Comment calculer votre loyer Pinel en zone A ?

Avec la loi Pinel, le plafond de loyer varie d’une zone à l’autre. Vous avez besoin d’aide pour calculer le barème du loyer en zone A, l’une des plus tendues de France ? Ooinvestir vous donne toutes les clés pour respecter cette condition indispensable dans votre investissement immobilier neuf !

Loi Pinel en zone A : les éléments indispensables pour calculer le loyer

Surface utile, plafond et coefficient sont les 3 éléments indispensables à connaître pour calculer votre loyer Pinel.

La surface utile du logement

La surface utile de votre logement est une information primordiale. Elle servira de base à votre calcul. Cette surface se compose de 2 éléments essentiels :

• la surface habitable ;
• la surface des annexes.

La surface habitable regroupe toute la surface au sol du logement. En application de la loi Carrez, il faut déduire toute surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 m dans le calcul.

Les annexes, intérieures comme extérieures, sont définies par l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation :

En additionnant ces 2 surfaces avec la méthode de calcul suivante, vous obtiendrez la surface utile de votre logement : surface utile = surface habitable + (0,5 x surface des annexes).

Exemple :

Vous achetez un appartement de 75 m² avec un balcon de 12 m². En additionnant la surface habitable (75 m²) et la moitié de la surface de vos annexes (6 m²), vous obtenez une surface utile de 81 m².

Le plafond de loyer

Le plafond de loyer est fixé en fonction du zonage de la loi Pinel. C’est une condition essentielle à respecter si vous voulez bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif.

En zone A, ce plafond est fixé à 13,56 €/m².

Bon à savoir : Les plafonds de loyers changent en fonction des zones :

- zone A Bis : 18,25 €/m² ;

- zone B1 : 10,93 €/m².

Le coefficient multiplicateur

Cette valeur se calcule sur la base de la surface utile. Elle reste la même, peu importe la zone dans laquelle vous réalisez votre investissement. La méthode de calcul est la suivante : coefficient = 0,7 + 19 / Surface utile.

Exemple :

Avec une surface utile de 81 m², votre coefficient multiplicateur sera de 0,93 (0,7 + 19/81).

Le coefficient multiplicateur est plafonné à une valeur de 1,2.

La méthode de calcul

À l’aide de ces 3 éléments, vous pouvez à présent estimer le montant du loyer de votre logement : loyer maximum = (13,04 x surface utile) x (0,7 + 19/ surface utile).

Ooinvestir a créé pour vous un simulateur vous permettant de connaître le loyer de votre appartement Pinel

Désormais, vous disposez de toutes les clés pour estimer le loyer de votre bien locatif parmi des milliers de logements éligibles. Mais où sont situées les communes éligibles en zone A ?

Quels types de villes sont situées en zone A ?

La zone A regroupe de nombreuses villes au marché immobilier est attractif, grâce à leur cadre économique et leur position géographique, avec une demande de logements bien supérieure à l’offre. Vous y trouverez notamment :

• toutes les communes de la petite couronne parisienne qui ne sont pas dans la zone A Bis ;
• 4 grandes agglomérations françaises : Lille, Lyon, Marseille et Montpellier ;
• la Côte d’Azur ;
• la partie française de l’agglomération genevoise ;

Au total, cette zone touche 15 départements et plus de 600 communes :

Faites une simulation avec Ooinvestir pour savoir dans quelle zone se trouve la commune qui vous intéresse. 

Exemple de calcul de loyer Pinel en zone A

Avec la loi Pinel, Inès souhaite réaliser son 1^er investissement immobilier et réduire ses impôts. Ayant fait ses études de droit à Lyon, elle est consciente du potentiel locatif de la ville. Elle décide d’y acheter un appartement neuf de 2 pièces, éligible à la loi Pinel car situé dans une ville de la zone A, pour le mettre en location.

Parmi les conditions essentielles à respecter pour son investissement : le loyer. Pour être en règle avec la loi Pinel, elle doit appliquer le calcul en reprenant les 3 éléments essentiels :

• la surface utile. Sur la documentation, la surface de l’appartement 2 pièces est de 40 m² sans surface annexe ; 
• le plafond de loyer. Lyon est en zone A, où le plafond est de 13,04 €/m². Le loyer maximum qu’elle peut espérer sera donc de 523 € (13,04 x 40) ;
• le coefficient. En appliquant la méthode de calcul et une surface utile de 40 m², Marine obtient un coefficient de 1,175 (0,7 + 19/40).

Tous ces éléments vont lui permettre de calculer le montant maximum du loyer qu’elle pourra rédiger sur le bail de location : 523 x 1,175 = 614 €.

Attention ! Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel, Inès doit aussi veiller à respecter d’autres plafonds, comme celui des revenus de son locataire. En effet, dans cette zone, l’investisseur doit faire en sorte de sélectionner un locataire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds suivants :

De plus, le dispositif Pinel plafonne sa réduction d’impôt à :

• un investissement de 300 000 € ;
• un prix d’achat de 5 500 €/m².

Inès ayant choisi un appartement éligible de 2 pièces avec un prix affiché à 196 000 €, elle respecte ces 2 plafonds.

Elle peut ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien et selon l’engagement locatif de son bien :

• 9 % pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 12 % pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 14 % pour un engagement locatif de 12 ans.

Dans son cas de figure, voici la réduction d’impôt dont elle pourra bénéficier :

Inès souhaite mettre son appartement à disposition sur le marché locatif aussi longtemps que possible, soit 12 ans. Ainsi, elle réduira chaque année ses impôts de 2 287 €, tout en percevant des loyers de 614 €/mois. Au total, son investissement lui rapportera ainsi 901 €/mois. Une très belle opération immobilière pour cette jeune active qui se constitue un patrimoine à Lyon, une ville prospère et tournée vers l’avenir.

1. La zone A concentre de nombreuses villes où le marché immobilier est attractif. Le plafond de loyer est fixé à 13,56 €/m². 
2. La surface utile, le plafond de loyer et le coefficient multiplicateur sont les 3 éléments indispensables pour calculer le montant maximum du loyer.
3. La zone A se compose du reste de la petite couronne parisienne, de 4 grandes agglomérations françaises (Lille, Lyon, Marseille et Montpellier) ainsi que de la Côte d’Azur et de la partie française de l’agglomération genevoise.
4. Pour entrer dans le cadre du dispositif Pinel, vous devez respecter d’autres plafonds, comme le plafond de revenus ou d’investissement.