Acheter en Pinel : quels sont les frais déductibles ?

Lorsque vous réalisez un investissement en loi Pinel, vous générez des revenus fonciers. Or, ceux-ci sont imposables. Dans la mesure où ils intègrent vos revenus globaux, ils peuvent impacter le montant de votre imposition. Ooinvestir vous donne les clés pour réduire vos charges grâce aux frais déductibles, payer moins d’impôts et profiter de tous les avantages de ce dispositif de défiscalisation !

Achat en loi Pinel : des revenus fonciers imposés

Comme avec tout investissement locatif, l’achat de votre appartement en loi Pinel est en partie financé par les locataires. Vous vous constituez un patrimoine immobilier et vous générez en parallèle des revenus fonciers via les loyers perçus. Or, ces loyers doivent être déclarés aux impôts. Aussi, lors de votre déclaration annuelle de revenus, vous devez remplir la partie 4 du formulaire 2042 dédiée aux revenus fonciers des locations non meublées. Cela augmente mécaniquement votre revenu fiscal de référence. Mais la déclaration de charges déductibles peut vous permettre d’optimiser votre imposition. Pour déclarer vos frais et obtenir une réduction d’impôt, vous devez choisir un régime d’imposition spécifique pour votre logement en location.

Quel régime fiscal pour déduire les charges de votre investissement locatif en loi Pinel ?

Dans le cadre de votre investissement en Pinel, vous pouvez choisir 2 régimes fiscaux :

• le régime micro foncier ;
• le régime réel.

Il est nécessaire de bien comprendre ces 2 régimes pour envisager ensuite une déduction des charges de vos revenus fonciers.

Le régime micro foncier

Pour votre investissement en loi Pinel, le régime micro foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Si vous optez pour cette imposition, vous ne pouvez déduire aucune charge.

Vous louez votre appartement 2 pièces à Paris. Le prix du loyer est de 850 € par mois. Vous devez donc déclarer un revenu foncier de 10 200 € pour l’année. L’administration fiscale applique un abattement automatique de 30% soit 3 060 €. Votre imposition ne portera donc que sur 7 140 € (10 200 € - 3 060 €).

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Le régime réel

Cette fois, vous ne bénéficiez plus d’aucun abattement forfaitaire. Votre impôt est calculé sur la totalité de vos revenus fonciers dans le cadre de votre investissement Pinel. En revanche, vous avez la possibilité de déduire des charges de ces revenus pour réduire vos impôts.  

Vous louez un 3 pièces à Rennes au prix de 650 € par mois. Votre revenu s’élève à 7 800 €. Vous déclarez 1 000 € de charges (intérêts d’emprunt, assurance, etc.). Votre impôt sera calculé non pas sur 7 800 €, mais sur 6 800 €.

Lorsque vous optez pour le régime réel, vous devez conserver ce mode d’imposition pour une durée de 3 ans minimum. Si vous choisissez ce régime, vous devez donc vous assurer que vos charges sur les 3 ans à venir seront supérieures à l’abattement forfaitaire appliqué par l’administration fiscale.

Régime réel ou micro foncier : un exemple pour mieux comprendre

Vous dégagez un revenu foncier de 10 000 €. En choisissant le régime micro foncier, vous bénéficiez chaque année d’un abattement automatique de 30 %, soit 3 000 €, L’impôt est donc calculé sur la base de 7 000 €. 

En choisissant le régime réel, vous pouvez déduire des charges. En 2021, vous réalisez des travaux en 2021 à hauteur de 8 000 € et pouvez déduire également d’autres charges (assurance, intérêts d’emprunt…) à hauteur de 1 000 €. Lors de votre déclaration en 2022, l’administration fiscale va calculer votre impôt sur 1 000 € (10 000 - 8 000 - 1 000). De prime abord, il semble donc plus intéressant de choisir le régime réel. Cependant, si vous ne réalisez pas de travaux les 2 années suivantes, n’oubliez pas que vous êtes engagé et que vous ne pouvez revenir au régime micro foncier. Aussi, en 2023 et en 2024, si vos charges n’évoluent pas, vous ne pourrez déduire que 1 000 €. Votre impôt sur les revenus fonciers sera donc calculé sur la base 9 000 €. Sur 3 ans, vos impôts seront calculés au total :

• sur 21 000 € (3 x 7 000) avec le régime micro foncier ;
• sur 19 000 € (1 000 + 9 000 + 9 000) avec le régime réel. 

Au final, vous êtes donc gagnant avec le régime réel, mais vous devez anticiper une imposition plus forte en 2023 et en 2024. 

Il est essentiel de faire le bon calcul pour bénéficier au mieux de tous les avantages de votre dispositif de défiscalisation.

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Quelles charges sont déductibles des impôts fonciers en loi Pinel ?

