Femme en train de consulter son smartphone pour investir en crowdfunding immobilier

Comment défiscaliser avec le crowdfunding immobilier ?

Sommaire

En plus de faire fructifier votre épargne, le crowdfunding immobilier permet de bénéficier d’une réduction fiscale. Il séduit un nombre croissant de particuliers investisseurs qui souhaitent placer de l’argent dans la pierre à moindre coût, et bénéficier au passage d’une baisse d’impôt.

Qu’est-ce-que le crowdfunding immobilier ? Quelle est la fiscalité pour ce type de placement ? Quelle défiscalisation espérer ? Avec Ooinvestir, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la défiscalisation par le crowdfunding immobilier.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Il s’agit d’un type d’investissement qui consiste, pour un porteur de projets comme un promoteur immobilier, à lever des fonds auprès d’investisseurs particuliers en vue de construire un bien. Concrètement, vous prêtez de l’argent à une structure pour lui permettre de boucler son financement. En contrepartie, vous êtes rémunérés sous la forme d’intérêts, versés au moment des remboursements.

Le crowdfunding immobilier est accessible directement via des plateformes spécialisées : les opérations de levée de fonds sont réalisées par ces plateformes en ligne. 

Comment fonctionne la fiscalité de l'investissement en crowdfunding immobilier ?

En investissement participatif, vous pouvez, en tant qu’investisseur particulier, prêter votre argent via la souscription de titres de société émis sous forme d’obligations, au travers d’un PEA-PME (plan d’épargne en actions). L’objectif de cette enveloppe fiscale est de vous faire profiter de mesures de défiscalisation, tout en participant à l’économie réelle et au développement des entreprises. Il s’agit d’un des nombreux avantages du crowdfunding immobilier.

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Selon leur durée de détention, les dividendes générés par ces obligations peuvent faire l’objet d’une réduction d’impôt. Le revenu issu du financement participatif – sous forme de dividendes perçus avec les remboursements des sommes prêtées – rentre dans l’enveloppe de l’impôt sur le revenu (IR).

Pour profiter de la défiscalisation par le financement participatif, les titres de société que vous avez acquis doivent être conservés pendant une durée minimum de 5 ans.

En cas de retrait avant 5 ans, l’imposition de votre revenu peut se faire soit :

  • au taux de 30 % du prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou Flat Tax mis en place dans le cadre de la Loi sur l’impôt unique. Le PFU est composé de l’impôt sur le revenu à 12,8 % et des prélèvements sociaux à 17,2 % ;
  • au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %, si vous décidez de conserver cette option. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement de 40 % sur les plus-values réalisées.

Si les retraits ont lieu après 5 ans de détention des titres, seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % sont appliqués sur les rentes de remboursement et sur les plus-values éventuelles en cas de cession des titres.

La société dans laquelle vous placez votre capital doit avoir son siège en France ou en Europe et ne doit pas être cotée en bourse.

Par ailleurs, l’investissement dans le crowdfunding vous exonère de l’impôt sur la fortune immobilière (ou IFI). Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, votre capital d’investissement ne doit pas dépasser 150 000 euros (PEA-PME) ou 225 000 euros (PEA classique). Par ailleurs, vous devez être domicilié fiscalement en France.

Voici un exemple concret de vos gains avec un placement portant sur 2 ans, soumis à la Flat Tax :

  • montant investi dans un projet avec un rendement annuel de 9 % : 15 000 euros ;
  • somme des gains : 2 700 euros ;
  • prélèvement forfaitaire unique : 2 700 x 30 % = 810 euros ;
  • le total du remboursement sera de 16 890 euros (15 000 + 2 700 - 810).
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Plus-values = Prix de cession des titres - (taxes + prix d’achat des titres).

Que se passe-t-il pour votre investissement si le projet n’aboutit pas ?

Comme tout placement, l’investissement participatif présente des risques dont vous devez être conscient :

  • perte partielle ou totale du capital ;
  • risque d’illiquidité, si les sommes demandées ne sont pas réunies, puisque les acquéreurs sont encore à trouver ;
  • risque de défaillance : il s’agit du risque de solvabilité du porteur de projet. 

Les pertes éventuelles sont prises en compte dans la fiscalité du crowdfunding immobilier. Elles seront imputées sur le capital que vous avez investi dans le projet concerné. Ensuite, elles seront reportées sur les dividendes issus des autres projets que vous avez financés pour les minorer.

Si le cumul des pertes dépasse le total des gains annuels, elles pourront ensuite être reportées sur les revenus des années suivantes. Vous devez remplir vous-même les cases prévues à cet effet sur votre imprimé fiscal unique (IFU).

Tout cela justifie la nécessité de diversifier vos investissements en choisissant plusieurs projets, voire en investissant sur plusieurs plateformes de crowdfunding. Vous mutualisez ainsi les risques.

La défiscalisation par le financement participatif constitue une mesure incitative pour l’investisseur. Elle permet aussi de compenser le risque important relatif à ce type de placement. En effet, un rendement élevé est généralement associé à un risque élevé. Et en matière de crowdfunding, le rendement potentiel est important : autour de 9,2 % par an.

Comment remplir sa déclaration d'impôts avec un investissement en crowdfunding immobilier ?

La déclaration d’impôt est effectuée via l’imprimé fiscal unique. Il est prérempli par la plateforme de crowdfunding ou la société dans laquelle vous investissez, avant d’être mis à votre disposition à chaque début d’année suivant votre investissement. Ce document vous indique notamment le montant prélevé l’année précédente dans le cadre du PFU. Vous devez ensuite remplir les cases relatives aux capitaux mobiliers sur les formulaires Cerfa n° 2061 ou n° 2562 :

  • déclarez les rentes issues de vos prêts dans la case 2TT du formulaire ;
  • vérifiez que vos pertes, si elles existent, soient inscrites dans la case 2TU ;
  • si vous bénéficiez de l’exonération du prélèvement à la source, vérifiez que les cases 2TR (gains issus des produits de placement) et 2CG sont remplies ; ces gains représentent les intérêts bruts découlant de l’investissement réalisé ;
  • en revanche, si vous n’êtes pas exonéré du prélèvement à la source, vérifiez que la case 2CK soit complétée ; elle indique les prélèvements appliqués sur les intérêts de remboursement.
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  1. Vous pouvez participer au financement d’un projet en tant qu’investisseur particulier via un dispositif défiscalisant.
  2. Investir par le biais du crowdfunding immobilier permet de bénéficier de réductions fiscales.
  3. La défiscalisation immobilière par le financement participatif est accessible via une enveloppe fiscale.
  4. La réduction d’impôt obtenue dépend de la durée de détention des titres de société sous forme d’obligations.
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