une SCPI peut se faire via de nombreux leviers : 

  • Achat de parts à crédit : comme pour un emprunt immobilier, vous vous constituez un patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit. Les intérêts d’emprunts sont déductibles de vos revenus perçus.
  • Achat sur votre capital propre. 
  • Assurance vie : si votre contrat en unités de compte le permet, il est possible d’investir par ce biais et de bénéficier de la fiscalité de l’assurance vie et de vous assurer des taux de rendement plus performants.
  • En démembrement : il est possible d’utiliser la technique du démembrement pour investir en SCPI en nue-propriété ou en usufruit.

Comment investir dans un OPCI ?

Les OPCI grand publics sont tous ou presque éligibles à l’assurance vie. Ils peuvent être souscrits via votre contrat et vos unités de compte. L’avantage : votre placement profite du cadre fiscal de l’assurance vie. Vous avez aussi la possibilité de souscrire en vous rapprochant directement de sociétés de gestion d’OPCI.

Comment investir dans une SIIC ?

Plusieurs solutions vous sont ouvertes pour investir dans un SIIC. Vous pouvez le faire via certains placements que vous détenez déjà comme un PEA (plan d’épargne en actions). Dans ce cas, vous piloterez la gestion de vos actions. Si vous passez par un compte-titre auprès d’un intermédiaire en bourse (banque, société d’assurance, courtier…), vous n’aurez aucune gestion à assurer mais devrez vous acquitter de droits de garde.

Comment investir dans une SCI ?

L’investissement dans une SCI s’effectue lors de sa constitution, en réalisant un apport de capital, ou plus tard, lors d’une augmentation de capital. Vous avez aussi la possibilité d’acquérir les parts d’un autre associé.