Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans les Pyrénées-Atlantiques

À l’extrémité sud-ouest de la Nouvelle-Aquitaine, les Pyrénées-Atlantiques forment une passerelle touristique entre l’océan, la montagne et l’Espagne. Fort d’un patrimoine culturel puissant, le département bénéficie de nombreux atouts qui attirent autant les vacanciers que les investisseurs immobiliers. Avec plusieurs communes éligibles au dispositif Pinel, de nombreux ménages français ont l’opportunité d’y investir et de se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts.

Pourquoi pas vous ? Ooinvestir vous explique en détail comment bien réussir votre investissement Pinel dans les Pyrénées-Atlantiques.

Département des Hautes-Pyrénées : dans quelle zone de la loi Pinel

Le territoire français est segmenté en 5 zones pour indiquer les secteurs où la tension du marché immobilier est la plus forte :

Aujourd’hui, seules les communes situées dans les zones où la tension locative est la plus forte (A Bis, A et B1) sont éligibles à la loi Pinel. Ce dispositif fiscal a été mis en place afin de favoriser la construction de logements neufs et d’inciter les ménages français à investir dans l’immobilier dans les secteurs les plus demandés.

Dans les Pyrénées-Atlantiques, 23 communes font partie de la zone B1. Toutes sont situées sur la côte basque :

• Ahetze ;
• Anglet ;
• Arbonne ;
• Arcangues ;
• Ascain ;
• Bassussarry ;
• Bayonne ;
• Biarritz ;
• Bidart ;
• Biriatou ;
• Boucau ;
• Ciboure ;
• Guéthary ;
• Hendaye ;
• Jatxou ;
• Lahonce ;
• Mouguerre ;
• Saint-Jean-de-Luz ;
• Saint-Pierre-d'Irube ;
• Urcuit ;
• Urrugne ;
• Ustaritz ;
• Villefranque.

Pau, préfecture du département, n’est pas éligible au dispositif Pinel : la ville se situe en B2.

Les plafonds imposés par la loi Pinel dans la zone B1 dans les Pyrénées-Atlantiques

La loi Pinel garantit une défiscalisation de vos revenus si vous investissez dans l’une des 3 zones d’éligibilité. Cette réduction d’impôt se calcule selon la durée de votre engagement locatif :

Exemple :

Un appartement neuf de 200 000 € situé à Urcuit et mis en location pendant 12 ans selon les règles de la loi Pinel vous fera bénéficier d’une réduction d’impôts totale sur cette période de 42 000 € (200 000 € x 21 %).

Pour en bénéficier, vous devez respecter un certain nombre de conditions, dont le plafond d’investissement. En effet, votre réduction d’impôt est plafonnée à :

• un achat de 300 000 € ;
• un prix de surface de 5 500 €/m².

Exemple :

Vous achetez un appartement de 80 m² dans la ville de Biarritz d’une valeur de 590 000 €. Votre investissement dépasse de 290 000 € le plafond d’investissement et de 1 875 € le prix de surface (7 375 €/m²). Votre réduction d’impôt devra donc être calculée sur la base de 300 000 €.

La loi Pinel est une mesure immobilière visant à faciliter l’accès au logement des ménages plus modestes dans des zones tendues. De fait, elle intègre un plafond de loyer et un plafond pour les ressources de vos locataires.

Le plafond de loyer de la loi Pinel en zone B1

Chaque zone dispose de son propre plafond de loyer. En B1, ce plafond s’élève à 10,51 €/m². Dans les faits, cela signifie que vous ne pouvez pas louer votre bien Pinel avec un loyer supérieur à ce plafond, sous peine de perdre le bénéfice de la réduction d’impôt.

Pour calculer le montant de votre loyer Pinel, vous devez appliquer la formule de calcul suivante : loyer Pinel = plafond de la zone x surface habitable x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19/surface. À noter qu’il ne peut jamais dépasser 1,2.

Exemple :

Pour votre appartement de 80 m² à Biarritz, votre plafond Pinel de 840 € (10,51 x 80) multiplié par le coefficient 0,93 (0,7 + 19/80) vous donne un loyer maximum de 781 € (840 x 0,93).

Les plafonds de ressources de la loi Pinel dans la zone B1

Autre point important : pour la location d’un logement Pinel, vous devez sélectionner un ou des locataires dont les ressources se situent sous les seuils suivants :

Ce plafond est fondamental pour orienter votre recherche. Les appartements avec plusieurs pièces attireront une cible familiale. Ils seront plus chers que les petits appartements, mieux adaptés à une personne seule ou à un couple.

Exemple :

Vous achetez un appartement de 4 pièces à Anglet. Parfait pour une location familiale avec 2 enfants. Mais pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, les ressources annuelles de cette famille ne devront pas dépasser 60 643 €.

Les autres conditions pour investir en Pinel dans les Pyrénées-Atlantiques

Le dispositif Pinel inclut d’autres conditions comme :

• l’achat d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement ;
• la location du bien en tant que résidence principale ;
• la mise en location dans les 12 mois qui suivent la livraison ou l’acquisition.

Les maisons ne peuvent plus bénéficier de la loi Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

Le point sur le marché de l’immobilier neuf dans les Pyrénées-Atlantiques

Affichant une moyenne de 2 590 €/m², les Pyrénées-Atlantiques se placent à la 2^e position des départements les plus chers de la région Nouvelle-Aquitaine, juste derrière la Gironde (3 518 €/m²) et devant les Landes (2 125 €/m²).

Ce prix s’explique par son cadre très stratégique entre :

• l’océan atlantique à l’ouest ;
• les Pyrénées et la frontière avec l’Espagne au sud.

Preuve de cette situation prisée, en 2018, la côte basque avait enregistré 12,818 millions de nuitées. Cette forte attractivité touristique impacte considérablement la valeur immobilière de certaines villes comme :

• Anglet : 4 903 €/m² ;
• Biarritz : 6 817 €/m² ;
• Bidart : 5 310 €/m² ;
• Saint-Jean-de-Luz : 6 393 €/m² ;
• Urrugne : 4 054 €/m².

Dans ces villes, la demande de logement est très forte. 30 programmes immobiliers éligibles à la loi Pinel sont actuellement en construction pour y répondre. La livraison de centaines d’appartements neufs va donc détendre le marché de plusieurs communes. :

• 13 résidences à Anglet ;
• 5 résidences à Bayonne ;
• 2 résidences à Bidard, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz ;
• 1 résidence à Ahetze, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Boucau et Urrugne.

Malgré le prix élevé de certaines communes, investir dans l’une de ces villes peut vous apporter un double avantage :

• une défiscalisation maximum de 63 000 € sur 12 ans ;
• un patrimoine immobilier dans une des plus belles régions françaises.

1. Entouré par l’océan Atlantique, la chaine des Pyrénées et la frontière espagnole, le département à l’extrémité sud-ouest de la France est une région très attractive.
2. 23 communes des Pyrénées-Atlantiques font partie de la zone B1 du dispositif Pinel. Toutes sont situées sur ou à proximité de la côte basque.
3. 30 programmes immobiliers qui peuvent vous faire profiter de la loi Pinel sont en cours de livraison dans plusieurs de ces communes.