En optant pour le régime réel, la réduction d’impôt dépend du montant des charges que vous réglez chaque année pour votre logement en location. La liste de ces charges est réglementée, voici ce que vous pouvez déduire :

• les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier ;
• les frais de garantie du prêt immobilier facturés par le notaire ;
• la taxe foncière ;
• les travaux d’entretien et de réparation ;
• les travaux d’amélioration ;
• les primes d’assurance ;
• les frais salariaux de votre résidence (gardien, etc.).

Il faut donc additionner toutes ces sommes et de les indiquer sur la déclaration de revenus. Sur le formulaire n°2044, remplissez les cases 221 et suivantes selon les dépenses effectuées, par exemple :

• 221 : frais d’administration et de gestion (rémunérations des gardes et concierges, rémunération, honoraires et commissions versées à un tiers, frais de procédure) ;
• 223 : primes d’assurance ;
• 224 : dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (le prix des travaux et les informations sur ceux-ci sont à indiquer en ligne 400) ;
• 227 : taxe foncière ;
• 250 : intérêts d’emprunt ;
• Etc. 

Quels sont les travaux et réparations déductibles pour votre investissement Pinel ?

Tous les travaux ne sont pas considérés comme des charges permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt. Seules certaines catégories de travaux peuvent être déduites des revenus fonciers. Dans le cadre d’un investissement Pinel, vous êtes contraint d’opter pour la location nue. C’est l’article 31 du Code général des impôts qui détermine les travaux et charges déductibles.

Les travaux d’entretien et de réparation

Ces travaux ont pour vocation d’assurer que l’immeuble est en bon état et offre un usage dit « normal » aux locataires. Il s’agit par exemple des dépenses suivantes :

• traitement du bois contre les xylophages (termites, etc.) ;
• remise en état des canalisations et/ou de l’installation électrique ;
• remise en état du chauffage central ;
• mise aux normes de l’ascenseur ;
• remise en état d’une cuisine existante (le remplacement des appareils électroménagers n’est pas pris en compte) ;
• etc. 

Les travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration du logement permettant une réduction d’impôt pour votre acquisition en Pinel ont pour vocation d’apporter un confort supplémentaire aux locataires de l’immeuble. 

La plupart du temps, peu de travaux d’amélioration sont à prévoir en Pinel dans les appartements, dans la mesure où la majorité des biens sont neufs. Toutefois, des travaux peuvent être engagés au sein de la résidence, dans les parties communes, au bout de quelques années.

Il peut s’agir des travaux suivants (liste non exhaustive) :

• remplacement du chauffage central ;
• remplacement d’une antenne collective ;
• installation d’un ascenseur ;
• etc. 

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement du logement ne sont pas déductibles des impôts. 

Il est aussi possible d’acheter un local pour le rénover et le transformer en habitation. Cette fois, le logement peut faire l’objet de nouveaux travaux à court ou moyen terme.

Comment déduire des charges avant la mise en location ?

Pour bénéficier des avantages d’une acquisition en loi Pinel, vous pouvez acheter un logement neuf, à construire ou en construction (VEFA) ou à rénover (si vous achetez un local que vous transformez en habitation). Avant la date d’achèvement des travaux dans votre appartement, vous pouvez être amené à déduire des charges sans pour autant percevoir de revenus fonciers, les locataires n’étant pas encore en place.

Vous réalisez un investissement locatif en loi Pinel en 2021, mais vous envisagez de louer uniquement à partir de 2022, le temps d’achever les travaux. Vous avez lancé votre prêt immobilier et payez déjà des intérêts. Vous pouvez aussi payer d’ores et déjà une taxe foncière, une assurance propriétaire non occupant et des frais de garanties hypothécaires.

Selon l’article 12 du Code général des impôts, ces frais ne peuvent être déduits que l’année de la dépense. Mais comme votre investissement ne vous rapporte encore rien, vous êtes en situation de déficit foncier. Voici comment utiliser ce mécanisme pour optimiser vos impôts.

• Vous devez remplir la déclaration n°2044 et déclarer tous vos frais. Comme vous n’avez pas de revenus locatifs, cela va mécaniquement créer un déficit foncier.
• Ce déficit réduit votre montant imposable, dans la limite de 10 700 € par an.
• La part du déficit qui dépasse les 10 700 € peut être reportée les années suivantes.

Vous achetez un appartement en loi Pinel. En 2021, vous avez un déficit foncier de 15 000 €. La 1^re année, vous déclarez un déficit foncier de 10 700 €. L’année suivante, vous pouvez reporter 4 300 € (15 000 € - 10 700 €) de déficit sur votre déclaration de revenus pour baisser vos impôts.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez mettre en location votre logement au maximum 1 an après la date d’acquisition ou d’achèvement des travaux.

1. En Pinel, vous pouvez déclarer vos revenus au régime réel ou au régime micro foncier.
2. Le régime réel permet de déduire vos charges de vos revenus locatifs.
3. Le régime micro foncier permet d’obtenir un abattement automatique de 30 %. 
4. Tous les travaux ne sont pas déductibles en loi Pinel.
5. Vous pouvez déduire certaines charges dès la 1^re année, avant même la mise en location.